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现在银行推出的各种各样的按揭贷款可谓琳琅满目。 从传统的等额本息、等本递减，到创新的双周供，浮动利率，固定利率，浮动+固定利率等等，最近中信银行还推出了一个的“阶段性固定利率”贷款。 那么究竟选择哪种贷款方式更划算呢？ 要了解这点，首先得搞清楚银行贷款的利息计算方法。 我想我们必须得明确的一点就是：银行贷款的计息方式是复利！ 可能你的银行客户经理不大喜欢对你坦白这一点，但你必须无条件的接受这个事实--也就是人们常说的利滚利！ 鉴于我国已经处于社会主义了，所以“利滚利”用“复利”代替，以下同！ 复利的计算不是简单的本金单乘利率单乘期限，而是本息乘利息因子的时间的立方。方乘的出现，决定了复利的利息一般要大于单利的利息。 那究竟复利比单利多多少呢？ 举例：50万贷款，按揭240期，每期等额供款。到期之后，如果单利计算利息小于80000元，如果是复利计算利息则是346890元。 你自己做个加减就知道多多少了！ 提到复利，就不得不提个著名的72法则：如果年利率为r，则r/72年之后，本金翻番！ 举例：如果年收益6%，则12年后本金翻番。 对银行来说，复利的魅力在于它可以在你不知不觉中让你付出多的不可思议的利息，更大的魅力在于它甚至可以让你满怀欣喜的去主动接受。 以下，我们就通过对各种贷款方式的比较来看看这个魅力是怎么发挥的。 其实无论是传统的贷款方式，还是创新类的无非是在还款方式上以及利率预期上给出了一些个性化的选择。 我们知道，影响贷款的利息因素主要有本金，利率，期限。因此，如果你的目标是节省利息，则应该着重从这三个方面入手。 利率这个东西，我们无法控制，而且对于利息的影响并不能明显的显现出来。所以对于固定利率或浮动利率贷款我不建议大家选择，这个技术含量太高了，除非你能预先知道利率的走势。但可以明确的是，你选择这类贷款方式要比普通的方式付出更高的即期成本。 从理财的角度出发，本金和期限，是我们可以拿来规划的。因为这两个东西是事先明确的。 目前的双周供就是在期限上做了手脚，你可能觉得每个月的供款没有受到影响，但它却让你被动的加速了还款周期。 我到现在都一直鄙视那家极度不负责任的银行对普通老百姓们所做的虚假宣传。什么号称减少利息，减轻负担，甚至还拿个极具迷惑性的例子来摆弄一翻。 一年12个月，1个月4周，那么请问一年有几周？答案是48周。 如果你也是这样回答的话，估计你也就快上他们的当了。 正确答案应该是52周。如果你觉得这个答案别扭，你完全可以现在就去翻翻你家的日历。 当你选择了双周供的同时，似乎每月供款额度没有改变，但是你却被动的选择了一年要26次供款。再算回来，相当于你每年供了13次款。还款周期增加，贷款期限减少，当然你的利息减少了，可你的供款负担却被无形的加重了。 如果你不选择创新类的贷款方式，你的银行客户经理可能会建议你选择等本递减，因为这样可以节省利息。并给你打出一些供款模拟表比较，最后再告诉你，你越到后期，供款负担越小。 等本递减确实在最后的结果上看，利息总和是节省了。但是我们到底值不值得为了节省这部分利息去选择等本递减呢？ 对于普通的工薪买房一族，等本递减并不一定合适。 举例：50万贷款，20年240期按揭，如果用等额本息还款，每月还款3528，总利息346890。如果用等本递减还款，第一个月还款4183，总利息253048。简单加减等本递减比等额本息减少利息支出93841。 看完上面例子，如果你闭上眼睛回忆一下上面的数字，估计你大概记得最清楚的就是93841这个数字了。但是如果现在请你简单的算一下利息占本金的比例，你就不会忘记这20年你要付出了的利息了--无论哪种还款方式的总利息比都在50%以上。如果你只习惯于单利的计算，恐怕你会惊诧获得50%以上收益率的投资机会原来在银行也存在！所以，93841这个数真的不算多，要滩到每个月也不过375。难道你真的要为了这93841去承担累计长达7年零7个月之久每月平均都供款在3800以上？ 好累啊~房奴就是这样形成的！ 那我们到底该选择什么样的贷款方式才划算呢？ 答案是：你单纯的选择哪种还款方式都不划算！ 如果一定要最划算，那就请选择一种最简单，最方便计算的贷款方式，然后最大限度缩短贷款期限，最后最大限度的提前还款。 同上例，50万贷款，20年240期如果改成19年228期，等额则每月供款3627,每月比240期多供100元，但总利息就马上节省约2万。并且再减一年再少约2万，以此类推。到15年180期，则等额每月供款4169，比20年240期等额等本递减的第一个月4183负担还要少。而且总利息是250456，结果比253048好要少。供款期间，如果再加上经常性的提前还款，这个负担还会随之减少！ 需要提醒的是，盲目的选择最少的期限，不计后果的提前还款，虽然能让你的利息费用成倍的减少，但也可能会让你出现财务危机，影响你的正常生活。 所以，当你准备了在银行按揭，建议你遵照以下步骤规划： 首先确定一下在不影响你生活的前提下最高供款额度，而不是首先确定贷款年限。 然后再根据贷款金额和已确定的供款额度测算一下最合适的贷款年限. 最后选择最简单的等额本息还款方式，并为将来的提前还款做好规划。 |
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