会计实务操作课程《房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析》（陈萍生老师主讲）

hongxing121 2012-06-15

展开全文

房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析

　　6.单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除
土地增值税：
　　开发间接费用，是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　所得税规定：
　　指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
　　国家税务总局答复：
　　①在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
　　②在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
　　③利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
　　——建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
　　——建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
　　——建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　7.扣除项目按什么方法分配
　　

　　《土地增值税暂行条例实施细则》
　　第九条　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按①转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按②建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的③其他方式计算分摊。
　　分析：不同的计算方法其结果不同，纳税人是否可以自行选择？
　　举例
　　某房开公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？

[答疑编号1771010201：针对该题提问]

『正确答案』①占地面积法：1000×（6000÷10000）＝600（万元）
　　②建筑面积法：1000×［15000÷（15000＋5000）＝750（万元）
　　国税发〔2006〕187号
　　属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目④可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
　　国税发〔2009〕91号
　　分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用⑤合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　分析：税务机关认为合理的分配方法有哪些？
　　

　　房地产企业共同成本和间接成本分配方法
　　（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
　　①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
　　②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
　　

　　举例：某房地产企业开发一小区，占地60000㎡，分三期开发，分别20000㎡，30000㎡，10000㎡，土地出让金50000万，一期开发住宅3幢和一个会所，分别占地5000㎡，5000㎡，5000㎡，2000㎡。

[答疑编号1771010202：针对该题提问]


	『正确答案』计算：　　◇一期内全部成本对象应分摊土地成本=（20000÷60000）×50000＝16667 　　◇会所应分摊土地成本＝（2000÷20000） ×16667＝1666.7 　　◇3幢小高层住宅共应分摊土地成本＝16667-1666.7=15000.3

　　（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
　　①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
　　②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
　　（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
　　（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
　　成本分配规定
　　（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
　　（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
　　（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
　　（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
　　8.开发费用中的利息支出如何计算扣除
　　房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
　　国税函〔2010〕220号
　　三、房地产开发费用的扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　国税函发[1995]110号：
　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。