就在此时,近百亿保障房融资的实质性突破为首开一度紧绷的资金链打开了局面。 首开股份今年先后两次借道保障房融资。2011年6月3日公告拟发行不超过43亿中期票据用于保障房建设,8月份向银行间市场交易商协会申请注册发行的不超过50亿元非公开定向债务融资工具,也于近日获批。 国泰君安认为,50亿元的私募债获批将明显改善首开的现金流。私募债的优势是期限长、成本低,在行业目前普遍融资困难、资金成本高昂的情况下,极为可贵。私募债投向为保障房建设,未来通过保障房项目的销售回款,公司将间接获得大量现金流入以支持整体业务的发展,并支持首开抄底市场的能力。 此前有媒体表示,首开股份在建和拟建的保障性住房建筑面积超过120万平方米。以4500元/平方米的建设成本计算,需要的资金规模约为54亿元。93亿的保障房融资实际上超出了保障房建设所需要的资金,有借保障房之名兼为商品房融资的可能。 1月6日,王怡对网易财经表示,据申报时的要求,50亿元的私募债将会全部用于方庄的危房改造工程上,包括拆迁、回迁房工程等项目。 保障房融资或许能解一时之渴,但最根本的还在于销售业绩。 来自CRIC研究中心统计,截止日期为2011年12月25日,2011年度北京房地产企业销售金额TOP10中,首开股份以122.36亿元位居销售金额榜首,完成年初销售目标140亿的87%。 2011年房地产调控持续升温,北京出台的限购政策也最为严厉。因此,以北京为主要阵地的首开股份销售压力不小。年中,王怡曾经对媒体表示,已给予下属公司更多的灵活订价空间,以适应市场变化。 目前首开在京在售的有国风美唐、熙悦山、常青藤等项目。网易财经获得的销售数据显示,截止1月5日,国风美唐成交总金额为16.57亿元,熙悦山成交总金额为2.21亿元,这两个项目均在2011年7月入市。国风美唐在10月份以后,成交套数开始一路下滑;而熙悦山项目成交均价也比推盘初期有超过1000元/平米的下调。 不过,有分析人士也对于首开2012年的销售持乐观态度。东方证券研究报告指出,今年首开股份新增可售项目可能有北京通州首开·国风美仑、北京房山良乡项目、北京通州的于家务乡项目以及贵阳项目,其他新增来自老项目的续推,其中一些项目是在2011年下半年首次开盘,所以这些楼盘2012年的可推量预期会有大幅增长。 国泰君安也指出,首开在京内大量高盈利项目仍处销售期。权益项目储备超1400万方(不含非并表项目),其中京内超过400万方,资源稀缺,盈利性强;京外超过950万方,已进入12个城市,基本实现全国性布局。 |