住宅、商住两用、酒店式公寓之土地产权以及使用年限

    目前土地性质分为三类：第一类是使用年限为70年的住宅用地；第二类是使用年限为50年的综合用地；第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地，综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等，商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。

    土地使用年限70年均可办理落户。高级公寓往往以高品位的服务承诺和多样化的户型结构吸引着消费者眼球，市场空间和价格潜力要比写字楼大得多，因此不少房产商不惜一切代价，变换各种花样，把一些写字楼冠以“商住”、“单身公寓”、“酒店式公寓”等新名词大打“擦边球”。不论是冠以何种名称的公寓，确定其到底能不能落户，只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房，其土地使用年限必定是70年，就可以落户口。
 
   酒店式公寓、商住两用楼由于不属住宅用房性质。这样一来，除了不能落户外，还将衍生出一系列问题。下面对此进行详细比较：

 

    三类物业各具特色优势互补

　　小户型物业是指90平方米以下的居住、商住物业。按照物业的产品性质，可以将目前市场上在售的产品分为：普通住宅、商住两用物业、酒店式公寓三种物业形态。

　　其中，普通住宅是指基于公寓、普通住宅、别墅等居住用地，用于居住功能的物业，其产权为70年。

　　商住两用物业是指基于写字楼、办公楼、科教文卫体等综合类用地，用于商住两用功能的物业，其产权为50年，目前有部分基于商业用地的物业也号称商住两用物业，但其产权为40年。

　　酒店式公寓是指基于居住用地或者综合类用地，采取酒店式服务功能的物业，其产权可能是70年(基于居住用地)，也可能是50年(基于综合类用地)，目前市场上同样有部分基于商业用地的物业也号称酒店式公寓，其产权为40年。

　　三者之间有许多不同之处，主要在于以下几点：

　　——落户问题。按照各个城市的有关规定，只有购买满足一定面积要求的住宅类产品才能落户。因此只有普通住宅和基于居住用地的酒店式公寓才有可能落户。而商住两用物业和综合类用地的酒店式公寓由于不属住宅性质，就不能落户。

　　——水电费的计价标准不同。在水电费的计价标准上，商务办公楼要高于住宅楼；（注意，水电有民用计费可能，主要看KFS是否会将线路改造，不过一般的开发商都没有这个实力）

　　——使用年限不同。居住用地的使用年限是70年，而综合类用地只有50年(解：产权年限的不同，导致产权到期后，将会再次交纳土地出让金。不过近期国家政策有些改动，老夫认为产权政策肯定会逐步取消，但是会仅限于住宅产权，商用产权肯定还会有限制，所以买房需要考虑清楚产权问题，因为20年后，你的房屋产权就会剩30年，这样再转手外卖时，就会出现买家考虑只剩30年产权的折旧费用。） )

　　——交易税收不同。如果转手卖掉，住宅类产品只需交1.5%的契税，但如果是商办产品就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税。（交易增值税的意义在于，如果你以30万买的房50万往在卖的话，需要交纳20万*20%的增值税即4万元的增值税，无异于导致你卖房的成本增加。）

　　——房屋分摊共有建筑面积的比例不同。商住两用物业的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积。

　　——按揭贷款政策不同。目前住宅类物业的按揭贷款年限最高可达8成30年，而商住两用物业一般最高只有6成10年。但是购买商住物业不受“第二套住房”政策的制约，在2007年的政策里，拉高了购买第二套住房的制约条件，造成商住物业的大量面市。如果新政能放宽第二套住房的购买认定标准，这无疑对商住两用物业会带来较大的影响。

    ——房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下，商住两用楼没有单独的厨房。