《企业会计准则第3号—投资性房地产》一、投资性房地产准则出台的背景二、投资性房地产的概念
（一）投资性房地产的概念投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的一个显著
特点就是其应当能够单独计量和出售。就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认
为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
投资性房地产的经济利益主要来源于租金和增值收入两方面。（二）投资性房地产的范围投资
性房地产包括：已出租土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租建筑物。1．属于投资性房地产的项目
（1）已出租土地使用权指企业通过出让和转让方式取得的土地使用权，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
需要注意：对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（2
）持有并准备增值后转让的土地使用权指企业通过出让和转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。注
意：关于闲置土地（3）已出租的建筑物指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
注意：企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。（4）注意点：①某项房地产，部分用于赚
取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理的处理：区分是否能单独计量和出售②企业将建筑
物出租，按租赁协议向承租人提供了相关的辅助服务的处理：区分在整个协议中辅助服务是否重大③关联企业之
间租赁房地产的处理。2．不属于投资性房地产项目（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理
而持有的房地产，包括自用的建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。（2）作为存货的房地产通常是指房地产开发企业
在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。三、投资性房地产的确认与初始计量（一）投资性
房地产的确认1．与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2．该投资性房地产的成本能够可靠计量
。（二）投资性房地产初始计量投资性房地产应当按成本进行初始计量。1．外购的投资
性房地产（1）关于外购房地产的理解只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本
增值，才能称之为外购的投资性房地产。（2）成本构成：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（3）企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，应按公允价值进行分配。2．自行建造的投资性房地产
（1）关于自行建造（或开发）的房地产的理解只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始
对外出租或用于资本增值。（2）成本模式计量下的成本构成达到预定可使用状态前发生的必要支出，包括土地开发费
、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。注意：企业自行建造房地产达到预定可使用状态后
一段时间才对外出租或用于资本增值的处理3．以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
四、投资性房地产的后续计量投资性房地产后续计量主要是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期末价值
进行重新计量。投资性房地产的后续计量采用的计量模式：一是成本模式；二是采用公允价值计量模式。
通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不
得同时采用两种计量模式。（一）后续计量—成本模式采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则
第4号—固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号—无形资产》。
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。具体会计处理：外购或自行建造、计提折
旧或进行摊销、取得租金收入、计提减值准备。（二）后续计量—公允价值计量模式1．采用公允价值模式计量
应满足的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类
似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2．会计处理
特点：平时不计提折旧，不进行摊销；期末，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额
计入当期损益。（三）投资性房地产后续计量模式的变更1．企业对于投资性房地产的计量模式一旦确定，不得随意
变动。但成本计量模式在满足一定的条件时可转为公允价值计量模式。对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允
价值模式改为成本模式。2．企业的计量模式由成本模式转为公允价值模式，这一改变应作为企业的会计政策变更，按照《企业会
计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》加以处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
五、投资性房地产的转换（一）投资性房地产的转换形式及转换日的确定1．投资性房地产开始自用
转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2．作为存货的房地产改为
出租转换日为房地产的租赁期开始日。3．自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租转换日
为租赁期开始日。4．自用土地使用权停止自用改用于资本增值转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于
资本增值的日期。（二）投资性房地产转换的会计处理1．成本模式下的转换（互换）（1）采用
成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产（2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产（3
）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产2．公允价值模式下的转换（互换）（1）投资性房
地产转换为自用房地产转换后自用资产的入账价值=转换日投资性房地产的公允价值转换日投资性房地产的公允价值
与原账面价值的差额计入当期损益。（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产转换后的投资性房地产的入账价值=
转换当日的公允价值；转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。转换当日的公允价值大于原账
面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积—其他资本公积）。企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的损
益。A．作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产B．自用土地使用权或建筑物转换为采
用公允价值模式计量的投资性房地产六、与投资性房地产有关的后续支出（一）采用成本模式计量1
．资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
2．费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。
（二）采用公允价值模式计量1．资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资
性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。2．费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入其他业务成本等当期损益。七、投资性房地产的处置处置：出售、转让、报废或者毁损;处理：处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（一）成本模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产 |
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