二、房产抵押登记材料中缺少《国有土地使用证》是否影响抵押登记的效力?
我国《城市房地产管理法》规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 根据法律规定,《土地使用证》和《房产证》由不同的机关颁发,《房产证》只代表房屋产权,不包含土地使用权。那么在办理房屋抵押登记时,是否需要交验国有土地使用权证?一种观点认为,房、地已经一并抵押,再要求提供土地使用证无实际意义。同时,实践中我国大多数城市的土地使用证发证率较低,很多城市对分户产权还没有发证,且对于城市中的高层建筑的多层房产而言,土地使用证记载的土地使用面积都是从理论上分摊的,具体位置很难确定,土地使用权证仅具有象征意义。而且,从长远来看,房地统一登记是今后发展的趋势。因此,办理房屋抵押登记时不需要交验国有土地使用权证。另一种观点认为,虽然法律规定房、地应当一并抵押,但由于实践中房、地分别抵押的情况大量存在,且容易产生一些矛盾纠纷。因此,为了解决上述问题,根据我国法律、法规关于房屋所有权土地使用权同时抵押的规定,在办理房屋所有权抵押登记时,应当同时交验房屋所有权证和土地使用权证。我们认为,办理房屋抵押登记时应当将房屋所有权土地使用权同时抵押,在办理房屋抵押登记时是否需要交验国有土地使用权证,应当严格依照现行法律规定予以办理。《城市房地产管理法》第四十七条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权,可以设定抵押权。”本法第四十八条规定:“房地产抵押,应当凭土地使用证、房屋所有权证书办理。”《城市房地产抵押管理办法》第三十二条房地产规定:“办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:(四)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或房地产权证,共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。”上述法律法规在行文表述时,在房地两证之间使用了表示并列关系的“顿号”,而没有使用表示选择关系的“或者”,据此,房地产两证齐全,是办理抵押登记的必要条件。本案中被告在没有核验《国有土地使用证》的情况下予以登记,违反了前述法律、法规的规定,这是其房屋抵押登记被人民法院撤销的重要原因之一。 |
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