解读《房屋登记办法》之集体土地范围内的房屋抵押权登记
文/赣州市房屋产权登记管理处 刘莉经 图/周昆
文章来源：房产登记 更新时间：2010-12-9 浏览次数：
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集体土地上的房屋能否设定抵押权是一个存在争议的问题。虽然有许多学者认为应当放开对集体土地上房屋抵押权的限制，但按照目前我国的相关法律法规的规定，集体土地上的房屋除法律规定外的，一律不得抵押。按照《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。第一百八十四条第二项的规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押，《担保法》第37条22项也规定上述情况不得抵押。《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。由于《物权法》、《担保法》都禁止用农村宅基地等集体土地上的房屋设定抵押，而宅基地上的房屋与宅基地等集体土地不可分离，所以集体土地上的房屋也是不能设定抵押权的。
这是考虑到宅基地等集体土地使用权的抵押会造成诸多社会和法律问题。房屋抵押后，如债务人无能力偿还贷款时，债权人实
现抵押权的方式就是处置抵押物，但是农村宅基地上的房屋具有特殊的性质，根据《房屋登记办法》第87条规定：“申请（集体土地范围内）农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
综上所述，如果用集体土地上的房屋进行抵押，一旦债务人不按约定履行债务，抵押权人行使抵押权时，就会存在障碍，导致抵押权事实上无法实现。因此，集体土地上的房屋，除法律规定外是不能设定抵押权的。
《物权法》第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。《担保法》第三十七条第三款的规定与《物权法》的规定相同，上述规定明确了集体土地上可以抵押房屋的范围：只有乡镇、村企业的厂房等建筑物才可以设定抵押，
《房屋登记办法》第八十八条规定，依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）集体所有建设用地使用权证明；
（五）主债权合同和抵押合同；
（六）其他必要材料。
办理乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押登记时应注意“先房后地原则”。《物权法》第一百八十三条规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这说明集体建设用地使用权抵押和房屋所有权抵押有明确的时间顺序，此外，乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，随同抵押的建设用地使用权范围仅限于厂房等建筑物所占用范围内的建设用地使用权，并不是整块土地的全部土地使用权。另外，在实际业务操作中，要严格把握乡镇、村企业性质。乡镇、村企业并非指在乡镇、村地域范围内兴办的企业，按照《乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇举办的承担支援农业义务的企业。所以，在具体办理上述抵押登记业务时，一定要认真审核乡镇、村企业的基本资料（如营业执照、机构代码证等），严格把关，以避免发生登记错误。
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