 在番禺的一些小区业委会换届选举时，物业公司看街道办、房管局的脸色行事，经常与业委会换届筹备组发生争执，干扰业委会选举。 业委会数量锐减背后的《物权法》尴尬之1 统筹：何姗 采写：新快报记者 陈文 文/图 深读指引 今年2月以来新快报记者在番禺91个业委会的调查中发现，业委会数量大幅下滑，自2007年《物权法》颁布实施之后的近百个业委会目前仅有29个还在正常运作。其余不是换届选举难产，就是无法联系到业委会成员，业委会电话竟与物管公司电话一致。业委会缺位导致小区物业纠纷频发，业主生活环境堪忧。 引人注目的是，业委会难产的原因已不再是几年前的业主与开发商、物管的矛盾，而是升级为业委会与街道办房管局的矛盾街道办擅自宣告业委会过期，或越权主持业委会选举，或宣布业委会选举无效。耐人寻味的是，这一矛盾大多能在业主与物管开发商的矛盾中寻根溯源。 在《物权法》实施四年后，业主自治的境况变得更加复杂与艰难。 事件 珠江花园 街道办宣布业委会任期届满 业委会状告街道办违法行政 2011年4月11日上午，番禺珠江花园小区业主把他们戏称的“婆婆”番禺区房管局、洛浦街道办事处告上了法庭，业主提起诉讼的理由是“婆婆”以关心指导工作为名发布《告全体业主公开信》、宣布该小区业委会过期的决定违法，破坏了法定的业委会换届秩序，严重危及小区物管秩序，是对全体业主权利义务产生重要影响的违法行政行为，业委会由此无法工作，物业服务、公共收益、规划变更都无人监督。 业主律师要求法院宣布撤销该《公开信》。而被告代理律师则认为，《公开信》是不带强制性的指导意见，业主可听可不听。 洛浦街道办与番禺区房管局当时在小区这封《公开信》中称：一、业委会已于2009年7月任期届满；二、原业委会委员任期届满后不得以业主委员会或业委会委员各种名义开展活动，否则所形成的决议无效，相关人员将承担因此产生的一切法律责任，业委会印章交由社区居委会保管…… 业主的代理人、知名律师周玉忠认为：根据《物权法》的规定，业主大会及业委会的成立及运作与全体业主存在法律上的利害关系。根据相关法律、法规、地方性法规及规章，业委会任期属于业主大会的议事范围，应由议事规则予以确定。 两被告张贴公开信时，本小区业委会的任期并未届满。两被告擅自在小区内公开张贴且内容多处不符合法律规定的公开信的行为没有法律依据，严重导致本小区物业管理秩序的混乱，侵犯了业主的自治权，属于违法行政，依法应予撤销。 番禺区房管局、洛浦街道办事处的代理律师分别在法庭上一再强调，被告的《公开信》是“不具有强制力的指导行为”，“对业主的权利义务不产生实际影响”，因此“业主可以听也可以不听”。对于被告的指导内容，“业主可以采纳也可以不采纳”。而且，按照规定，被告有权对辖区内的物业管理工作给与指导，以公开信的形式指导业委会换届工作，“是依法履行指导和协调职责的表现”。 对此，原告业主不认同，业主说，业委会被宣布过期后，本来就难以监督的物业公司的管理水平更是差强人意，谁都可以随意进入小区。电梯维修保养不到位，经常出状况，她前几天竟然就被关在电梯里有半个小时之久，后来才被业主救出来。没有业委会小区的公共收益无人监督，维修基金无人去追讨了，小区的二期规划也没有人组织去与有关部门交涉，原来拖欠的公建配套是否到位了也没人组织去管了。这些本来都是业委会代表业主去做的。 起因：业委会要换物管 事实上，业委会与街道办的矛盾从2007年业主大会召开和业委会艰难成立之际就埋下了伏笔。 多名业主回忆，在业主大会正式召开的前两天，原开发商在洛浦街道办的支持下，在没有征求业主意见的情况下，迅速换掉了和业主、业委会筹备组关系良好的、具有一级资质的物业管理公司，代之以当时还是二级资质的物业管理公司。 “尽管业主和业委会筹备组一再抗议，当时区房管局还是特意派了两名官员去支持物业交接工作，整个过程由街道办和区房管局坐镇指挥。因为，原开发商更换物业公司一定要告知当地政府部门的。”一位知情者介绍说。 “街道办早就知道了。”这位知情者说：“但无论是原开发商，还是街道办和房管局拒不对业主说明情况，也不征求业主的意见，为什么执意匆忙赶在业委会成立前两天换掉那家一级资质的物业公司，只有他们自己可以解释。” 2010年3月，“由于业主对这家物业公司非常不满，业委会希望招聘新的物业公司并跟进小区的二期规划变更。”街道办和区房管局先来了一份指导意见给业委会指导工作说：业委会在2009年8月就过期了，要业委会停止工作。 业委会认为，有“业委会任期两年”规定的原《广州物业管理办法》和《广东省物业管理条例》分别在2004年和2008年就已废止。新的《广东省物业管理条例》规定任期可以延长到5年。 业委会成员梁先生称，《业主大会议事规则》在2009年4月经业主大会表决通过，并到洛浦街道和番禺区房管局进行了报备。“其中第七条规定：业主委员会每届任期为3年，委员任期届满可以连选连任。” 但是洛浦街道办认为不合法，并坚持认为业委会任期应该为两年，要求业委会停止工作，交出公章。在没有得到业委会的回应后，2010年8月12日，洛浦街道办事处会同番禺区房管局共同发出了《公开信》。 物业公司原经理罗鈞：不阻止业委会工作，会说我们不听政府的 在《公开信》后，小区的部分业主仍然继续进行业委会换届的宣传。2010年8月，新快报记者在小区采访时看到，业主派发宣传资料时，不少保安冲过来就抢，然后撕得粉碎。物业公司当时的经理罗鈞告诉记者：“《公开信》是居委会拿回来的，物业公司负责张贴的。”他说：“上面说业委会过期了，要停止工作，如果我们不阻止就说我们违背政府的命令。”这场风波发生不久，经理罗鈞就离开了小区。 街道办：还采访什么？ 之后，珠江花园的梁先生、江先生、陆老师等多位业主前往街道办交涉。新快报记者在街道办的会议室看到，就业委会的任期问题业主与街道办领导进行了争论，结果双方不欢而散。新快报记者希望采访街道办，领导说：“还采访什么，你不都看到了吗？” 现象 91家业委会逐一排查 仅29家称正常运作 从2011年2月中到3月底，新快报记者与广州市一家专业物业咨询公司，通过深入小区寻访、与业主和业委会成员座谈、电话联系访问等多种形式，对番禺区的91个物业小区业委会的状况进行了较全面的梳理、排查。调查发现，番禺区业委会的数目至少锐减50%。那么是什么原因导致这些业委会的萎缩呢？ 31家业委会负责人宣称，业委会由于各种原因无法成功换届而消失。29家业委会宣称正常运作，而这其中，竟然出现了一人担任4家业委会负责人的奇怪现象。更滑稽的是，自在城市花园的业委会副主任竟然不知道自己还是小区的业委会成员。 23家业委会有备案电话和联系人却联系不到业委会成员，或者业委会地址、电话都与小区物业公司相同。 1家感觉业委会换届难度过大最后放弃；1家拒绝调查；2家成立业委会但无法工作；4家业委会负责人或联系人不知道小区业委会是否还存在。 正常工作：29个 有一人担任4家业委会负责人 调查中发现，一位名叫李学智人士担任了丽×花苑、汇×雅苑、金×苑、丽×居等四个小区的业委会负责人，联系电话也都一样。而祈福新邨业委会的备案资料显示，该业委会委员的所有电话全部相同，都是物业公司的电话。 无法联系：23个 业委会电话是物业公司电话 有的业委会电话无人接听或者成为空号，新快报记者和某物业咨询公司的调查人员到小区寻访业主，竟然也找不到业委会办公地址和联系人，电话或者办公地点是和物业公司一样等多种情况。 如南浦海×花园业委会的电话是空号，鑫×花园电话是物业公司的电话。区府大院业委会的电话留的是区府行政办的一个电话，也找不到相关负责人。 新快报记者根据东涌名苑业委会备案资料上提供的地址和联系电话找到了这个小区，结果发现电话号码是物业公司的总机，物业公司的工作人员表示，不太清楚业委会的情况。一位小区业主也表示，不知道他们那里还有个业委会。 消失：31个 9家被街道办宣布过期或宣布选举无效 业委会负责人表示，被以各种名义取消的有9家，包括当地街道办宣称业委会过期了，要求停止工作的；也有进行了选举，街道办宣称不符合法规程序，选举无效的，不给备案的多种情况。如，如意中心、华荟明苑就是这种情况。 受到各种阻扰，政府部门也没人支持、指导的，感觉难度大，换不了届的有19家。 如丽江花园小区业委会到期后，业主感到换届难度太大，业主之间的意见无法统一，两年来至今空白。 沙湾镇翠怡轩原业委会负责人聂子健说，由于当地镇政府对业委会工作不支持，加上开发商、物业公司也对业委会不好，工作相当难做，经过努力不成功，至今无法换届，业委会成为了业主的记忆。 由当地居委会在街道支持下主持业委会选举，最后也没法成立的一家。如，位于市桥的江南新村小区被宣布到期后，由街道办和居委会组成工作组负责换届，结果两年后也没有成立起来。 自己放弃：1个 业主不热心没人出来工作 市桥桥南社区的新世纪花园原业委会负责人邓石江告诉新快报记者，街道办、居委会都支持他们成立业委会，“主要是现在换届等于把原来的都推倒，从头再来选一次，谁有那个精力呀，实在太难了。而且，这里的业主也不热心，没人出来工作，最后我们就放弃了。” 选举后无法工作：2个 被物管打压街道办不管 大石街道的桔芳园业委会主任表示，他们被物业公司打压得很厉害，他们贴什么物业公司就派人撕什么，后来办公室都被物业给上了锁，街道办也不管，实在没法工作了。 乳芳园小区业委会副主任杨女士表示，业委会现在基本没有工作，街道办总希望我们“不要搞事就行了”，小区里的什么事都是物业公司说了算。前年杨女士的公公在小区被不明身份的人在脑袋上打了一棍子，现在业委会也难以开展工作了。 不知现状：4个 业委会副主任不知自己是业委会成员 自在城市花园的业委会主任称已经回老家，走之前业委会就没有工作了，现在情况不知道。而业委会副主任称，竟然不知道自己是业委会副主任。盖有业委会公章和区房管局公章备案回执表里却赫然登记这个人的姓名和联系电话。其他两个业委会的负责人说，早就不知道业委会还存不存在了，现在他们也没空管了。 金叶花园备案资料里显示，李惠强是业委会委员，但本人感到困惑：“我是委员吗？”他对新快报记者说：“哦，好像是开过会，业委会主任好像是个叫什么哥的吧。” 拒绝调查的：1个 华茵名苑业委会联系人不愿回答任何问题。后来联系到一位姓朱的业主，曾经担任过业委会委员，他告诉新快报记者说，由于备案不成功，业委会已经不存在了。 析因 街道指导业委会成立 多了个帮手还是多了个“婆婆”？ 调查显示，除去物业小区的业主对小区事物漠不关心、换届选举犹如把业委会推倒重来、业主认为业委会事务繁琐而无法坚持等原因外，还有一个不容忽视的原因在于，街道办等职能部门把指导异化为行政命令，以“不带强制性的指导意见”强迫业委会、业主按照其意愿行事。 在不奏效的情况下，动辄在小区公共区域张贴“给全体业主的通告”、“告全体业主书”、“给全体业主的公开信”等向业主宣布“业委会过期”、“筹备组解散”、“换届筹备组停止工作”等等，利用业主间的不同意见和群众对政府部门的信任，极大扰乱了业委会原有的工作秩序和换届工作，使不少小区的各项事务陷入无序状态。 特别是一些街道办事处会同房管局在取得业委会换届主导权后，却无力有效、有序组织起新一届的业委会换届工作，导致不少原本艰难成立起来的小区业委会长期空白，最后消失。这时，面对质疑，职能部门往往以其发布的“指导的意见”，“业主可听可不听”，“业主可以采纳也可以不采纳”来推卸自己的责任。 一些物业公司以执行政府的“指示”为由阻止业委会开展工作，部分业主开始不再配合甚至阻扰业委会的工作，业委会换届被迫停顿，甚至拖延几年都换不了届，小区的物业管理、公共收益长期处于无人监督的境地…… 有法律界人士指出，行政部门的以上做法，并没有明确的法律依据，属于违法越权行为。 这是《物权法》实施4年来，业委会和业主在实践《物权法》精神、实现业主自治过程中遇到的一大困境。 2009年指导业委会成立权力下放街道 实际上，随着《物权法》的实施，业委会的成立是广州新兴住宅小区实现业主自我管理和小区综合治理的重要举措之一，但整个过程却充满曲折。对此番禺区房管局物业管理科领导称，并不是我们政府部门不重视业委会成立，我们鼓励依法依规成立业委会。如果换届、工作上有不符合法规的问题，首先是由各地街道办事处来解决，我们只做业务上的指导，根据街道办的要求配合工作，如盖个章而已等。现在的情况是，指导协调的权力都在街道，每个业委会的情况还是要问街道。 番禺区房管局的副科长刘志灵介绍说，2009年10月开始，广州符合成立业委会条件的小区，只要有业主去街道办事处申请，街道办事处就将要牵头成立首次业主大会会议筹备组，并开展组建业委会的工作。 2009年下半年开始，广州市房管局将“指导、监督、协调业委会成立”的权力，全面下放到辖区内各街道办事处，并由街道干部担任业委会选举筹备组的组长。 2009年国家住房和城乡建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》（简称《规则》）也规定了上述内容。当时大家都希望这一规定将有望解决广州业委会成立难的问题。 《物权法》实施4年后的今天，陆续出台了国务院颁布的《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》等法规，以及最高人民法院的相关司法解释等。但是，问题是，在相关法律日益完善、经验日益丰富的情况下，广州的业委会为什么并不能得到顺利发展呢？ 为业主追讨物业维修基金而知名的公益人士孙威力就曾表示，由街道办主管业委会工作这一政策是否能加快广州小区成立业委会，主要看各街道办事处的配合程度和积极性。有的小区街道办事处积极配合业主筹备业委会的，自然效率就高；但如果街道办事处与业主双方已经有抵触情绪，反而使成立业委会多了个“婆家”。 番禺房管局：业委会处换届期下降正常 番禺区业委会工作一度走在广州市前列，而今却为何落到如今境地令人深思。4年前，番禺区搞了社区工作站，推动了业委会的成立，后来这些工作站陆续变成了居委会。 之后，番禺区业委会发展状况良好。到了2007年9月份，番禺区房管局就宣布，“在番禺的185个物业住宅小区，成立了业主委员会的共有73个，约占全区住宅小区总数的四成，高于广州市的平均水平。”加上之后的几年成立的业委会，今年3月，番禺区房管局对新快报记者说，业委会已经达到了近百个。 番禺房管局在今年3月接受新快报记者采访时依旧宣称，目前番禺区应该拥有近百家业委会。但他们同时表示，由于一些业委会已经到期和处于换届阶段，数量有所下降也属正常，业委会如果无法换届，主要原因还是小区业主自己不积极。 但是番禺区目前到底还有多少业委会在正常运作，番禺房管局表示，我们还没有数据，这还需要进行调查统计，因为现在业委会成立的指导、协调工作早已经交给各个街道办事处负责了，我们只是业务和技术上给与支持。 中山大学政治与公共事务管理学院研究何艳玲教授说，近年来业委会的萎缩在我们的预料之中，情况显然不容乐观。广州业委会发展的情况并没有变得比4年前更好，而且目前情况的发展，却呈现了更为复杂的局面，有些局面更为令人困惑和疑虑。 |
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