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二手房购买须知 不能交易的二手房 1、非法建筑即违章房或已被列入拆迁范围的房屋 2、房屋所有权存在争议 3、房屋产权为共有，房东卖房时，没有经过共有人同意 4、房屋已出租他人，房东未依规定通知租客，侵害租客优先购买权的 5、房屋已被银行、典当行抵押，未经银行、典当书面同意转让的 6、房东的房屋为售后公有住房或经济适用房（有限制条件的交易，一般为满5年的年限） 7、被依法查封，限制房屋产权转让 辨别产证真假 1、房屋实地察看，了解房东是真是假 2、去交易中心，委托交易中心辨别产证的真假 3、采用调查房屋的产权档案、产权调查单核实信息、用中介公司提供的身份证辨别仪识别房东身份真伪 二手房基础数据 1、房屋地址、幢号、房号 2、书证号 3、建筑结构 4、总层数 5、建筑面积 6、单价总价 7、面积 8、车位数（车位比） 9、容积率 10、绿化率 11、得房率 12、总建筑面积 13、总占地面积 14、总户数 15、物业管理公司及收费标准 16、建筑单位、监理单位 17、房屋共有人 18、土地情况 19、租赁情况 20、抵押情况 21、使用年限 装修评估及鉴别 1、判断材料价格和人工费是依据当前价格 2、多找几家装修公司询问目前价格，以此估算出大致价格 3、装修折旧一般按5年制计算，超过5年的装修，可忽略不计 4、剔除装修价格，算出房屋价格 5、为洗手间做闭水试验：厨房洗手间上下水是否通畅，墙面是否有渗水，霉斑等 6、要注意厨房、卫生间以及阳台设计，厨房间烟道、煤气管道等 7、地板可能受损严重，但易被忽视 8、认真检查水、电路，计算改造预算 9、分时、分天气检查墙面和门窗，是否存在裂缝、渗水，返潮（特别需要注意封闭式阳台窗与墙面的接缝处、阳台落水管与墙面连接处、阳台顶部、室内墙面顶角是否有霉斑痕迹，如果发现是新近粉刷过的那么尤其要小心） 10、注意地面以及墙面被遮挡的部分，如地毯下等不被注意处，可能是因为地板损坏而故意放置的 11、尽可能用影像记录 二手房购买流程 1、 看房 2、 签定意向书/居间协议，支付意向金（通过中介买房） 3、 如房东同意意向书上所列所有购买条件，并签字确认，收下意向金，则此意向金转为定金 4、 双方约定签定正式合同（外籍人士需要公证） 5、 卖方还贷（如上家尚有贷款未还清） 6、 注销抵押登记 7、 买方贷款（外籍人士需要公证） 8、 贷款审批通过之后，买卖双方可至交易中心办理过户，取得收件收据 9、 20个工作日之后取得新产证 10、 7个工作日内银行放款 11、 双方办理交房相关手续，结清尾款 谈判与定金交付 1、隐藏对房屋的喜爱，窥探房东的卖房诚意度，使自己在以后的谈判中占据主导地位 2、慢慢杀价，把握好度 3、定金交付前，对房屋产权等情况作充分了解 4、定金约占房款的1％－3％ 5、要求中介公司出示上家委托中介挂牌出售该房源的委托协议 6、签订书面的房产认购协议（定金合同） 7、收取定金的收据，签字盖公章 交易材料： 卖方需提供的材料 1、产权人身份证 2、房屋产权证 3、原购房发票（复印件）、原购房合同，原购房契税发票 4、结婚证复印件 5、产权人印章 买方需提供的材料 1、身份证原件及复印件 2、未成年人的户口本或出生证明 3、婚姻证明 4、本人印章 5、如果贷款则需要收入证明或者税单或者进帐单 6、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明 7、港、澳、台人士需提供回乡证或台胞证等大陆通行证件 签订购房合同 1、详细了解房屋基本概况（房屋结构，乱搭建现象，承重墙，这些可能会导致物业无法过户）、租赁情况、抵押情况 2、对售房者有较为全面、查看产证，是否有共有人，是否同意出售房屋 3、签定合同，共有人要到场，同意，或可以写委托书（经过公证的） 4、明确规定价格以及该价格所包含的内容 5、明确支付金额、时间、付款条件、余款支付时间 6、所有权证过户方式及税费支付方式、资料，时间，办证责任方 7、明确支付佣金方以及金额，中介方的责任 8、明确交房时间，、房屋的附属设施、设备、物品等的处理方式 9、明确卖方户口迁出的时间（通常约定必须在交房之前迁出，另外必须明确相关违约责任） 10、逾期付款的违约责任、违约处理情况 11、规定三方免责的情况 12、提醒合同未尽事宜采取附件形式补充 13、水、电、煤、物业费、维修基金等的处理 14、明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话，并分别签章 15、中介必须填写注册房地产经纪人名字、注册号等 16、不要轻信所谓的各种避税手法 全装修房几点补充 1、卖房提供原来房屋的装修合同、装修项目清单、收据、保修期限 2、卖房提供原来房屋的设计、施工单位，提供图纸及电路、管道布局图 3、房屋的承重结构是否被拆除或移动 4、卖房提供可移动物品保修和付款凭证 5、家电、家具等应当明确具体品牌型号 6、尽可能用影像记录 卖家还贷、办理注销抵押登记 到银行领取的资料 到交易中心办理注销抵押登记所需的资料 1、银行取出的注销抵押登记所需要的资料 买方付款及贷款 1、一次性付款：（一次性付款并非指签定合同就必须一次性把所有房款全部付清，一般来说所谓一次性付款也是要根据房东的不同情况而有所分别的。） ①如上家本身无贷款，或贷款已经结清：那么双方可以协商签定合同时候的首付比例、交易过户时候付款比例、交房时候尾款比例。一般在这种情况下至交易过户时，上家承担的风险相对比较大，上家要求的付款比例会比较高。 ②如上家有贷款，则根据上家自身是否有归还贷款的能力来区分不同情况对待。如上家自身可以归还，则后续一般按照①的流程操作；如上家需要下家首付协助归还贷款的，则双方协商首付比例，后续仍然分交易过户以及交房时候分两次付款。 2、在下家需要贷款的情况下的付款方式：①签定合同支付首付款（买卖双方协商确定） ②交易中心过户时支付除了贷款部分以及尾款之外所有款项 ③交房时支付尾款 二手房过户及税费 1、卖方办理完注销抵押登记手续、买方贷款审批通过后就可以办理过户 2、买卖双方到所属房地产交易中心办理产权交易过户，一般20个工作日后发放新产证 3、如果需要贷款，则办理抵押登记，一般3－5个工作日即能完成放款 4、办理交易过户需要缴纳诸多费用，一般包括：契税、房地产权证印花税、宗地图及房屋平面图复制费、房地产买卖合同印花税、产权转移登记费 双方要带的资料: 交易税费 买方： 1. 契税：房价1.5％ 适用个人购买普通居住用房； 房价3％ 适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房 2. 交易手续费：2.5元/平方米*建筑面积； 非居住用房：合同价*0.5%(买方承担) 3. 印花税： 合同价*0.05％ 4. 权证登记费：80元/件； 非居住用房、法人售房300元/件 5. 权证印花：5元/本 6. 配图费： 25元/套；非居住用房130元/套 卖方： 1. 营业税及附加： Ａ．居住用房满五年： 普通居住用房：免征； 非普通居住用房：（出售价—购入价）*5.55% （境外人为5%--5.05%，视房产所在区县而定） Ｂ．居住用房未满五年：合同价*5.55% （境外人为5%--5.05%，视房屋所在区县而定） Ｃ．花园住宅、非居住用房、法人售房：（出售价—购入价）*5.55%（境外人为5%-5.05%,视房产所在区县而定） 2. 个人所得税： Ａ．居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征 Ｂ．居住用房未满五年，或产权人拥有两套（含）以上房产： (1)（出售价—购入价—本手营业税及附加—上手契税—装修费（最多不超过上手房价10%）—银行贷款利息—上手交易手续费—上手公证费）*20% (2)未提供完整房屋原值凭证：普通居住用房：合同价*1% 非普通居住用房：合同价*2% Ｃ．花园住宅、非居住用房、法人售房：（出售价—购入价—营业税及附加—出售税费—土地增值税）*20% 3. 土地增值税： Ａ．居住用房：免征 Ｂ．花园住宅、非居住用房、法人售房：（售价—土地增值税可扣除项目）*税率 税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税率为60% 注：土地增值税可扣除项目为：房屋购入价+房屋购入时的契税+购入时的交易手续费+购入时的印花税+本次的营业税及附加+本次的中介费（需视房产所在区县而定） 4. 交易手续费：2.5元/平方米*建筑面积；非居住用房由买方承担 5. 印花税：合同价*0.05％ 交房验房要点 1、了解户口有无迁出 2、对房屋进行初步验收 3、查验房屋附属设备 4、与之前看房时所拍影像进行比对 5、结清水电煤等以及物业费公用事业费 6、维修基金的结算与更名 |
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