地产外资人民币基金(zz)(2012-02-02 11:15:24) 近期，来自美国的普凯基金向《地产》透露，其在中国境内发起的首只人民币房地产基金已结束募集，募资6亿元，计划投资两个二线城市的房地产项目。这意味着外资基金终于打开了在中国房地产领域“本土募资、本土投资”的通路。 有限合伙制模式 普凯人民币房地产基金从2009年6月开始启动募集工作，起初募资目标为5亿元，经过半年时间，超额完成了募资工作。该基金采取有限合伙制结构运作：经上海市批准，在浦东设立拥有人民币基金运作执照的股权投资管理公司，由普凯基金作为普通合伙人（GP）发起基金，联合其他多名有限合伙人（LP）在天津成立人民币房地产基金。 有限合伙制是合伙制的一种特殊形式，它的架构有两个主体：有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）。有限合伙人作为投资者，投入绝大部分资金，但不参与经营管理，并且只以其投资的金额承担有限责任；而普通合伙人作为管理者，只投入少部分资金，全权负责经营管理，并要承担无限责任。 “本土创投机构基本上采取公司制的组织形式，无法像有限合伙制的创投机构那样合法避税。普凯人民币基金则采取国外通用的有限合伙制模式，以便通过合法避税来降低运作成本，并有效激励和约束风险投资。”普凯基金主管合伙人姚继平指出。 对于一个初涉人民币业务的外资中小基金来说，与投资人的沟通是艰辛的。普凯房地产基金合伙人甘美兰表示，由于国内私募股权投资市场不成熟，投资人要求多样化，他们花了大量的时间与投资者沟通人民币房地产基金的优势和远景回报。 “国内大多数投资人目前都喜欢赚快钱，确切地说，是投机，而不是真正意义上的投资。”一位金融中介机构客户经理对甘美兰的观点表示认同。 姚继平透露，普凯基金对于投资人的背景等方面没有限制，只是在资金底线和决策程序这两个关键因素上作出要求。普凯基金规定LP最低投资额为1000万元人民币，若少于1000万，可由几个投资人共同凑足这个金额标准。此外，在通常情况下，普凯基金作为GP独立作出管理决策，一般LP不能参与到投资决策和管理中，但是少数“极其重要”的LP将有机会进入咨询管理委员会。咨询管理委员会处于投资决策委员会之上，如果普凯基金脱离投资目标，就需要与咨询管理委员会沟通，双方必须取得一致。 对于首期募集的人民币基金，姚继平认为，基金规模不用太大，进行小规模试水即可。 投资二、三线城市 早在成立伊始，普凯基金就规定，投资于每个项目的金额在1000万美元到3000万美元之间。姚继平表示，普凯会挑选具备增长潜力并拥有专业管理团队的企业进行投资，目前在每个项目上的投资额通常都在约3000万美元或以上，一般持有一项投资3年到7年。 在项目的选择上，普凯基金倾向于投资二、三线城市或新的开发区中低档住宅项目。在这些地区，市政基础设施已经完备，具有较大的开发与投资潜力。至于商业项目，普凯基金暂不会考虑。 此前，普凯基金在国内已经成功投资了多家房地产公司。2008年11月，普凯以3000万美元投资中华房屋（CHLN）旗下的西安灞桥一个480亩的房地产开发项目；2009年5月，普凯与天津永泰红石勘集团共同开发“领世郡。深白”项目；2009年9月，又与香港鹏程集团全资子公司共同建立合资公司，开发武汉市江汉区某综合性房地产项目。 即使遭遇全球性金融危机和中国房地产严冬，普凯基金也一路狂奔，为投资人交出了满意的答卷。在业已退出的天津、武汉两个项目中，投资回报率均达到25%以上。 甘美兰认为，多个成功的投资案例，是普凯基金吸引人民币投资人时最有说服力的故事。 募资渠道狭窄 “首期普凯人民币基金对每个项目投资3亿元，对于当前的房地产企业来说或许只是杯水车薪。”上述金融中介客户经理认为，国内最成熟的LP是社保基金等机构投资人，但目前能够投资房地产的，主要还是私营企业主等游资，这往往使得人民币房地产基金的资金来源较为分散，募资金额有限，对风险的控制却不高。 早期，姚继平也曾表示希望有社保基金或保险基金等机构投资人投入普凯人民币基金。不过，目前大型基金对房地产的投资还相当谨慎，本土投资者对于管理人的决策普遍会进行干涉，尤其是大型投资机构更有“妻管严”之风，因此，普凯募资的对象主要是以个人为主。 不只是普凯基金，其他外资投资机构也遇到了类似的问题。某知名国际房地产投资机构准备在天津成立人民币房地产基金，却发现国内募集渠道狭窄，投资观念不成熟，如果联合开发商的资金，又担心管理人和开发商目标不一致而带来管理风险。 此外，外资作为GP设立的有限合伙人民币基金在税收政策、退出渠道和结汇上均存在一定困难，政策上还没有明确的规定，面对这些问题，普凯基金未对本刊作出答复。 “从中央政府下达的限制再融资、囤地和炒房等禁令来看，2010年中国房地产将面临政策调控。一旦政策从紧，投资住宅开发的人民币房地产基金恐怕还要三思而后行。”上述投资经理表示。 |
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