近年来，房地产业在迅猛发展的同时，暴露出诸多税收问题。下面，笔者根据多年从事房地产业税收检查的经验，着重对房地产业营业税的检查方法作一阐述，供大家参考。
对房地产开发企业营业税的检查，主要是检查纳税申报，看与“主营业务收入”是否相符，有无不报、少报、瞒报纳现象；检查“主营业务收入”账户，并与有关会计凭证相核对，看有无分解、转移、冲减，从而少记收入的现象；将“主营业务收入”、“分期收款库存商品”账户与有关会计凭证及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际未收到等原因而未作“主营业务收入”的现象；检查“应付账款”、“预收账款”等往来科目，并与有关的会计凭证、销售合同相核对，看有无将收入挂往来账而不纳税的现象；检查售房、售地价格，看是否有收入明显偏低而又无正当理由的现象。房地产业营业税收入确认时间与所得税收入确认时间有差异，营业税计税收入等于或大于“主营业务收入”。
房地产业营业税常见税收问题及检查方法：
一、利用销售代理商(售房营销策划公司)不计或少计收入
目前房地产开发企业的房屋销售大都委托销售代理商(售房营销策划公司)销售，房地产公司根据销售代理商销售业绩支付营销费用。营销费用包括:总体策划费、销售佣金和超价奖。
(1)有的开发商将营业费用支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额。账务处理为：
借；银行存款
贷：预收账款(净额)
或借：银行存款
贷；预收账款
贷：应付账款一xx代理商
(2)有的开发商将售楼款收入长期滞留在销售代理商处，不反映预收账款也不反映收入。
(3)在代理合同期满后，未售出房屋由代理商进行收购，开发商不作销售处理，不计销售收入，或直接以被收购房屋抵减应付代理商的费用。应检查销售代理合同，弄清代理费用的支付标准。检查开发商该开发项目的销售情况，检查“应付账款”、”预收账款”、”营业费用”等科目，并与有关的会计凭证、销售合同相核对，看有无将售房收入挂往来不计收入或直接抵减费用，少记收入的现象。
二、单位和个人购房按揭款，不申报纳税
采取银行按揭方式销售库存商品的，单位和个人首付款应确认收入，申报缴纳营业税，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入。对单位和个人按揭购房的，开发企业收到首付房款后不作销售收入处理，而是挂在“应付帐款”等往来科目。包括企业利用“假按揭”行为，对按揭款不申报纳税或延迟纳税，而长挂在“应付帐款”等科目。应检查销售合同、“应付帐款”、“其他应付款”等科目，查清款项来源，如属于预售房款或按揭房款项的，应补缴营业税。
三、肢解销售收入，一分为二，少交营业税。
房屋开发商将装修好的房屋销售收入分解成房屋销售收入与房屋装修收入两项收入，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，开发商分别以销售不动产和装修两个税目申报缴纳营业税。装修合同实质为房地产买卖合同的一个组成部分，与买卖合同共同构成认购房产的完整合同，开发商向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列、入房屋售价，按”销售不动产”税目缴纳营业税。应检查房屋销售合同、房屋装修合同，实地了解成品房的实物状态(是否装修)，检查开发企业申报营业税的税目。看是否有房屋销售兼装修行为，是否以销售不动产和装修两个税目申报缴纳营业税。
四、开发企业合作建房少记应税收入，少缴营业税
房地产开发企业用地较多，而有些拥有土地使用权的单位，为解决职工住房问题，常以土地换取商品住宅，双方在账务上都不体现任何税收问题，造成房地产开发企业少缴销售不动产营业税，以地换房的单位不缴转让无形资产营业税。
检查时，一是参照建房图纸，对检查期内兴建出售的商品房，逐户对图纸位置、销售合同(协议)、销售发票等进行对照检查，摸清建房数量、销售数量和库存数量，如建房数量减销售数量小于库存数量，则就应进一步检查纳税入库存数量减少的原因，看是否属于以房换地，索要以房换地的合同(协议)，查实减少营业额的事实；二是通过检查土地来源，即取得土地使用权签订的有关合同(协议)，看合同(协议)内容中是否有以商品房抵减土地价款的情况，如有则应核对这部分商品房是否作了视同销售的账务处理，记入“主营业务收入”的金额是否合理。有无作投资处理而不作销售处理的情况。同时检查转让土地的单位，是否按转让土地使用权缴纳了营业税。
五、开发企业以房抵款、以房抵贷、以房抵息，少缴营业税
房地产开发企业欠建安工程款、银行借款本息，以若干套商品房抵款，不视同销售确认收入和申报纳税。检查时，应在审阅施工合同(协议)、工程预算、工程价款结算单的基础上，看工程合同(协议)中有无以商品房抵顶工程价款的内容。看支付的工程价款是否少于双方结算的工程价款，从而进一步检查确认是否有以商品房抵顶工程价款的情况。检查“库存商品”、“开发司接费用”、“生产成本”等成本、费用类科目的非结转利润业务的贷方发生额或借方发生额(红字)，在正常情况下，该账户的贷方只能和“主营业务成本”的借方发生对应关系。如果与“其他应付款”、”应付账款”发生对应，则反映了企业可能将开发的商品房抵偿了债务。
六、拆迁还建房销售不计营业额
房地产开发企业在原有旧房拆迁的基础上开发商品房，以新建房偿还拆迁的旧房，一般以拆迁旧房的面积为依据偿还，余房对外销售。有的企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。检查时，一是要审查商品房销售合同；二是深入售楼部等部门了解情况并取得<拆迁还建房补偿情况表>；三是审查账面“生产成本”科目是否列支房屋拆迁补偿费。
七、改制企业委托开发企业开发房地产，开发公司少申报营业税
有的企业改制时，经政府批准原企业可利用土地资产在改制后进行土地开发。改制企业注册或挂靠或委托房地产开发公司，办理房地产开发手续，开发产品由房地产开发公司销售，而少申报营业税。委托房地产开发公司开发销售的有两种情形；(1)房地产开发公司给改制企业一定数量的资金。(2)房地产开发公司按比例支付改制企业一定数量的商品房。不管何种情形，开发公司应全额缴纳营业税。
检查改制企业时，应注意改制企业有无土地开发行为，查看与房地产开发公司签订的合同协议，由此追查房地产开发公司是否申报该商品房的经营收入，是否申报该部分收入的营业税。
八、开发企业将售房款分解成若干费用少申报缴纳营业税
商品房销售时，开发企业向购房户收取的购房款，采取多票、折零的形式，分解成若干种费用，如购房款、防盗门款、阳台装饰款、购房手续费、水电增容费、水电设施配套费、电表费、装修管理费、逾期交款的罚没款、变更姓名手续费等，对购房款以外的名目不计入营业额：承接代建工程，不视同提供应税劳务，因垫资向建设单位收取的利息属价外费用，也不申报缴纳建筑业营业税等。
检查时，一是要重点审查“其他应付款”等往来科目，了解有无这类收入；二是参照营业税检查的一般方法，对收取的各种名目费用进行检查，看是否并入营业额申报缴纳了营业税。在检查过程中，要掌握当地同类商品房的一般价格水平，结合商品房的配套设施，看是否存在价格明显偏低的情况，如有这个情况就要通过检查销售某一商品房所开票据，看是否有把应属销售的收入分解开票，分别转移记入其他科目。
九、开发企业收取的购房定金、预收账款，不申报纳税
目前，有一些开发企业常常以未实现销售为由，不将收取的预收款或定金及时申报纳税。如某房地产开发公司收取的售房预收款，挂在“其他应付款”账户上，不申报纳税；收取的出售商品房款，挂在“预收账款”1年多末结转至“主营业务收入”，也不申报纳税。
十、车库、停车位销售收入(租赁收入)，不申报缴纳营业税
随着人民生活水平的不断提高，私家车越来越多，房地产开发企业的地上车库、地下停车位非常紧俏，其价值不断攀升。由于地上车库、地下停车位是附属产品，特别是地下停车位，更加隐蔽，开发企业账面往往不反映”库存商品一一地下停车位”，使之成为账外资产。开发企业对车库、停车位销售收入，长期挂往来科目或直接冲减生产成本或记账外，不申报缴纳营业税。应检查往来科目、生产成本科目，看有无车库、停车位销售收入挂往来科目或直接冲减生产成本。实地核实车库、停车位的销售情况，逐个统计销售或出租数量、价款，与账面反映收入核对，有无不计、少计收入现象。
十一、收取售后服务收入，不记或少记“主营业务收入”
有些房地产开发企业在商品房售出后，收取售后服务收入，开具不正规的收款收据，不在账面体现。检查时，若房地产开发企业的售后服务收入账上无记录，一是应深入其下属部门进行检查，看下属二级单位收取的各种名目的费用，如小区管理费、房屋维修费、停车场费及商品房所属物的房租等的收费，是否不报或抵减有关支出后上报；二是应对购房户进行外围调查，从中发现问题。
十二、房地产开发企业从事“购房回租”、“还本销售”、“抵押担保”和“存单购房”形式售房不申报纳税
“购房回租”业务即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者。根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回；“还本销售”即商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者；“抵押担保”即商品房经营者以建筑物作抵押换取资金，担保若干年后可将房屋及房屋价款归还购房者； “存单购房”即商品房经营者销售建筑物时收取购房者一定数额的存单，许诺若干年后可将存单归还购房者。以上各种销售形式均是商品房经营者为了加快资金周转而采取的不同促销手段。
房地产开发公司采用“购房回租”等形式进行促销经营活动，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，应按“销售不动产”税目征收营业税。
检查时，责成纳税人提供“商品房买卖合同书”，查看其内容，看有无房地产开发公司采用“购房回租”、“还本销售”、“抵押担保”和“存早购房”等形式进行促销经营活动，如有，则应通过合同或其他科目对其取得的各项收入，按“销售不动产”税目征收营业税。
十三、混淆商品房、出租房和周转房的关系，少记收入
对有出租房、周转房的房地产开发企业，应特别注意其少记出租收入和商品房销售收入的问题。因为商品房、出租房和周转房三者之间用途是极不稳定的，如销售市场疲软，可将商品房对外出租；如销售市场看好，出租房可变为商品房对外销售；商品房暂未出售前，可临时用于安置动迁户，动迁户回迁或安置完毕，周转房可用作出租和商品房销售。所以审核时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销售收入是否记入“主营业务收入”，有无将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修理费等。
十四、商品房对外捐赠，不申报纳税
某些房地产开发公司发生商品房对外捐赠行为，不按规定申报纳税。检查时，应将“固定资产”、“营业外支出”等账户与有关会计凭证相对照，看有无对外捐赠不动产的行为，捐赠不动产是否已比照销售不动产缴纳了营业税。
十五、商品房作为股利进行分配，不申报缴纳营业税
开发商将成品房作为股利分配给合作方或股东，不按规定申报纳税。应检查“库存商品”、“应付股利”、“利润分配”等科目并与有关记账凭证相对照，看有无对外分配股利行为，有无将商品房作为股利分配，是否已比照销售不动产缴纳了营业税。
十六、转让在建项目，不申报纳税
单位和个人转让在建项目，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
(一)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
(二)转让己进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。检查时，一是通过实地察看，了解有关情况；二是重点检查“库存商品”、“生产成本”、”在建工程”等账户；三是查看有关合同。
十七、开发项目自己施工，漏缴建筑业营业税
有的开发企业自己施工开发项目，项目完工后只按销售不动产税目申报缴纳营业税，漏缴建筑业营业税。应实地核查建设工程施工许可证，核实承建单位的名称，看有无开发项目自己施工的情况，结合检查“预付账款”科目，看有无开发项目自己施工的支出在“预付账款”科目中核算。
建筑业营业税＝施工成本的计税价格×3%＝施工成本×(1+成本利润率)／(1-3％)×3%
十八、以账面“多交税”为由，不申报纳税
现行会计制度没有对转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理进行明确。开发企业根据会计核算的配比原则，对预收账款应计征营业税暂不计提，留待营业收入确认时，再结转“营业税金及附加”科目，资产负债表上反映的应交税金往往是一个负数，即企业多交了税款。企业以“多交了税款”为由，对预收账款不申报缴纳营业税。开发商收到预收账款时应做：
借：待摊费用
贷：应缴税金一应缴营业税
待预收账款确认为收入时做：
借：主营业务税金及附加
贷：待摊费用
开发企业按上述账务处理后，才不会出现“多交了税款”的情况。
十九、炒卖“认购权”，逃避纳税
有的房地产开发公司出台“内部认购”政策，当楼盘立项定下来后，面向内部职工给予提前认购的优惠，内部认购价格一般要比开盘价格低3%—5%左右。开发公司的个别人利用其“有利条件”，选取一些市场认同度高的楼盘，靠炒卖“认购权”获取利益。在开盘前先交纳首付款的30％，接着签订购房合同，然后利用转按揭业务私下买卖房屋。有时，甚至不用办理转按揭，只需找到购买对象将合同变更一下，就可以赚取差价。开发公司往往对实际购买人办房产证，导致购买人少缴契税，“内部认购”人少缴营业税、个人所得税等。
炒卖“认购权”，就是“炒房”，但其又不同一般人的炒房行为。因为炒卖“认购权”一般只有开发企业的主要负责人或其他部门要害人员才能操作。取得认购权既要有关系，又要懂得该楼盘市场行情，还要开发公司协助办理相关手续。炒卖“认购权”，实质就是开发企业的负责人转移利润、获取个人利益的一种手法。炒卖“认购权”有两种操作方法，导致两种税收结果。一种方法是使用假合同、假发票为实际购房者办理房产证。开发企业的主要负责人利用职权要求开发企业出具按转让价编造的假合同、假发票(大头小尾等)，为实际购买人办理房产证后，对假合同予以销毁。开发企业只计“内部认购”收入，不反映转让差价收入，差价归认购人所有。开发公司少计销售收入，转移利润。认购人少缴个人所得税。第二种方法是开发公司对认购人开具发票，为认购人办理房产证，认购人再和实际购买人办理产权过户手续。认购人少计营业税、个人所得税。一般人的炒房行为第二种情况较多。炒卖“认购权”的检查要从办证环节查起，从房地产管理部门调取相关开放项目的所有住户的办证资料，将办证合同与发票和开发企业的存档合同、发票存根相核对，看是否一致。
[案例]某开发企业开发的A小区B栋301室，存档合同存根购买人为李x x(该开发企业负责人之妻)，单位售价1000元／m2，计价款20万元，发票存根联反映开具20万元。从房产局取得的资料反映301室的购买人为赵x x，合同价1800元／m 2，计价款36万元，发票开具金额3 6万元。经询问有关人员证实，该套房屋系该公司负责人利用“内部认购”政策购得，一年后转卖给赵x x， 由开发公司出具假合同，以大头小尾发票的形式，为赵x x办理了产权证。该房屋地理位置好，认购时价格较低，但一年后价格飙升，李x x获利16万元。分析：
该开发企业应补缴营业税＝1 6 × 5%＝0．8(万元)，应调整纳税所得额＝l 6－0.8＝15.2(万元)(不考虑其他相关税费)。(作者单位：湖北省黄石市地税局稽查局)
本文刊登在中国税务稽查《厉风》杂志2006年第1辑，
