亲身经历：揭秘开发商在购房合同上设的猫腻 浙江商品房销售合同好像基本采用的是建设厅、省工商行政管理局监制的示范合同，基本合同条款可以修改的地方不多，但这不多的地方，不良房产公司仍然能够设置种种陷阱，让人不得不佩服房产公司的“智慧”。
下面就讲讲我的经历： 本人2005年从某房地产公司购得商品房一套，签订的是杭州透明售房网上统一的《商品房买卖合同》，合同约定房产公司2006年底交房。由于当时签合同的时候房产销售人员说这是杭州市统一的格式合同，加上合同文本又长达近二十页，未仔细推敲该合同，在销售人员的催促下就签了。好像近几年大家买房都这样。然后噩梦就开始了。 2006年底到该交房的时候，打电话，房产公司说该房屋不能按期交付，得延期，然后等啊等。等了半年，房产公司始终要没有交房的意识，这时候才拿出签订的《商品房买卖合同》仔细研究，才发现窍门，原来该示范合同上房产公司逾期交房违约金填的是日万分之一，计算一下一年才3.65%，而2007年房屋按揭贷款的年利率是7.56%，也就是说按揭贷款每年付出的利息是房产公司逾期违约金的两倍，房产公司当然不急着交房。当时我心里哪个急啊，房揭每月在付，违约金付按揭的利息都不够，更何况还不一定能顺利拿到违约金。大家试想一下如果房产公司五年、十年、甚至在土地使用年限内，始终不交房给你，违约金承诺按合同付给你，会是怎么样的后果，想想就可怕。当然这时候可以选择退房，不过退房更惨，不考虑2005到2007年房价涨了多少，根据合同约定，退房违约金只有1.5%，还不够你几个月付出的按揭利息呢。 那段时间只能到处找相关部门反应情况，希望能催促开发商快点交房。终于，在等到2007年底的时候，房产公司同意交房了，交房时，房产公司只交了钥匙，房产买卖合同上约定交房时要提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《交接单》等都没有，但这时能拿到房子已经不错了，那里还顾得上其他。同时房产公司按合同即日万分之一把房屋延期的违约金付了，嫌少，当时也向房产公司人员提了，但人家一句话：“不要你就退房好了”，考虑到房产证还在房产公司手里，只好忍了。 之后房产证，开发商又不能按期给办出来，本来按合同应该是交房后90天内办出来的，结果又是拖啊拖，直到2008年底才给办出房产证。然后按照合同约定向房产公司索要房产证逾期违约金，房产公司相关人员就拖，每次无论打电话还是过去统一口径说是，违约金得等全部住户都办好证统一支付。考虑到合同约定的这个违约金也很低，只有房价的0.5%。就没太在意，只是隔段时间打电话催要，房产公司则一直拖。直到最近打电话过去房产公司说该问题已经委托律师统一处理了。然后我又找该律师，哪知道律师直接告诉你，这个问题诉讼时效已经过了，你们自己放弃讨要该违约金，所以房产公司不准备赔了。当时我听了就有点晕，居然还有这么无耻的奸商。看来我是被该无良奸商给忽悠进去了。 事后，查资料翻法律，发现原来根据《合同法》，可以主张要求开发商赔偿违约损失，以200万一套房价算，那么在交房延期的时候，开发商至少赔了我近8万；而在办证逾期违约金上按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，少赔近18万，即使按合同赔也有1万。以一个小点的楼盘200套房子算，房产公司足足少赔付1800万到5200万，感叹一下，房产公司省钱真容易，难怪各个都赚得这么肥。 总结一下经验教训，相信这10来年房地产这么火热，碰到我这种情况的也不是个例，希望今后能够引起大家警惕，同时也希望有关部门出来，能够引起重视，修改合同范本，保护消费者利益。 1、签订房屋买卖合同时，无论房产公司吹得如何规范，是示范合同还是一般合同，都要花时间看仔细，特别开发商违约金责任方面，涉及数字的，一定要推敲一下。这里浙江省《商品房买卖合同》里面交房逾期违约金以日万份之几计算，告诉你，根据目前的贷款利率，万分之二点五以下的合同都不要签，房产公司很可能就会有意拖延交房。一般合理的在日万分之三。 2、收房时，前一天应该把合同中关于售房的条款先看一边，再到网上查一下，验房的相关资料，免得到时候糊里糊涂就收房了。 3、一旦发生房产公司合同违约情况，要积极向房产公司索要违约金，不要相信房产公司任何口头承诺，同时要注意保留证据，特别是索赔证据。 4、该起诉，马上起诉，不要把起诉想得太复杂，自己写个起诉书，准备的材料，也方便的，这个具体网上自己查。记住经济纠纷的诉讼时效才两年。房地产开发由于其特殊性，容易被房产公司拖过两年诉讼时效。 最后，希望大家买房时不要再重蹈我这样的覆辙。同时，希望咨询一下专业人士，我上诉情况里面，办证违约诉讼时效是从什么时候算起，我一直以为是应该从我办出房产证，整个合同主要条款履行完开始计算，但房产公司律师告诉我要从我收房开始算，并弄了一张法院的判决书证明。不知道我是不是又被忽悠了。 |
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