知识积累：办公楼、写字楼基本常识
类别:朋友的文章 评论(0) 浏览(358) 2010-05-21 14:09
按照写字楼物业的开发目的分类，写字楼物业大体上可以分为出租出售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。其中，出租出售型商业写字楼是市场的主体。
出租出售型写字楼：
不同的企业对写字楼区域选择、设备要求以及内部空间都有不同的要求，总的来说都趋向于选择与自己企业形象、产品定位相吻合的建筑形象与室内设计。国外写字楼发展商在项目规划之初，通过大量市场调查，确定开发项目的明确客户群体，设计有针对性，兼顾办公、会议、休闲、培训等功能，市场需求层次清晰。
公司总部型写字楼：
随着市场的成熟和业态发展，出租写字楼也越来越专业化，有明显的聚集趋势。公司总部型写字楼通常是跨国公司自己置地，自己委托建筑设计。因此公司总部型写字楼就是大型企业，特别是金融、保险业的区域性总部。它们往往选择在城市中心地带。这种总部往往有特殊需求，如需要底层有营业大厅、证券交易等特殊功能，这种类型的地产要求开发商在项目初期就要针对其具体要求进行设计。
办公楼物业的档次分类：
国际甲级写字楼（GRADEAOFFICE）标准
交通便利，基础建设完备，位于城市CBD，行政配套齐全；
建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修素质较高；
平均每200平方米至少1个停车位；
楼层吊顶后净高2.6米以上；
平均每五层有一部电梯服务，等待时间不超过30s；
最少具备50-60瓦/平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施；
平均每20平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视象会议设备；
提供四管式空调系统和24小时空调供应；
拥有声明卓著且具备相关经验的物业管理公司；
设备齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务大厦客户为主。
对于现代建筑潮流和对现代城市中心功能的重新认识，办公综合楼建筑形态得到大量发展，包含有办公功能的多种用途的办公综合楼的数量显著增加，是集聚了办公、商业、娱乐为一体的新型城市生活理念综合体。
顶级写字楼从5A向6E 演变
写字楼的开发与投资行为具有长期性，看中的是物业长线的盈利能力，在参考国际顶级写字楼至少要满足下面六个条件，这六个指标依据其关键词称为6E，分别是：
重要的商务区（Essential business location）
毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区中，一座写字楼需要有周边环境的辅助，包括商务氛围、交通状况、产业链条是否完备等。
有品位的建筑（Elegant building）
形成汇聚了某个时期的思想、精神、理念和信仰，在一定的空间区域具有独特之处，具有定位和指向作用，具有高度的代表性和现实意义。
超一流的硬件设施与服务（Excellent facility and service）
5A ：OA，办公智能化；BA，楼宇自动化；CA，通讯传输智能化；FA，消防智能化；SA，保安智能化。是顶级写字楼的基础指标之一。
出众的客户（Extraordinary tenant）
一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。
纯商务(Exact place for buiness)
在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的、办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区实现，最大限度地实现功能的专一化。
非卖（Exception of sale）
评判顶级写字楼的最后标准是只租不售，意即统一的产权。这是评判写字楼是否为顶级的重要指标。
何种办公楼值得投资：
首先，其规划应突出整体性，避免各类物业“鱼目混杂”。如果将住宅与办公楼混建在同一小区内，无论对办公楼入驻者还是住宅业主都将造成负面影响，使得办公和住宅的档次都上不去。
其次，区域内有顶级物业的办公楼市场，其投资前景看好。顶级物业将大大提升区域内整体办公物业的档次。
办公楼的商圈的层次划分：
核心区
中心区
副中心区：更多乙级写字楼，吸引一些非品牌企业；
边缘区：主要分布小写字楼和商住两用型物业（SOHO）；
新开发区：办公、生产结合型；
写字楼市场的供求分析：
利用城市总人口占有的写字楼楼面状况，推算当前市场对写字楼的需求：
惯常使用“历年城市写字楼总楼面/城市总人口”比率；（例如0.15平方米/人）
利用城市就业人口平均占有的写字楼楼面面积；（例如0.2平方米/人）
对产业结构、经济发展分析中预测城市写字楼的需求；
写字楼市场的供给分析：
定性方法：
写字楼供给等级分析：A、B、C三个等级；
用写字楼等级楼面比例法推算写字楼的供给状况
经验上，许多城市的A级写字楼楼面/（B级写字楼楼面+C级写字楼楼面）=1：2。
总之，写字楼开发项目的市场分析应当在 整个城市范围内进行。采取定性和定量方法，分析城市人口、产业结构、经济发展、写字楼楼面总量、人口与楼面历年变化等，推算当前及未来市场写字楼楼面的供给状况及需求潜力。
城市生态节能系统的八大趋势
建筑群整体布局设计考虑生态节能；
建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙，保证高层建筑也可开窗自然通风；
采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置；
利用空气热压原理有效组织自然换气装置；
水源热泵及地源热泵技术的有效应用；
混凝土楼板制冷供暖（水冷及风冷）技术；
太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统；
建筑自动化控制的五大趋势
电子控制技术将有较快的更新换代趋势
设备体积越来越少而功能越发强大和高效
无线局域网近二三年内将有突破
高档办公楼室内陆面将广泛使用双层架空地板，以灵活用户布线（包括强电、弱电、通讯等）
各种自控体系之间的相互配合、兼容将成为系统是否成立的决定性因素
未来写字楼规划设计的发展趋势：
以北京为例，涌现出四种主要流派类型：
一、以财智中心、印象中心（IDEA）为代表的经过住宅改造的边缘性写字楼，也称商务楼、商务中心、商务公寓。目标客户主要针对中小型创业企业、外地驻京企业，由于配置较好，可以量身订做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，使用率高，花费比较低。
二、以建外SOHO、第一大道为代表的纯写字楼的上市，以“你想投资吗”的准确定位而受到投资买家的青睐；
三、以左岸工社为代表的个性写字楼的出现，以“少数人的写字楼”为口号，以素面朝天和住宅的包装手法胜出；
四、以森根国际、总部基地为代表的另类写字楼的兴起，标榜TOWNHOUSE写字楼满足前卫客户的办公轨迹变化的需要，在诸如独立、自由分割、自然采光、功能分配、仓库和人性化都更胜一筹。
其中的代表左岸工社及森根国际等创新写字楼的出现，标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和成熟，同时也标志着写字楼市场概念销售时代的来临。
未来写字楼：
“拒绝居住”，强调上午用途、商务设施、商务氛围；
根据区域市场特点和目标客户的行为模式进行定位；
在功能上有所创新，以充分满足客户未来性需求。
