自建楼房并销售 按两个税目缴营业税

2009-4-17 14:43　邢国平　

　　有纳税人询问，自建并销售同一建筑物应该如何缴纳营业税。《营业税暂行条例实施细则》第五条、第二十五条规定：单位或者个人自己施工建造（自建）建筑物用于销售时，其所发生的自建行为视同发生应税行为缴纳营业税，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。从《营业税税目税率表》列举的税目税率看，纳税人发生的自建行为属于“建筑业”税目，按3%的税率缴纳营业税；销售自建建筑物属于“销售不动产”税目，按5%的税率缴纳营业税。可见，纳税人在销售自建建筑物时要同时对一项建筑物中的“自建行为价格”分别按从事建筑业劳务和销售不动产缴纳两次营业税。

　　这里的“自建行为价格”按照《营业税暂行条例实施细则》第七条、第十六条规定，包括工程所用原材料及其他物资和动力价款，但不包括设备和使用自产货物的价款。例如，某房地产开发企业，自己拥有建筑资质和庞大的建筑队伍，自行建造商品楼对外销售。2008年该企业自建楼房一栋，耗用外购钢材、水泥、砖瓦等建筑材料1400万元，其中，电梯等设备价款300万元，支付工人工资及运输费用等600万元，支付征地（含拆迁费）500万元，销售后取得收入3500万元。其应缴纳营业税的计算方法如下：

　　（一）确定自建行为的营业额。

　　自建行为的营业额＝3500÷（1400＋600＋500）×（1400＋600＋500－300）＝3080（万元）。纳税人要注意，如果自建的建筑物不是整体一次性出售的，那么，出售部分自建行为的营业额就应该依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定，2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定，3.按自建工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式核定。

　　（二）计算自建行为和销售房屋不动产应缴纳的营业税。

　　自建行为应缴纳的营业税＝3080×3%＝92.4（万元）；销售房屋不动产应缴纳的营业税＝3500×5%＝175（万元）；该房地产开发企业此项自建工程应缴纳的营业税为：92.4＋175＝267.4（万元）。