|
商品房的销售面积如何计算？
商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 （l）套内建筑面积的计算方法： 套内建筑面积：套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积 ①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86）规定的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算； ②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：a.共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积；b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 （2）商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分： ①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积； ②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 下列空间不得计入公用建筑面积： ①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等； ②作为人防工程的地下室。 公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积＝整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积＝套内建筑面积（l十公用建筑面积分摊系数＜约为0.4＞） 特别提示：买房时哪些项目不计入商品房的建筑面积？ 1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。 2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。 3、房屋之间无上盖的架空通道。 4、无柱雨篷。 5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。 7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。 8、消防、检修等用途的室外爬梯。 9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池 什么叫住宅的开间、进深、层高、净高？
住宅的“开间”就是住宅的宽度。 住宅的“进深”就是住宅的实际长度。 住宅的“层高”就是一层房屋的高度。 净高=层高 - 楼板厚度 特别提示：商品住宅的开间、进深、层高（即住宅的宽度、长度、高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。 什么是使用率？什么是实用率？ 使用率=住宅套内净面积即使用面积/住宅面积 一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间， 实用率=套内建筑面积/住宅面积 实用率大于使用率，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 什么是建筑容积率？建筑密度和绿化率？ “容积率”，是建设用地范围内陆上建筑面积与建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高 名词解释：低层、小高层、多层、跃层、复式
低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。 小高层：8层至12、13层的建筑。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。 多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。 跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率 买房前，做好三项基本调查：
1、楼盘的土地优胜性质 2、该楼盘是否取得预售资格 3、开发企业的诚信度如何 这一点非常重要，你所看中的楼盘是由谁开发的，资质怎样，业绩怎样，信誉怎样，过去与业主间有没有纠纷，这些纠纷是如何处理的等等。这些信息虽然繁杂，但是它往往可以说明该开发企业的诚信度。 这些房子不能买！ 一是违法或违章建筑； 二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖； 三是未经合法程序批准销售的房屋； 四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋； 五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。 在售楼处要让开发商出示“五证” 五证是指： 《国有土地使用证 |
|
|
