补充协议没鉴证也有效 是维权的重要依据来源： 作者：不详 发布时间：2008-1-4 10:50:00 浏览次数：127次 此信息由 一笑一笑 志愿者发布
[提要] [编者按]现今，有的开发商在与购房者签订合同时，除去正式合同以外，还会与购房者签订一份补充协议。协议内容常常包含了许多与购房者利益密切相关的条款，如对交房时不可抗力条款的解释，关于延期交付的补偿标准，对小区配套… [编者按] 现今，有的开发商在与购房者签订合同时，除去正式合同以外，还会与购房者签订一份补充协议。协议内容常常包含了许多与购房者利益密切相关的条款，如对交房时不可抗力条款的解释，关于延期交付的补偿标准，对小区配套的种种承诺等等。但常有开发商不遵守协议的事件发生，引发了购房者的不满，购房纠纷也由此产生。针对这种情况，本期服务网，我们将分析一起关于补充协议的纠纷案例，并建议购房者在签订购房合同前，向有关法律专家进行咨询，最大限度地维护自身合法权益。
栏目主持人 王海燕 【案情回放】 开发商不认补充协议的赔偿规定 市民马小姐在2006年1月购买了某小区一套100平方米的商品房，商品房预售合同中约定开发商应当在2006年12月31日前交付房屋，逾期交付的，按照20元/天的标准支付违约金。结果由于种种原因，开发商未能在契约约定的时间向购房者交付房屋，开发商延迟交付的行为引起了广大购房者的不满，尤其是针对合同中明显偏低的20元/天的违约金标准。为平息众怒，开发商同意将逾期交付的违约金从20元/天提高到100元/天，并与包括马小姐在内的购房者就此问题签订了《补充协议》。 2007年3月1日，开发商终于向购房者交付了房屋。马小姐在收房后，拿着当初签订的《补充协议》，要求开发商根据100元/天的标准向自己支付逾期交付违约金。孰料，开发商根本就不承认《补充协议》有效，反而说这份协议没有经过房管局的鉴证，是无效的，签了也是白签，只同意按经房管局鉴证的商品房预售合同的约定，以20元/天的标准支付违约金。 【律师点评】 补充协议虽未鉴证仍有效 江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，合同各方当事人在合同生效后，对合同没有约定或约定不明确的部分，可以通过协议的方式进行补充约定；对于已经约定明确的部分，也可以按照法律规定和合同约定通过补充协议的形式进行变更。 本案中，开发商与马小姐达成的补充协议就属于后一种情形，是根据《合同法》第七十七条的规定经当事人协商一致后对逾期交付违约金的变更。该补充协议是开发商和马小姐真 实意思的表示，未有欺诈、胁迫等情形的存在，又经双方签字盖章予以认可。而开发商所称的合同鉴证是指房地产行政管理部门根据法律规定，为维护房地产交易秩序和购房者合法权益，防止开发商“一房二卖”、抵押房不经告知就出售等违法操作，而实施的一种登记、备案行为。 开发商与马小姐未在补充协议中约定该协议在房产管理部门鉴证后生效，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，该补充协议在双方签字后就已经生效了，开发商所称未经房管局鉴证就无效的说法是没有法律依据的，开发商应当按照该补充协议的约定以100元/天的标准向马小姐支付逾期交付违约金。 【律师提醒】 补充协议是维权的重要依据 田律师提醒广大购房者注意：买卖契约包括补充协议、补充合同等形式的约定一经签字盖章后就此生效。因此，不诚信的开发商面对已经签字认可又对自己不利的合同、协议时，往往会有百般说辞，例如没有鉴证、公证，工作人员已经离开公司等等诸如此类。购房者不要为这些说辞所迷惑，应当坚决要求开发商按照协议、合同的约定履行自己的义务。 购房课堂 补充协议“四约定” 房屋质量的约定 房屋质量问题是合同条款中的重中之重。由于建筑主体结构的不可逆转性，一旦发生重大问题，将会直接影响到购房者的入住。因此在《补充协议》中约定房屋质量的内容是十分必要的。具体可以从墙[FS:PAGE]体平直的标准；表面裂缝的标准，管线的安装，防水的标准，面积问题，还有小区规划及配套设施的约定等。 开发商违约责任的约定 对房屋交付后开发商如果违约如何赔偿的问题，购房者在签合同时，应尽可能地向开发商争取在补充协议中予以明确的约定。如交付房屋时，开发商所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房者有权拒收房屋，并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例；同时，还要约定开发商限期修复的事宜，及在规定的时间内不达标的处理方法和违约赔偿的具体额度。 对产权证取得期限的约定 由于种种原因，一些购房者在完全支付房款后几年都拿不到产权证，由于产权证是认定房屋权属的法律依据，因此，约定产权证取得的最后期限十分必要。并同时约定，如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法。 相关的其它内容的约定 尽管楼书究竟是一种要约邀请还是要约目前在法律界争议颇大，但为了避免未来可能产生的纠纷，对楼书等宣传资料的法律意义应加以约定，建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。另外，针对万一出现购房者不能获得贷款的情况，应对如何支付房款、如何承担不能按期付款的违约责任进行事前约定。 本期嘉宾 中原地产交易服务中心经理 王巍巍 |
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