小区业主委员会运行中的困境与建议

我国物业管理是近年来出现的新事物，业主委员会更是物业管理中的新事物。随着房改的不断深化和住宅建设的投入，我国在未来几年中将有大量各种类型房产纳入物业管理的轨道，业委会的总量将会大量增加。无疑，大量业委会的出现将是我国居民从传统的“房客”向自治的“业主”转变的必然趋势。虽然有关法规对业委会的地位、作用、运行程序都作了一些规定。但是，由于种种原因，业委会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。
　　困境之一：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。考试大论坛来源：考试大来源：考试大
　　业委会是在物业管理区域内代表全体业主或承租人，即全体物业的所有权人或全体承租人对物业实施自治管理的群众性组织。肩负着维护广大业主或承租人权益，督促业主或承租人履行义务与处理物业管理公司关系和协调各方关系的重任。因此，业委会的组建应在政府有关部门的指导下，通过广大业主的选举产生业委会，构成人员应以产权人或承租人为主，居委会、派出所代表为辅。业委会只能代表本区域物业主人的利益，选聘物业管理企业来管理本区域的物业。但一些业委会大都由房管所、企业房产处转制的物业公司牵头指定人员组成或由开发商自行组建的物业公司牵头组建，也就是说先成立物业管理公司，后组建业委会。这就势必造成一些业主或承租人不了解或不重视业委会；有的业委会主要人员不是本物业区域的业主；有的业委会主任、执行秘书由物业公司
　　派人担任或兼任，甚至出现一些业委会的图章由物业公司管理使用的本末倒置的现象。客观上造成一些业委会实权仍在物业公司手中，使一些业委会成为物业公司的附属机构。有的则起不到任何作用。其结果只能使广大业主游离于物业自治管理之外，使理应处于主导地位的广大业主实际上处于被动或被管的附属地位，使业委会成为一种可有可无的“摆设”。
　　试想，这样的业委会怎么能代表广大业主的利益来选聘物业公司从而来审议物业管理公司提出的标准、计划、财务预决算和监督物业公司的服务活动?又怎么能协助物业公司开展管理服务工作?又怎能教育协调业主履行权利和义务，促进物业管理的正确发展?
　　困境之二：居民长期福利性住房观念一时难以转变，从“房客”向“业主”角色转换慢；一些物业管理企业摆不正同业委会之间的位置，仍用传统的那一套管理物业，使广大业主同物业公司关系不顺、矛盾加深纠纷不断。
　　随着商品房市场的确立和公房上市交易流通的实施，业主与物业公司之间产生矛盾的事例也屡有发生，业主缺乏对优质优价物业管理的认识，盲目追求低价位而又要求高服务，他们认为，自己花钱买了房，还要付物业管理费，觉得太不合算，心中老惦记着过去福利型的房管体制。享受了管理服务后，该付的费不付，该交的钱不交，反而指控物业公司服务不到位。有的买下住宅后，自己是该住宅的主人，却弄不清业主同房客的区别，不明白业主有哪些权利和责任。有的业主或个别业委会成员在观念上仍没跳出“房客”的框框；有的强调个体利益，重权利轻义务；凡事都以站在物业公司的对立面为荣，把“炒鱿鱼”作为自己的唯一“法宝”。而物业公司仍习惯于传统管理，有的名义上是“转制”公司，实际上却是“翻牌”公司，既未真正感受到来自市场竞争的压力，又没有一个真正与物业公司平等的业委会来监督，服务上发生错位、工作上发生偏差，收费上又不按规定，摆不正管理与服务的关系，往往摆出“管业主”的架子。这就势必造成一方面业委会没有一个广泛的业主基础，无法真正成为维护全体业主利益的代表和小区业主的核心；另一方面，广大业主同物业公司关系不顺，投诉、告状不断，矛盾日趋加深，阻碍了物业管理的正常发展。来源：考试大来源：考试大的美女编辑们
　　困境之三：社会各界对业委会这一小区物业管理中的新事物认识不到位，存在着有形、无形的“软性阻力”；业委会又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作条件，使大多数业委会处于等待观望的状态。
　　既然业委会是依法成立的群众性自治组织，它就应该能够独立行使民事权利和承担民事责任，然而，目前的社会环境却未给形成业委会一个成长发展的强烈氛围，以致出现一些无法理解的现象：一是物业管理公司已成为住宅小区管理的主角，被喻为“大管家”、“总管家”，但相当多的业主却把物业管理公司当作是“万事通”，什么都要做，什么都要管，大小事要求解决，而且不属于物业管理责任管理的事也要必须解决。二是小区内挣钱的地方大家都去管理，无钱的地方都无人管理，如小区夜间机动车停车场，本应由物业公司统一管理收钱，但派出所沿袭的是传统作法，独家收钱管理，有关部门虽然下发文件要求由物业公司收钱管理以弥补物业管理经费的不足，但却迟迟难以改变。三是物业管理公司既然是一个自负盈亏自我发展的企业，理应按市场要求和价值规律实行有偿服务的收费机制，但一些业主的费却很难收上来，有的连一户几元钱的卫生清扫费都难以收到，物业管理公司亏本经营，长期靠主管部门“输血”补充才能正常运行。而税收部门一看是企业，必须上交所得税、营业税。其实，物业公司连微利都没有，哪来的利税可交?有的连正常的工资开支都无法筹措，哪来的各种摊派的费可交?四是小区内原本由各专业公司、市政系统承担的任务，物业公司为了小区的统一，主动参与协助，但“吃力不讨好”，还要分别上交各专业公司、市政公司本应承担的费用，如小区按路灯还要上交路灯配套费；连大楼内的光明工程楼道灯，电力部门也要按数上交配套费。再如小区住户生活垃圾由物业公司统一收齐归集送到垃圾转运站，环卫部门也要收物业公司的垃圾运输费，甚至有的物业公司买垃圾转运车，环卫部门可以不交车辆购置费和养路费，而物业公司买的垃圾专用转运车，则一分钱都不能少；再如住宅楼二次加压、自来水的跑、漏损耗，本由自来水公司承担，而一旦小区成立了物业管理公司后，对不起一切损耗统统由物业公司来承担；有的甚至可以不用“二次加压”的，自来水公司也非要你加一个二次加压设备。无疑，这些有形无形的“软性阻力”人为地加重了刚刚兴起的物业公司的负担。五是业委会同物业管理企业是小区内的两个平等组织，物业管理企业可以获取资质证书，物业管理企业可以得到的有关文件、材料，业委会却享受不到；物业管理企业有自己的行业协会进行指导帮助，业委会却没有自己的联合会。六是业委会既缺乏一套适合自己区域的工作制度，又未明确业委会自治管理的范围与职责，更未拥有决策和监督机构所必备的、能够正常运作的办公场所和活动经费，致使大多数业委会处于无所事事、可有可无、等待观望的状态。来源：考试大考试大论坛
　　困境之四：业委会的合法身份模糊，业主自身权利、义务、职责不清，使业委会在物业管理中的核心地位、主体作用、工作权威难以正常发挥。
　　业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，离开了业主委员会，物业管理是难以实现的。但目前由于一些“物业管理条例”尚未出台，业委会的权利和职责尚不明确，在法律上又没有给业主委员会应有的地位。致使业委会在运行过程中出现了三种偏差：一是业委会的合法身份尚未得到确认，工作没有权威。业委会一旦成立，便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立，但有的仅仅是一种组织形式，既不能独立行使民事权利和承担民事责任，又不具备法人地位；既没有固定的办公场所，又无一定的活动经费。而且没有自己的主管部门，挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下，名不正、言不顺，关系也不清，给日常工作带来极大困难。二是业委会不能充分行使权力，发挥应有的作用。有些业委会，没有办公场所，缺少人员缺少经费，无法正常开展工作，处于“有名无实”和“凡事由物业公司代办”的状态；在明确契约的前提下，与物业公司合作较好，真正履行自己职责，能够发挥作用维护业主合法权益的为数很少。造成这种局面的有主客观两个方面的原因：客观上主要是物业企业运作不规范；主观上主要是业主认识不到位，大多数业主仍停留在依赖房管所管房的旧观念上，不懂得自己管好自己的产业，自治能力不强。三是业委会不能正确行使权力，行为不规范。业委会同物业公司应该遵循“业主自治与专业管理相结合的原则”平等依法共同协助管好小区，而不是一味指责物业公司，不能把业主在管理中的主导地位片面理解为对物业公司“指挥一切”，也不能从一个极端走向另一个极端，进而激发小区物业管理的矛盾，更不能不经任何法定程序就炒物业管理公司的鱿鱼，或在合同没有解除的情况下，另行主张聘请物业公司，出现“一女二嫁”现象。有的业委会同物业公司对如何管理自己物业出现意见对立时，不是通过协商或者通过合法程序予以解决而是采取公开对抗，工作不配合，甚至少数以集体拒交物业管理费来表示对物业公司不满，造成了物业管理工作难以正常开展。业主有权监督物业公司，但都不应干涉物业公司的正常经营权利，更不应是非不分，一味把责任都推到物业公司头上，比如，房屋质量保修期内出现房屋质量问题应由开发商负责，物业公司在其中起协调作用。有的业委会同街道、居委会等相关部门当职能发生“碰撞”或工作上有意见分歧时不是通过共同协商搞好物业管理，而是互相对立、闹矛盾，影响小区物业管理工作开展。
　　市民从传统的“房客”向自治的“业主”角色的转化，无论从观念还是从实际运行中都要有一个适应过程，为使业委会纳入规范化运行的轨道，特提出以下建议：
　　建议之一：教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业委会的自治和自律能力。
　　要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。
　　二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则——《业主公约》的引导和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。来源：考试大
　　建议之二：发掘、寻找和培养业委会合适的干部，明确业委会主任、秘书等人选的基本条件。
　　任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业内专家认为，一个物业管理区域内的工作能否搞好，关键在于要有一个合适的业主委员会，而业委会的人选尤其重要。业委会优秀的人选必须注重以下条件：本管理区域的当然业主、为人正直、处事公道、道德修养良好、热心于公益事业、有一定的文化水平和办事能力、作风正派、不“假公济私”、身体健康、有时间和精力参与业委会的工作等。同时，必须坚持民主公平制度，广泛征求各方面的意见，把那些符合业委会人员基本条件的人选推荐出来，并对业委会人员进行适当和必要的培训，以明确自己的职责、权利和义务，提高业委会人员的政策水平和组织活动能力，通过有关物业管理公司、业委会的基本运作程序以及业委会同有关组织的关系。业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的
　　是社会效益。因此，业委会的成员必须是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。
　　建议之三：理顺业委会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持沟通，共同合作管好物业。www.Ｅxamda.CoM考试就到考试大本文来源:考试大网
　　业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，决不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过份强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。
　　建议之四：提高立法层次，抓紧出台《物业管理条例》等基本法规，明确业主在物业管理中的主体作用，使“房客”到“主人”的自身权益得到根本保障。
　　物业管理是市场经济体制下的一种经营行为，在我国的发展和成熟需要一个过程。近年来，物业管理在我国起步的同时，一些与其有关的地方性法规也相应而生，应当说，这些法规对我市的物业管理起到了积极的指导作用。但也应看到，一些规定难以出现。以大连市为例在已颁布的有关物业管理现有的几个法规中，还没有一个经过市最高立法机关人大常委会颁布的法规，即物业管理的基本法——《物业管理条例》，市出租汽车管理条例几年前就已公布，而关系到千家万户，与每个人息息相关的物业管理条例，迟迟难以出台，因而从某一个侧面也影响了该市物业管理发展。一是加强法规建设，通过建立相应的法律制度和法规体系，特别是尽快出台立法层次高的物业管理基本法《物业管理条例》，进一步规范和调整政府、业主委员会、物业管理公司、物业使用人以及相关市政各专业公司、部门在物业管理中地位、作用、权力、责任、利益和相互间的关系。二是业委会代表业主利益，既是多元化产权的客观需要，又是业主自治管理的主观需要，要教育广大业主摆正自己位置，不要说不利于双方合作的话，不要有不利于双方合作的行为。业委会的工作范围不仅仅局限于一般的房屋管理，还致力于提高整个小区的居住生活质量和文明程度。三是进一步规范业委会的运作规程和内容。 来源:考试大-物业管理师考试

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《业主委员会章程》第一章 总则

第一条 组织名称、地址。
名称： 业主委员会（以下简称“委员会”）。
地址：
所辖区域范围：
第二条 本委员会是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。
本委员会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生，向业主大会负责并报告工作。
本委员会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立。每届任期2年。
第三条 本委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。
第四条 本委员会的宗旨是：代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。

第二章 组织机构及职责

第五条 本委员会的组成：设主任1名、副主任 名，委员 名，聘任执行秘书 名。
第六条 本委员会的权利：
（一）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；
（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
（四）审议物业管理服务收费标准；
（五）负责维修基金的筹集和使用管理；
（六）监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；
（七）业主大会赋予的其他权利。
第七条 本委员会的义务：
（一）向业主大会报告工作；
（二）执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督；
（三）监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度；
（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；
（五）协助物业管理企业收取物业管理服务费及其他代收费；
（六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第八条 本委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。

第三章 成员产生及职责

第九条 本委员会委员由业主大会从业主中选举产生，委员可连选连任。
第十条 委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则。
自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任。
第十一条 委员应符合下列条件：
（一）遵守国家法律和物业管理有关规定；
（二）热心公益事业；
（三）组织协调能力较强，在业主中有威信；
（四）身体健康，有行为能力；
（五）办事公道，品行端正，无劣迹。
第十二条 委员的职责：
（一）参加委员会召开的会议和组织的活动；
（二）审议会议的议案和报告；
（三）参与委员会的决策；
（四）听取业主、使用人的意见和建议；
（五）向委员会提出议案、建议和意见；
（六）完成委员会交办的有关工作。
第十三条 委员有下列情形之一的应停任：
（一）已不是业主；
（二）未经批准连续3次不出席委员会会议的；
（三）辞职被接受的；
（四）因患病丧失履行职责能力的；
（五）有违法犯罪行为或正在接受审查的；
（六）其他原因不适宜担任委员的。
第十四条 委员的停任和增补，由委员会提名，提交业主大会批准。委员会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。
第十五条 委员停任时，须在停任后1周内将管理和保存的属于本委员会的资料、财物等移交给本委员会。
第十六条 本委员会主任、副主任从委员中选举产生。
主任的职责：
（一）负责召开委员会会议；
（二）负责主持召开业主大会；
（三）代表本委员会对外签约或签署文件；
（四）管理印章；
（五）经业主大会、委员会授权的其他职责。
第十七条 本委员会执行秘书由主任提名，由委员会会议通过，负责处理委员会的日常事务。
第十八条 本委员会的主任、副主任和执行秘书，可按业主大会讨论通过的补贴标准给予适当补贴，具体补贴标准为：

第四章 会 议


第十九条 委员会每个季度至少应例会一次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员特别会议。
第二十条 会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席时，由副主任代行主任职责。会议通知及有关材料应提前7天送达每位委员。
第二十一条 会议必须有过半数委员出席方可举行。委员因故不能参加会议，作为缺席对待。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
第二十二条 委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。

第五章 经费与办公场所

第二十三条 本委员会经费从 （经营用房经营收入、住户按实际开支分摊）列支。
第二十四条 本委员会的经费开支包括：业主大会、委员会的会议费；有关人员的津贴；刻制印章、挂牌费；必要的日常办公费用。
经费收支账目可委托物业管理企业负责代管，每季度向本委员会汇报，每年度向业主大会报告。
第二十五条 物业管理办公用房应严格按规定用途使用，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。
物业管理经营用房，应严格按《物业管理委托合同》约定使用。

第六章 附 则

第二十六条 本章程或本章程的修订经业主大会通过后生效。本章程未尽事项，由业主大会补充。
业主大会通过的有关本章程的决定，是本章程的组成部分。
第二十七条 解散本委员会，须经业主大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。
第二十八条 制定和修订的本章程，应报物业管理行政主管部门备案。


业主委员会                     年 月 日
  
业主委员会成立的条件及程序

一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件

业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。

在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。

2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。

二、成立业主大会筹备组

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。

1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。

2、筹备组应当做好下列筹备工作：

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）；

（3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。

以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

三、召开首次业主大会

1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。
4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。

四、备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：

1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单；

2、召开业主大会的通知；

3、业主公约（业主委员会委员签名）;

4、业主委员会章程（业主委员会委员签名）;

5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录；业主委员会委员名单及其个人简历；

6、其他有关资料。

五、公布结果

备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。


附：

     业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

     有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主大会行使的职权

1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。

要办理的登记手续

业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。

此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.

     权利和义务

业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

业主委员会行使的职权

1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

业主委员会履行的义务

1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。

业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？

要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。

《业主委员会章程》示范文本

第一章 总则

第一条 组织名称、地址。
名称： 业主委员会（以下简称“委员会”）。
地址：
所辖区域范围：
第二条 本委员会是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。
本委员会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生，向业主大会负责并报告工作。
本委员会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立。每届任期2年。
第三条 本委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。
第四条 本委员会的宗旨是：代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。

第二章 组织机构及职责

第五条 本委员会的组成：设主任1名、副主任 名，委员 名，聘任执行秘书 名。
第六条 本委员会的权利：
（一）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；
（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
（四）审议物业管理服务收费标准；
（五）负责维修基金的筹集和使用管理；
（六）监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；
（七）业主大会赋予的其他权利。
第七条 本委员会的义务：
（一）向业主大会报告工作；
（二）执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督；
（三）监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度；
（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；
（五）协助物业管理企业收取物业管理服务费及其他代收费；
（六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第八条 本委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。

第三章 成员产生及职责

第九条 本委员会委员由业主大会从业主中选举产生，委员可连选连任。
第十条 委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则。
自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任。
第十一条 委员应符合下列条件：
（一）遵守国家法律和物业管理有关规定；
（二）热心公益事业；
（三）组织协调能力较强，在业主中有威信；
（四）身体健康，有行为能力；
（五）办事公道，品行端正，无劣迹。
第十二条 委员的职责：
（一）参加委员会召开的会议和组织的活动；
（二）审议会议的议案和报告；
（三）参与委员会的决策；
（四）听取业主、使用人的意见和建议；
（五）向委员会提出议案、建议和意见；
（六）完成委员会交办的有关工作。
第十三条 委员有下列情形之一的应停任：
（一）已不是业主；
（二）未经批准连续3次不出席委员会会议的；
（三）辞职被接受的；
（四）因患病丧失履行职责能力的；
（五）有违法犯罪行为或正在接受审查的；
（六）其他原因不适宜担任委员的。
第十四条 委员的停任和增补，由委员会提名，提交业主大会批准。委员会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。
第十五条 委员停任时，须在停任后1周内将管理和保存的属于本委员会的资料、财物等移交给本委员会。
第十六条 本委员会主任、副主任从委员中选举产生。
主任的职责：
（一）负责召开委员会会议；
（二）负责主持召开业主大会；
（三）代表本委员会对外签约或签署文件；
（四）管理印章；
（五）经业主大会、委员会授权的其他职责。
第十七条 本委员会执行秘书由主任提名，由委员会会议通过，负责处理委员会的日常事务。
第十八条 本委员会的主任、副主任和执行秘书，可按业主大会讨论通过的补贴标准给予适当补贴，具体补贴标准为：

第四章 会 议


第十九条 委员会每个季度至少应例会一次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员特别会议。
第二十条 会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席时，由副主任代行主任职责。会议通知及有关材料应提前7天送达每位委员。
第二十一条 会议必须有过半数委员出席方可举行。委员因故不能参加会议，作为缺席对待。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
第二十二条 委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。

第五章 经费与办公场所

第二十三条 本委员会经费从 （经营用房经营收入、住户按实际开支分摊）列支。
第二十四条 本委员会的经费开支包括：业主大会、委员会的会议费；有关人员的津贴；刻制印章、挂牌费；必要的日常办公费用。
经费收支账目可委托物业管理企业负责代管，每季度向本委员会汇报，每年度向业主大会报告。
第二十五条 物业管理办公用房应严格按规定用途使用，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。
物业管理经营用房，应严格按《物业管理委托合同》约定使用。

第六章 附 则

第二十六条 本章程或本章程的修订经业主大会通过后生效。本章程未尽事项，由业主大会补充。
业主大会通过的有关本章程的决定，是本章程的组成部分。
第二十七条 解散本委员会，须经业主大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。
第二十八条 制定和修订的本章程，应报物业管理行政主管部门备案。


业主委员会

二OO一年 月 日