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1．事件 11月17日，财政部，国家发展改革委，住房城乡建设等3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。 2．我们的分析与判断 1）允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房 通知规定，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 住房和城乡建设部已在3月底将《基本住房保障法》（征求意见稿）发国务院各部委和省（区市）主管部门征求意见。从执行层面看，加大住房保障力度，资金来源成为最关键因素。《基本住房保障法》对住房保障资金来源进行归纳总结，主要有以下四种：第一，中央和地方的财政预算支出；第二，引导社会资金投资建设和运营；第三，银行政策性长期信贷资金；第四，公积金部分结余资金贷款。 此次通知，是对之前意见的补充和规范，也是对未来保障房建设资金落实的一个指导性文件。 2）允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房 3）提高中央财政廉租住房保障专项补助资金使用效率 4）预计2011年保障房建设有望拉动房地产投资额同比增长至12.4% 住建部5月19日与各地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年工作任务。即，2010年全国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。 据住建部测算，目前全国有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。但目前享受住房保障的人群覆盖还不到城镇家庭总户数的1%。在2007年，廉租房建设的投入不到政府当年财政支出的0.3%。 保障房当前作为保民生的重要工程，是未来地产行业平稳运行的基石。未来地产格局向着保障房和商品房二元结构发展。虽然保障房建设一直在讨论和进行中，但是规模以及作用、受益面都很受局限。虽然面临很多困难，但是大势所趋，并且与地方政府政治责任挂钩，2010年有望取得突破性成果。 2009年房地产行业竣工面积7亿平米，商品房销售面积9.3亿平米，新开工面积11.5亿平米，房地产开发投资3.6万亿元，经济适用房投资额1136亿元。2009年房地产开发投资完成额达到3.6万亿，其中住宅：2.56万亿元，90平米以下住房8351亿元；别墅高档公寓2072亿元，经济适用房1136亿元，占总投资完成额3%，2010年有望占比达到10%，办公楼1378亿元，商业营业用房4171亿元；其他用房5063亿元。 按照乐观估计，580万套保障房可以完成建设，按照套均面积55平米，共可建设3.2亿平米保障房。预计2011经济适用房投资额大幅增长190%达到3000亿元，则地产行业投资额有望增长12.4%。 对商品房市场短期来看会有一定的冲击，但是长期来看，这是商品房市场能够逐渐形成自己的发展模式，脱离更多政治风险的合理路径，对行业周期平稳运行是利大于弊。 3、投资建议 当前地产板块的市盈率是16倍，对RNAV平均折价28%。估值处于较低水平。我们对版块维持“谨慎推荐”投资评级。本月投资组合的选择，我们选择（1）销售出色、土地储备丰富质优的保利地产（30%）；（2）北京地区项目丰富，股权投资为亮点的北京城建（600266）（30%）；（3）工业地产和新能源项目并进，受益于光伏产业回暖的大港股份（002077）（20%）；（4）高端住宅商业地产和物流业务经营并举的香江控股（600162）（20%）。 |
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