什么样的海景房才值得买

 

　虽然我在帮你理清购买海景房的思路一文中给大家购买海景房的热情泼了一盆冷水，但实际上还有一些海景房是值得购买的。几个天就跟大家聊一下哪些海景房时可以选择的对象吧——

怎么选海景房 来源：李霞

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优秀海景房应该具备的基本条件：

1、投资升值空间大：

要做到升值空间大起码要同时具备以下几个条件—— 　　a：起始价格低：虽然价格不是唯一标准，但是低价格往往意味着较低的投资风险； b：社区品质高：高品质社区的保值性能要明显高于品质普通的社区； c：可以提供真实、有效的托管服务：有效的托管不但可以减少房屋的空置率，而且对于房子的日常养护也会起到很大的作用。

2、优质的海景、较高的宜居度：

既然是选购海景房，景观优劣当然是最重要的一个指标。风景优美、海水干净、沙滩细软是起码的要求。除此之外，生活便利、配套完善的低密度住宅和远离污染源也是作为休闲度假的房产的必备条件哦！

3、完善的交通网络：

完善的城市交通网络不但可以使业主轻松快捷的往来于工作与休闲之间，也是快速提高区域价值的终极武器。据个例子：北戴河、秦皇岛地区这些年来的海景房价格一路冲高，从一个侧面讲就是依靠其完善的区域交通环境，在极大程度上吸引了来自北京、天津等周边城市的高端投资（或自用）者前来购房，从而推高了当地的房价。我们也可以由此看出区域交通环境对于海景房价值增值的重要性。

购买海景房前先要想清楚的一些问题：

1、购买目的？

商品房是大宗高额商品，所以在购买前一定要弄清购买目的。如果购房只是做为休闲度假的用途，那么恕我直言这是不明智的——现在好地段的海景房价位普遍不低，而且因为临近海边使得室内家具更容易受到海风的侵蚀导致居住成本升高，总之除非你有钱到根本不在乎购房成本，那么只为了一年一次的休闲度假购买海景房是不划算的。

2、价格合理吗？

价格也是购房时要考虑到的重要问题我想没人会反对吧？也许不少朋友对于海景房的价格认知还停留在低价位上，那么我要说你的资料已经过时了——现在的海景房价格早已是今非昔比，以南戴河为例，大部分一线海景房的单位价格都在万元以上，而最佳位置的房产价格则早已突破2万元大关，所以在选购海景房时就要多多比较，争取买到性价比高的房子了。

3、闲置期如何处理？

通常买海景房度假也就是在每年的7、8月份吧？那么，在买房之前就要想好剩下的10个月闲置期怎么办？房子不同于其他商品，即使没人居住也要定期通通风、打扫一下的。远在其它城市的你每月回来查看一次吗？太不现实了吧！那么把房子出租出去？告诉你吧，一旦过了夏天，整个海滨都是人去楼空，你的房子肯定是很难租出去的（除非价格超低并且运气好！）。

4、后续服务跟的上吗？

也许你会说你买房子会常住甚至养老，那么恭喜你，海边的空气和环境在大部分时间还是不错的，很炎热的夏季到了晚上也会有清凉的海风吹拂，十分惬意。但是，很多为了度假而兴建的小区普遍存在一个问题——后续服务水平稍差、小区配套跟不上业主的需要。所以想买海景房常住的朋友还是应该像在城里买房一样，多多关注房产质量和社区配套等因素吧，只有良好的后续服务才能让你住得真正舒适惬意哦！

眼下购买海景房的注意事项：

　　1、景致的优异度：

　　选购海景房的第一要务：景致的优异度。在选购海景房时，建议大家沿着海岸线多多走访几个海景房小区，尽量从中挑选沙滩质地细腻、视线开阔、景色宜人的位置。这类海景房往往是最受购房者追捧的，也是最适合休闲、养老的海景类房产。

　　2、保值与增值能力：

　　海景房的保值、增值能力主要体现在交通的便利性、物业的管理水平、配套设施的完备度以及楼层、朝向的合理性等几个方面，因此，大家在选购海景房时，也应该多多从这几个方面进行考虑，争取从中选择到性价比最高的房产。

　　3、与生活城市的连接：

　　大部分投资海景房的人都不是居住在海滨城市，所以在选购海景房时要特别注意海景房与生活（长期居住）城市的连接问题。对于生活节奏较快的人群而言，建议选购城市间连通顺畅、具有多种往返方式的海景房，这样才是确保“工作生活两不误”好方法哦！

 

 

投资“沸腾”房屋空置 海景房无人看海景

来源：北京青年报

　　据《第一财经日报》报道，烟台、威海一带的海景房，随着多家一线房企的陆续入驻，迎来了销售旺季，大部分海景房都被外地买家买走。出于投资的目的，这些买家往往将其作为旅游度假的第二甚至第三居所，这就导致很多海景房小区，空空荡荡的一大片小区内没有几户居民。大部分房子被空置，有些甚至从未装修，小区周围也鲜有商业设施和出租车。即便如此，这类小区二手房的价格也从最初的数千元升至万余元，不过需要面临着有价无市的尴尬。漫画/高飞

 

投资海景房风险提示

 

近几年海景房的价格走势一直保持在一种平稳上升的态势之中，一些地理优势明显、区域建设发达、资源稀缺地段的海景房售价更是一路高歌猛进，为投资者赚取了相当不错的投资收益。但凡事皆有两面性，开发商们在最近1、2年对海景房的过度开发、投资客们在前期的大量涌入，在推高海景房的售价的同时，也使得投资泡沫越来越大，这里就为大家提示一下海景房的投资风险。

　　1、 价格泡沫风险

　　由于近两年对海景房的过度开发、加之投资客们在前期的大量涌入，海景房的价格泡沫已经显现。一些地段优秀、环境宜人、配套完善地区的海景房售价甚至已经直逼一线城市的房产价格。可以说继续上升的空间不是没有，但也不会很大了。加之会有更多的在建项目将在今后2、3年内陆续入市、以及国家对房产价格的坚决调控，这双重压力将会使部分海景房价格在一定时间之内被压制甚至出现下跌现象。

　　2、区位风险

　　并不是所有的海景房都是“面朝大海、春暖花开”的。虽然每个开发商都以稀缺的海景资源和优美的环境做为吸引购房者和投资客看球的重要宣传手段，实际上大部分的海景房只是位于海滨城市中而已，有些海景房甚至距离可供休闲的海滩相当远，而且往返的道路条件也并不理想。可以这样说，近海的房子环境好但价格高、升值空间有限；而远离海岸的新开发区域价格低、有一定的升值空间，但一旦销售欠佳，则后期配套的跟进能力让人担心。

　　3、收益周期风险

　　根据眼下的情况来看，投资海景房的收益周期相对较长，大部分(并非所有)海景房投资通常在5至8年之后才会有一定的收益。这是海景房的自身特点所决定的。其主要原因就是海景房的空置期过长(通常占据每年的大部分时间)，另外，由于空气中的盐分含量过高和相对潮湿等因素，也使大部分海景房的外立面以及内部装修更容易出现老化的现象，从而影响转手卖出、延长了收益周期

　　海景房逆势布展市场观望情绪浓

　　今年以来，在楼市“限购”、“限价”等一系列楼市调控新政影响下，房地产市场进入了冷静期，不少房产商放弃了往年大张旗鼓的宣传造势。然而，记者发现海景房宣传相比普通住宅却要好很多。近日，在山西大同、朔州、太原举办的三场房展会吸引了来自广西、山东、海南等地的海景房开发商，不少参展商反映海景房市场观望情绪也较浓。

　　山西三晋会展服务有限公司市场总监张祺锋认为，今年秋季举办的房展会与春展相比规模要小。他分析称这主要是受楼市“限购”等政策的影响。近来国家对房地产的调控力度逐步在加大，二三线城市也开始在限购，一些小的开发商都持观望态度，参展积极性降低。

　　在房展会记者看到，多家海景房开发商打出投资、养老牌，卖力营销。但是，许多开发商反映今年全国各地房展基本都是“问得多买的少”。许多参展商普遍认为，在楼市调控下，今年海景房市场观望情绪比较浓。山东威海一家海景房置业顾问臧玉良说，从目前市场来看，购买者多是度假休闲和晚年养老，也有少数人用于投资。这几年，消费者选购海景房已日趋理性，尤其是今年全国各地都出台了限购等一系列房地产调控措施，所以海景房销量相比往年减少很多。山东龙口一家房产商告诉记者，今年该公司海景房销售只有去年同期的一半。

　　此外，记者发现拥有一套海景房已由普遍商品变为一种“奢侈品”，由于其价格一路高涨，海景房的购房群体已发生实质性变化。太原市民郝瑞玲说，三年前，广西北海的海景房平均价格只有1000多元，但现如今已经涨到了近5000元。买一套海景房已非普通百姓所能承受。加上当前楼市调控政策频出，部分潜在消费群体希望海景房价格出现松动再出手。

　　未来价格或将坚挺也需防范下跌风险

　　由于海景房稀缺性和购买群体的独特性，以及许多海景房开发商资金链条相对宽松，使得海景房在本轮房地产调控中价格很难降下来。但有专家也表示，目前海景房总体供给不少，也暗藏下跌风险。

　　从海景房需求群体看，现在多为一线城市、山西、内蒙等中西部地区有经济实力的购买群体，购买群体日渐显示出独特性。山东龙口的海景房销售员表示，山东龙口的海景房价格上涨明显快于普通商品房，去年至今一普通商品房每平方米上涨了三百，而海景房则上涨近千元。以往海景房都是东北人用于改善居住环境者居多，但是经过几年价格上涨后，有经济实力消费者成为购房主力。因此，海景房不发愁没人买。

　　记者发现，尽管今年的海景房总体销量较往年降幅较大，但是开发商并不担心由此造成资金链紧张。太原市一位房地产代理公司负责人刘女士表示，在售海景房的开发商有不少都是先期拿地，且近几年海景房的火爆销售已经让他们积累了丰厚利润，所以短期的滞销不会有太大影响。

　　记者采访许多海景房开发商，他们都表示看好海景房未来预期。广西北海的一位置业顾问告诉记者，尽管国家出台了楼市调控政策，但是对于海景房影响远不如普通商品住宅。她说，尽管银行对于首套房贷比例提高，贷款利息不断升高，但购买海景房多是有经济实力的人，所以这方面的影响不大。

　　山西房地产协会会长袁纶华认为，当前海景房大规模、大力度的宣传，从侧面反映出海景房供给较大，不排除有的海景房存在下跌可能，需要警惕海景房投资所暗藏的风险。中原地产研究中心经理瞿安新认为，目前还是有不少人将海景房作为投资，投资在任何时候均有风险，如果海景房价格出现逆转将对普通投资者打击非常大。

　　海景房无伤楼市调控大局购买需谨慎

　　记者发现，在广西、山东等城市的海景房涨幅明显高于当地的普通商品房，加上开发商普遍看好未来走向，有人担忧海景房会助推全国整体房价，影响楼市调控效果。

　　袁纶华认为，海景房属于特殊房屋，其主要集中在沿海的一些城市，相比全国住房数量非常小。海景房价格如果出现大幅度上涨不会影响楼市调控效果。瞿安心认为，目前执行楼市“限购”的前40城市商品房住宅的成交金额占到了全国总成交金额约六成，所以海景房对楼市调控影响非常小。但是，他提醒需注意海景房会推高其所在地普通商品房的价格。

　　袁纶华认为，目前高收入群体成为海景房消费的主力军，所以对待海景房的要区别于普通商品房，他认为对于海景房这类高档住房需要通过收取高物业费、高税收和不提供购房贷款等措施，收取这部分资金可以补足低收入住房家庭的经适房、保障房的建设。

　　此外，业内人士认为，一般家庭购买海景房养老、投资要谨慎。山东一家房展公司的置业顾问韩福明告诉记者，海景房有一线和二线之分，一线是指建在海岸线上，能够直接看海的房子。据了解，像这样的海景房风景虽美但气候潮湿，更适宜短期度假。而且一线和二线海景房价格也有不小差别，以山东龙口的一处海景房为例，一线海景房价格为每平方米4500至5000元，二线海景房则每平方米3800元左右。

　　山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，购买海景房时不要盲目跟风，看房就交钱则更不可取。一定要实地调研，否则“有苦说不出”。购房者除了要考察水电暖和周边商业医疗等配套外，也要考虑房屋将来能否租赁或转手。