有關房地產價格的消息每每都是報章的頭號新聞。紐西蘭英文先驅報(NZ Herald)在2006年六月二十日刊登一篇文章，是關於五月份的房產市塲狀況。文章報導說全國及奥克蘭全市，整體而言，在銷售數量及中位價格都呈現強勁返彈。奥克蘭的地產市塲，以中線及短線來說，在微觀層面來看，究竟發生過什麽異動？在資本增值方面，那些區份最强？那些區份最弱？投資在那些區份最易賺錢？
筆者現在以Auckland, North Shore, Waitakere 和 Manukau City 等四大區域內的119個區份的情况去解答上面的間題和其他有關的問題。把排名最高的區份(最好和最差)以五大主要組別去排列和比較，這五大組別就是：
(一) 最高交易價(2005年十二月份)、
(二) 中線投資，最高的資本增值、
(三) 中線投資，最慢的資本增值、
(四) 2005年十二月份的最高租值回報、
(五) 短線投資，最高的資本增值。
以下列出在這五個組別內，排行榜首的二十個區份。(註﹕整份報告包含全奧119區份﹐欲查閱未有在此刊出的區份﹐請到房屋買家www. 瀏覽)。
(一) 最貴價的區份 (2005年十二月份) [更多區份]
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區份 |
平均價 |
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Herne Bay |
$ 1,267,697 |
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Coastal Milford/Takapuna |
$ 1,070,568 |
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Orakei |
$ 971,691 |
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Remuera |
$ 938,384 |
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Devonport Central/Cheltenham |
$ 918,234 |
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Epsom |
$ 916,754 |
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Coastal Campbells/Mairangi/Murray |
$ 877,860 |
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Kohi/Mission Bay |
$ 855,417 |
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Parnell |
$ 840,970 |
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Bucklands Beach |
$ 808,601 |
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Castor Bay |
$ 794,506 |
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Ponsonby |
$ 757,684 |
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Okura |
$ 714,125 |
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Coastal Torbay/Browns/Rothesay |
$ 709,916 |
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Grey Lynn |
$ 675,199 |
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Mt Eden |
$ 674,940 |
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Newmarket |
$ 670,193 |
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Somerville/Dannemora |
$ 669,552 |
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One Tree Hill |
$ 646,350 |
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Greenhithe |
$ 646,167 |
這些貴價區都有好幾個共通點：座落海旁、有海景、鄰近市中心、一個有派頭的區份或是早期身家豐厚之人的聚居地、不久之前曾經是個很抵買和物有所值的區份、房屋有翻新潛力﹐建築物保持着該區份的特色或該區份發展的年代。
(二) 中線投資增值最高的區份(2000-2005) [更多區份]
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區份 |
% |
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Westgate Residential |
57.1% |
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Okura |
38.2% |
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Bethell/ARC |
32.7% |
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Waiheke Is |
31.8% |
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Great Barrier |
28.0% |
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Orakei |
27.3% |
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Herne Bay |
22.5% |
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Whitford/Clevedon |
21.8% |
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Mangere Ascot Park |
21.6% |
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Grey Lynn |
20.1% |
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Coastal Campbells/Mairangi/Murray |
19.7% |
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Ponsonby |
18.9% |
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Castor Bay |
18.5% |
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Beachlands/Maraetai |
17.9% |
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Point Chev |
17.3% |
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Birdwood |
16.9% |
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Epsom |
16.3% |
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Paremoremo Wainoni |
16.1% |
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Te Atatu North |
16.1% |
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One Tree Hill |
15.9% |
為什麽這些區份會有最高的增值？原因就和上面所說的最貴區份相同。不過最吸引筆者的注意力是﹕Whitford/Clevedon, Orakei, Mangere Ascot Park和Paremoremo。可能有些人仕響往郊區生活，擁有一個類似農莊的居所，佔有多些空間和土地，這可能就推高了Whitford, Bethell 和 Paremoremo這幾處地方的價格。
Orakei 這個區份曾經停滯不前，因為它既居住着不少富戶但又滲雜了很多以前建成的公共房屋(state houses)。房地產在2001年開始興旺，在這之前，鄰近區份的房子物有所值，很抵買，而有意在Orakei置業的人仕曾經因公共房屋的存在而卻步。不過，Orakei俱備一些條件，足以使優皮仕一族(yuppies)趨之若鶩，這些條件包括：可享Rangitoto的海境(特別是沿着Coates Avenue一帶)、離市中心不遠、靠近Mission Bay、又與Remuera為鄰。至於Mangere Ascot Park的冒升可能是因為價格平宜，置業者能够負担得起。當房價不斷攀高，達到人們沒有能力負担的水平時，很多人便會降低選擇的條件，Mangere Ascot Park 就使他們能够踏足奧克蘭的房產市場。
(三) 增值最慢的區份(2000-2005) [更多區份]
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區份 |
% |
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Remuera |
7.1% |
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St John/GI/M‘Bank/Pt Eng |
8.4% |
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Coastal Milford/Takapuna |
9.3% |
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Titirangi East |
9.4% |
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Lincoln |
10.1% |
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Glen Eden West |
10.1% |
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Manurewa, Hill Park |
10.3% |
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Titirangi North |
10.3% |
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West Harbour |
10.3% |
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Massey East |
10.3% |
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Kelston |
10.8% |
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Glen Eden East |
10.9% |
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Green Bay South |
10.9% |
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Coastal Mt Roskill |
10.9% |
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Ellerslie |
11.0% |
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Glen Eden Central |
11.0% |
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New Lynn West |
11.0% |
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Otahuhu |
11.0% |
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Green Bay North |
11.0% |
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Torbay Inland |
11.1% |
Remuera增值最慢，不足為奇。這個老牌區份的增長已過了成熟期。曾經有過太多人追捧。在南坡(southern slope)的房屋質素又不太令人滿意，以前一塊地只建築一、兩所房子，現在同一塊地卻新落成了好幾間。筆者認為，就像在一間有氣派舊式的百貨公司(如Smith and Caughey)購物，這個區份的房價實在被過份高估了。放下Remuera不談，在這個組別內的有些區份已一早被發掘﹐或是較低階層的區份，或是沒有合適條件實行市區重建計劃或翻新。
(四) 短線投資，增值最高的區份(2004-2005) [更多區份]
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區份 |
% |
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Okura |
58.2% |
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Massey |
49.1% |
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Newmarket |
42.8% |
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Bethell/ARC |
42.5% |
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Grey Lynn |
40.3% |
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Herne Bay |
37.6% |
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Paremoremo Wainoni |
36.3% |
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Orakei |
33.5% |
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Lainghoml/Huia |
32.6% |
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Otara/Dingwall |
32.5% |
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Oratia |
28.6% |
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Airport/Wiri |
27.9% |
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Coastal Campbells/Mairangi/Murray |
27.5% |
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Manurewa Sth of Weymouth |
27.5% |
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Parnell |
25.2% |
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Otahuhu |
24.3% |
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Weymouth |
23.5% |
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Whitford/Clevedon |
22.2% |
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Whenuapai |
22.0% |
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Manurewa Nth of Weymouth |
21.5% |
大多數的短線高增值區份出現在Waitakere和Manukau這兩個市域。原因可能是這兩個地方的房價一直以來比較偏低，現在來個急起直追。
(五) 最高租值回報的區份(2005年十二月份) [更多區份]
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區份 |
% |
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CBD East |
7.6% |
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Great Barrier |
7.1% |
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Arch Hill |
6.6% |
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Otara |
6.5% |
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Kelston |
6.5% |
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Manurewa Nth of Weymouth |
6.2% |
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Henderson West |
6.2% |
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Swanson/Ranui |
6.2% |
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Mangere East |
6.1% |
|
Mangere |
6.1% |
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Massey |
5.8% |
|
Lincoln |
5.7% |
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Meadowood |
5.7% |
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Massey North |
5.6% |
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Otahuhu |
5.6% |
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Glen Eden West |
5.6% |
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New Lynn South |
5.6% |
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CBD West,Freemans Bay |
5.6% |
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New Lynn West |
5.5% |
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Alfriston/Shifnal |
5.5% |
很多高回報的區份都是屬較低階層的區域，這些地區的房產的購入價比較低，而收取的租金又高，所以高租值回報是可以理解的。至於市中心東部(CBD East)有較高租金回報，原因是這裡有密集的學生住宿樓宇和廉價的公寓式住宅。
究竟會否有一個”完美”的區份，一個有最高房價、最高資本增值又提供最高租值回報的區份？最精簡的答案是：沒有。不過，Grey Lynn, Herne Bay, Okura和Orakei都頗為接近”完美”，因為這幾個區份在最高房價組別、中線和短線最高增值組別都排在榜首二十名以內。Manurewa也在短線資產增值及最高租值回報兩組別得分很高。
以上文章由 i-deal Financial Services Peter Wu 撰寫 28/7/2006
