房产商重回北京上海将是飞蛾扑火

房产商重回北京上海将是飞蛾扑火

商务部中国企业走出去研究中心顾问

中国省政府企业第一整合专家   吴东华

写于2012年11月1日星期四   我的博客http://wudonghua020.blog.163.com/

今年二三线城市房价下跌幅度大于大城市，9月温州市房价下跌15.5%，北京下跌0.5%、上海下跌1.6%。于是，中国海外发展有限公司董事局主席孔庆平在8月份的报告中说：“在如此艰难的市场环境下，在中国大城市的核心区域开发高质量住宅项目是正确的。”总部设在深圳的开发商花样年控股集团耗资约7.79亿元买下花万里投资公司，后者在北京中央商务区拥有一块地产，执行董事林锦堂在10月24日递交给香港证交所的一份报告说：“与小城市相比，在一线城市发展的优点多于缺点。通过高附加值的开发模式，可以为公司带来相对较高的毛利。”2008年2009年房产税直接投资商业地产的资金有5%进入二三线城市，2010年2011年有20%进入二三线城市。由于二三线城市占据空置率前六位，下跌16%-38%，房产商吓坏了，于是他们重回北京上海，笔者认为这是飞蛾扑火。

为什么二三线城市房价下跌大于北京上海？

瑞士信贷银行驻香港的房地产分析师杜劲松说过去几年：“开发商总是希望在大城市有地，但大城市土地供给是有限的。因此，它们不得不向较小的城市发展，以使继续增长。”

笔者认为正是过去两年房产商这种集中向二三线城市发展，造成产能过剩，同时内陆与沿海务工成本在去年来差距缩小，变成迁回内陆没有意义，只好外迁到东南亚，尤其是劳动密集型和低端制造业，这些外迁东南亚企业外迁后，时间成本、人工成本、运费成本、关税成本、房租成本、原料成本都比中国便宜，这些产业也要不了多少配套产业链，一般产业链在东南亚也逐渐增加了。所以，二三线城市的空置房难以通过内迁来消化，所以，二三线城市房价还得下降。

今年倒闭400万家企业，但是货物还没有卖完，所以在北京上海的办事处、销售部、仓库等继续使用，所以北京上海房价空置率只有5%，房价仅仅是微跌，一旦这些企业货物销售完毕，就会搬出这些房屋，那时北京上海房屋空置率会加速上升、房价会加速下跌。由于明年还有600万家企业要倒闭，而处理货物有个滞后性，所以，2014年下半年，北京上海面临大量企业退出办公房、仓库、住房，所以，2014年下半年北京上海房价会比现在跌15%。

2008年金融危机，全球房价下跌，只有英国房价坚挺，当时国内外都认为岛屿土地是多不出来的，印度等国房产商大量云集英国，后来房价就是因为企业倒闭，空出大量办公房、办事处、销售部、仓库等等，导致英国房价大跌。

内陆房价下跌还没有见底，到2014年才是机会，所以房产商要学会休息，如果手痒，可以投资养老地产、旅游地产、古城恢复建设中。如果中国制造业将来转向笔者建议的古产品恢复、古文化产品恢复大潮中，那么这些投资将迎来30年巨大的黄金周期商机，现金进入变成抄到世纪周期大底了。

综上所述，笔者认为，北京上海房价由于企业大量倒闭后还要处理库存货物，所以到2014年才会出现加速下跌，而大量房产商云集北京上海也会加速北京上海商业地产产能过剩，所以，房产商重回北京上海是飞蛾扑火。房产商要学会休息，2014年才是抄底房市机会。不过现在可以进军养老地产、旅游地产、古城恢复地产中发展，如果中国制造业转型笔者建议的古产品古文化产品恢复，并受到电子化、纳米等技术的包装，将迎来30年巨大的黄金周期商机，变成抄到世纪大底。

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