险资或取代开发商 成酒店管理方最大业主国际知名酒店近年来加速了在中国内陆市场的布局。这也引起了开发商自创酒店品牌的冲动，在万达上市步伐中，原本毫不起眼的万达酒店或将首先进入资本市场。 “保险资金或将取代开发商成为酒店管理方最大的业主。” 出于对中国市场的重视，2004年，夏农从凯悦集团总部调遣回国，在北京成立凯悦的全资子公司，专门负责拓展凯悦集团在中国大陆，台湾地区以及蒙古人民共和国的发展机会，现担任凯悦酒店集团开发及地产首席副总裁。 4月21日，凯悦酒店集团再度牵手中化方兴，将目光投向上海崇明度假休闲市场。而该项目也敲定将于2013年9月开业运营。 落户崇明东滩 在扩张速度上一向稳健保守的凯悦酒店集团，此次崇明项目的动工，是继凯悦集团与中化方兴地产建造金茂凯悦酒店之后在上海的再一次牵手。 不过，这并非预示着凯悦加大扩张步伐，这家总部位于美国芝加哥的高端酒店管理品牌，1986年就进入中国内陆，目前管理的酒店共有14家，分布在上海、北京、天津、广州等城市。 而最为标杆性的就是与中化方兴合作的金茂君悦酒店。作为主管开店步伐和择址策略的夏农，其认为双方在上海的二度合作，基于高端度假产品和高端住宅相得益彰的合作基础。 针对希尔顿、万豪等酒店管理品牌提出的扩张计划，夏农表示，凯悦不想成为最大的管理公司，而是要成为客户最满意的。因此，在这种前提下，凯悦致力于做标杆项目。 夏农透露，目前凯悦酒店集团在建和即将营业的酒店有37家，合作对象以开发商为主，集团在中国目前还没有自持的酒店，如果市场条件成熟，有合适的机会，凯悦也会考虑以投资者的形式进入中国市场。 与此同时，其还表示，国际酒店品牌也不再局限于一线城市中心位置，将根据不同品牌定位，作出择址安排。“以往的布局多位于一线城市，如今二三线城市，甚至是四线城市的增长是看得见的，未来将会加速在这些城市的布局。” 开发商自创酒店品牌难成主流 公开资料显示，出于对中国市场的看重，包括希尔顿、万豪等在内的国际知名酒店近年来加速了在中国内陆市场的布局。 这也引起了开发商自创酒店品牌的冲动，在万达上市步伐中，原本毫不起眼的万达酒店或将首先进入资本市场。而此举，也被外界认为万达对酒店行业的高度重视。不仅是万达，一些以开发城市综合体为主的商业地产开发商，也举起自创酒店品牌的旗号。 对业主方抢占市场之举，夏农认为，这是市场百花齐放的形态，但专业的酒店管理品牌，需要时间去积累，并非一蹴而就就能在市场扮演酒店管理角色。 不过，开发商尽管加大酒店行业的拓展，但在酒店管理方面，开发商仍会引进酒店管理公司。不难发现，万达酒店仍以签约酒店管理方来维护自身品牌。 据了解，目前凯悦酒店集团合作的开发商包括富力、华润、中化方兴、万达等30多家。 险资成未来酒店管理方最大业主 尽管合作的开发商在增多，但在夏农看来，保险资金或将成为未来酒店管理品牌最大的业主。 根据他的判断，险资追求稳健回报的特点，促使他们将目光集中在商业地产领域，因商业体具备稳定的、持续增长的租金收益，以获取长期性的现金流或者现金流贴现收益。 此前，DTZ戴德梁行发布的研究报告指出，未来约有4500亿元保险资金投资商业地产。种种迹象显示，保险资金早已窥视商业地产领域。 “从1986年，凯悦进入中国市场以来，酒店管理方业主也历经多次的变迁，从原先的以政府旅游局为主要业主，到目前的开发商，再到未来的机构投资者，对酒店管理方在商业化、专业度提出越来越高的要求。”夏农在接受记者采访时表示。 万科商业模式再增版图 万科商业地产又迈出实质性一步。 日前，万科在上海最为高端的五玠坊项目内，首次推出“万科2049”商业品牌，这个以万科世博馆命名的商业品牌，主要定位于高端住宅项目内的社区型商业。 而这也是继万科广场、万科大厦、万科红之后，推出的社区型商业模式，相对于万科广场定位的购物中心商业体、万科大厦定位的写字楼商业模式，万科2049则主要为社区及周边业主提供商业服务。 “开发商做商业，这已经不是一个做不做的问题，而是怎么做，上海万科将会投入更大精力和资源，做好商业地产。”上海万科总经理孙嘉在万科2049@五玠坊招商会上表态。 据透露，“万科2049”作为商业品牌，将逐步推广至万科开发的高端社区。 以万科五玠坊为例，该项目在前期规划定位中，就考虑到商业配套的建设，由此衍生出的业态包括，项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将常年吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖;北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。 对于社区型商业自持比例，据了解，主要以自持为主。在万科五玠坊，建筑面积近4万平方米的商业体，仅8000多平方米的办公对外出售，剩余部分作为企业自持物业，统一招商管理。 而在当日的“万科2049@五玠坊”项目正式启动招商仪式上，来自餐饮、超市、教育等业态的高端品牌商也集体现身，纷纷表示出强烈的入驻意向及营运信心。 究其原因主要基于，万科五玠坊的市场定位，和周边日臻成熟的居住氛围。作为上海第五个城市副中心，三林区域也正成为中产阶层主流居住地，但周边商业的匮乏，也给了“万科2049”市场机会。 这才是万科商业刚刚起步，在现场，记者了解到，万科上海下一个社区型商业项目位于大陆家嘴板块，而万科在虹桥和七宝的商业项目也正在开发中。 根据万科计划，80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。 |
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