房地产交易通过股权转让方式节税可观
作者：许义娜律师 广州 13189013312 xuyinalaw@163.com
房地产交易税收负担重，许多公司企业对此感到头痛。实际上房地产交易完全可以通过股权转让的方法合理避税，企业税收负担可以大大减轻，节税效果可观。以下是本律师操作的一个案例，希望对公司企业有些启发。
年初本律师的在广州的一个客户A公司执行债权，债务人用了在外地的评估价1亿元的房产抵债，A公司取得了的房产，为此A公司大约支付了310万左右的税费。A公司是一家工业企业，有自己的传统业务，这处房产是一处位于外地的商业物业，A公司出于自身传统业务、经营主业、经营能力以及公司营运资金的考虑， A公司不打算持有并经营该物业，计划卖掉业，B公司愿意以1.1亿元购买。经测算，该项房产交易A、B公司需承担税费分别为796.35万元、335.5万元，合计1131.85万元，税费明细如下表列示：
● A公司需承担税费(万元)
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营业税
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城建税
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教育附加
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防洪费
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土地增值税
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印花税
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企业所得税
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合计
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税率
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5.00%
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7.00%
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3.00%
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0.13%
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30.00%
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0.05%
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25.00%
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|
计税依据
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11000
|
550
|
550
|
11000
|
690
|
11000
|
-141.8
|
|
|
税费
|
550
|
38.5
|
16.5
|
14.3
|
207
|
5.5
|
-35.45
|
796.35
|
企业所得税=（11,000.00-10,000.00-310-550-38.5-16.5-14.3-207-50.5）*25.00%
● B公司需承担税费(万元)
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契税 |
印花税 |
合计 |
| 税率 |
3.00% |
0.05% |
|
| 计税依据 |
11000 |
11000 |
|
| 税费 |
330 |
5.5 |
335.5 |
A公司对其应承担的近800万税款非常头痛，本来公司就没能完全执行全部债权，物业的一进一出交易令公司执行到的债权事实上又损失了106.35万元（转让物业价11000万元-受让物业税费310万元-转让物业税费796.35万元-执行到的债权10000万元）。
以下方案是本律师提供给A公司的税务筹划方案：
1． A公司以该物业作价1.1亿元，B公司以少量资金、B公司全资子公司C公司以少量资金三方共同设立D公司。
2． D公司成立后，A公司将全部股权以1.1亿转让给B公司。
通过以上两个环节的操作，A公司实现物业转让，B公司可以实际控制该处物业，双方目的均可达到，但各方税费大为降低，共减少税费779.85万元，见下表：
| 税收筹划对交易各方缴纳税费的影响(万元) |
| |
A公司 |
B公司 |
C公司 |
D公司 |
合计 |
| 1．税收筹划前 |
796.35 |
335.5 |
|
|
1131.85 |
| 2．税收筹划后 |
11 |
5.5 |
|
335.5 |
352 |
| 其中: |
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| 第一环节 |
5.5 |
|
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335.5 |
341 |
| 第二环节 |
5.5 |
5.5 |
|
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11 |
| 3．税费变化 |
-785.4 |
-330 |
|
335.5 |
-779.85 |
D公司事实上为B公司全资子公司，B、D公司税费综合影响为5.5万元。
以下为税费降低原因分析：
（一）第一个交易环节的税收负担分析
A公司应纳税共计5.5万元(印花税),D公司应纳税共计(契税330万＋印花税5.5万)=335.5万元，A、D公司合计应纳税5.5＋335.5=341万元。B、C公司无纳税事项存在。
● 营业税
根据财政部、国家税务总局国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
● 城市维护建设税
以营业税税额为计税依据，不征收。
● 教育费附加
以营业税税额为计税依据，不征收。
● 防洪费
投资行为，不征收。
● 土地增值税
根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
● 契税
以房产作投资，这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。
11000×3%=330万元（D公司负担）
● 印花税
11000×0.05%=5.5万元
不动产的所有权转移所立的书据，A、D公司均要缴纳印花税，共11万元。
● 企业所得税
投资行为，不征收。
（二）、第二个环节的税收负担分析
A公司需承担印花税5.5万元，B公司需承担印花税5.5万元。C、D公司无纳税事项存在。
● 营业税
根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，对股权转让不征收营业税。
● 城市维护建设税
不征收。
● 教育费附加
不征收。
● 土地增值税
股权转让，沒有发生房地产权属转移，不征收。
● 契税
根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
● 印花税
11000×0.05%=5.5万元
股权转让所立的书据，A、B公司均要缴印花税，共11万元
● 企业所得税
A公司股权转让收益=股权转让价1.1亿－股权成本价1.1亿=0，对企业所得税无影响.
许律师提示：
1．通过新设立公司、股权转让等环节筹划节税，最大利益获得者是房产拟转让方，其他各方事实上并无获利，相反还会会发生时间成本、资金成本（设立新企业费用、多交印花税等）。本案中A、B公司同属一个企业集团，所以这些利益得失非常容易协调，B公司可以积极配合。如果其他公司企业希望采用类似筹划方案节税，可以和交易对方协商利益补偿，换取对方的积极配合。至于利益补偿额的多少，需要进行利益对比测算，在双方共赢的基础上协商。
2．本方案土地增值税节税较多，最大受益人为房产转让方。因此，房产原始成本低的房产转让方应盡可能采用本方案。
3．如果房产是自建的用作对外投资，根据税法规定应视同销售确认收入征收企业所得税。此时，综合节税需重新测算。
4．稅收筹划的首要原则是合法性，不能违反强制性、禁止性的法律规定，这里的法律并非仅局限于税法。同時，筹划方案的落实还需要相关合同配套，利益必须均衡,利益相关各方的权利义务必须明确，这些环节均涉及大量法律关系。稅收筹划若仅从税法自身的角度以及税法与会计制度之间的差异分析入手，这样的方案很可能难以执行甚至导致客户违法。只有将税收筹划置于整个法律体系加以分析论证和考虑，这样的筹划方案才具有实际操作意义。
5．本方案是仅供读者学习和了解而提供的主要筹划思路，在实际操作环节中还有诸多细节需要予以具体化落实，故其与实际操作的方案存在一定差距。每个公司企业实际情况各不相同，所处的法律环境、经济环境也并非相同，各公司的具体操作方案必定存在相当差异，读者如果需要具体实际运用请与专业人士沟通，以避免不必要的法律风险发生。
