用我这张“贱嘴”,教教你买房前不看会哭的17堂课
没错,我是一位退役的黑心开发商员工,想知道开发商有多黑,听我来扒扒吧。 回家检查一下,如果墙角、接缝、窗框很容易裂开、油漆一天到晚要补刷, 宾果,恭喜你,中奖啦!买到我们家的速成屋了! 钢筋少二成,混凝土随便灌, 我自己不敢住,你们却当买到梦想屋, 等到头发白还得催眠自己本区地段有潜力…… 先来说说钢筋,你知道我们黑心开发商是怎样省钱的吗?比方说,照规定一根柱子要有二十根直、四十根横的箍筋,黑心开发商一定只用十六根直、三十根左右横的,至少省二成,随便算一个案子,钢筋就可以省五百到一千万元!有没有看过柱子箍筋,每一圈都要有的固定环?绑钢筋也有规定要用到多少粗铁丝,黑心开发商的做法可以省一半,没有固定环,铁丝随便绑绑就好,反正,混凝土一灌就看不到,工人也做得快,省时省力又省钱,快速完工。 混凝土也一样,大家都知道有些开发商一星期盖一层楼,没那么黑心的开发商起码两个星期,超有良心的要盖一个月!浪费时间啦,差别在哪里?江湖一点诀说破不值钱,就一层水泥灌好后,木板的模子别拆,钢筋水泥本来就有一定的载重量,别怕混凝土没干结构不稳,继续往上搭,反正地震不会每天来,放心啦。 后遗症是什么?如果你看到家里的墙角、接缝、窗框很容易裂开,油漆得一天到晚补,就是了,恭喜你,中奖买到黑心开发商的速成屋了。开发商为了要赶时间,混凝土没有灌实,拆模后,一定一堆洞、一堆空隙,怎么办,很简单,用水泥抹一下,再上个漆,新房子亮晶晶,只要没那么刚好碰到地震,你根本看不出来。
翻翻广告,建材都是英文名称,反正客户不懂,你看到的都是山寨版,外型都是模仿名牌货。例如“和成”马桶一个两千,没那么炫但是耐用,我用一千五的“宝格力(忘了怎么写,管他的,反正念起来像名牌就好)”,比较漂亮,名称是洋名也好听,虽然客户反应不太好用,便便容易附着冲不太掉,但他们还不知道的是,我用的闪亮亮的莲蓬头、水龙头这些五金件,半年内一定掉烤漆,一年开始关不紧。 油漆也挺扯,大家通常都会装潢,反正到时候还会盖掉,用送的随便漆漆就好,正常一坪“两底三度”的油漆要约人民币170元,你知道我用多少?约人民币65元一坪!就粉光后直接喷一层,只要对着阳光,几乎可以看到水泥的底色,万一客户验屋不过,再请师傅随便漆上一层,通常二百户的社区,最多十户会仔细检查。 你问我差在哪,两底三度的油漆,起码用5年还漂漂亮亮的,表面光滑如少女的肌肤;我的一度漆,一年就会掉色,有阳光的地方还会褪色。如果你家有光线是斜的进光,墙就一定会有斜的色差:还有,只要站在墙边对着看,一定不平整、有波浪,柜子都没法贴墙放。 广告上油漆牌子写ICI 得利乳胶漆,这个牌子不错,但是也贵,一大桶约人民币1080元,我就叫工人去买一桶约人民币210元的杂牌,混一下,以前大概一桶ICI对上二桶杂牌,后来因为师傅说不好上漆,干了也难看,才改成一比一。杂牌漆闻了都恶心,甲醛太浓,师傅工作都要戴口罩,呛鼻臭味要全部散掉起码得大风吹一个月。
很多开发商都用先建后售这一招,你以为代表开发商财力雄厚、有诚意,盖完再拿出来卖?殊不知施工中没有客户监督差很多,行家一看就知道偷了多少工,反正房子盖好很漂亮,大家买得高兴,皆大欢喜嘛。
化粪池,环保单位管得不严格,有做就好,通常不大会检查排放出来的水是不是完全干净,所以,黑心开发商通常都是做个样子,法规规定池子要做多大就做多大,只不过不见得都用得上。例如,污水排放一共需要六个池子的步骤才会净化,我们呢,则是只用两个步骤,其余四个,有池,但不装机器也没作用,就算你看也看不出所以然,大部分物业在点交时也都不会把所有的盖子挖开检查,或查看整个污水处理过程,那很麻顷,也很臭。光是化粪池这条,就可以省上百万元!
会不会出问题?最好期待社区住户“肥水不落自家田”,哪天化粪槽负荷过重,爆粪或是要换机器的时候,就知道何谓几百户累积起来的臭了。
此外,电线也是很好偷的一项。偷啥?法规规定,多少用电量,就要用多粗的线径,不过用电量的设定是假设值,也就是一个社区设定250KW的用电功率,通常用到100KW就了不起,所以那些藏在管子里、墙壁内的电线,就成了黑心开发商的偷料标的。别小看几根电线没啥了不起,光这电线规格缩一下,一整个社区成本就少一成,你说好不好赚? 省小钱聚沙成塔的案例还有电梯,从设计上就可以省,例如说同一栋楼有好几台电梯,其中只有一部可以到达地下室,这就能不知不觉中省掉成本。这样省还只能算小case。一般来说,售屋广告会注明采用电梯的厂商,起码会标示XX或同级,这电梯通常会有一台电脑控制,包含上下的优先顺序与节省用电量的功能。好的开发商,会配给你知名品牌电梯,以及同一品牌电梯专属的电脑;而黑心开发商,就会在“同级”这两个字上做手脚,不但电梯用便宜牌,电脑当然不给,没有电脑控制,顶多以后公共电费贵一点,自然有大款住户会去买单。 这样能偷多少钱?保守估计,一台电梯省个好几万。先别嗤之以鼻看不起这点小钱,你知道黑心开发商都很会算也很会赚,别以为才几万就不用省,超过一万元,就有省的价值。老祖宗说大富由天小富由俭,真是一点也没错。 上个图片,让各位看看什么叫新买的“水帘洞” 大家早知道灌业绩、拉房价的手法,这是之前不景气的时候,开发商为了求生存、从银行捞钱所想出来的妙招。找员工和人头高价买下自己的房子,等半年差不多卖到一半时,加上原本卖出的,公开财务报表都可以光明正大地说卖了八成,营造出大卖的假象,上市公司可以借由业绩拉抬股价。不怕查,要查我还有合约书给你看。这种手法,不景气的时候发明的,现在景气、房价都好,大家也都继续用。 一个案子只要有三期就可以玩(事实上,开发商无论如何也会想办法分三期,反正一期一栋就好了)。第一期户数不多、建材差、价格不高,开卖后没几天就开记者会宣布卖光,其实开发商手里保留一半,另一半找投资客买。那些投资客跟我们一起赚钱这么久了,打通电话就会捧场,当然我们也卖了一些给记者,布局。 第二期当然继续风光开卖,价格调涨已成,这时,配合新闻的发布,所以第一期没买到的人,会在这时匆匆下单,第一期下饵,第二期的鱼儿才真的上钩。因为第二期户数还是不多,一个月内一定卖光。不过,我开始帮第一期的投资客转手介绍客户,让他们真的赚到一些钱。这时我第一期的保留户还是不卖,所以,投资客也赚到钱,我房价也垫高并且巩固了,就该准备推出第三期。 第三期的地点最好,配了更好的建材,景观也棒,面对“计划公园”哦!房价自然再往上加一成,同样的,找第一期的投资客买,并且狂发广告,散户听到前两期大卖,加上新闻一直在报,抱着害怕买不到的心情就进场买了,表价开高高,但只要高过第二期就成交。
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