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固定收益类信托产品 结构分析 信托产品与其他金融产品一样，分为固定收益类和非固定收益类，这里我们主要介绍固定收益类信托产品的结构。 绝大多数固定收益类信托产品都是贷款类产品，即某企业需要向信托公司申请融资同时该企业将自己拥有的一定资产按一定折扣抵押给信托公司或提供信用担保，信托公司发行产品向市场募集资金后贷款给企业。多数信托产品中抵押的资产包括：股票（流通或限售）、成熟物业、土地或在建工程、企业股权等等具有可评估及变现的资产。 信托产品的风险级别，主要由其抵押资产的价值以及抵押资产的变现能力来评判，此外融资企业的信用情况以及发行信托产品的信托公司资质背景也是重要的参考因素。目前市场上盛行的信托产品按风险由低到高排序大致可以分为证券结构化信托、基础建设类信托、股票抵押融资类信托、房地产类信托、未上市企业股权抵押类信托。 贷款信托品 风险控制有要点 各类贷款类信托产品风险控制要点可总结。 第一类：证券结构化。风险控制首先在于把握融资杠杆，一般不高于1∶2；其次，警戒线与平仓线的设定。若融资杠杆为1∶1、成立时按净值为1计算，则警戒线一般为0.75、平仓线一般为0.65；若融资杠杆为1∶2，则警戒线一般为0.85、平仓线一般为0.75；最后，关注合同内是否就平仓时出现股票停牌的情况给予特别规定。 第二类：基础建设类。风险控制要看是否有地方人大批准项目建设的决议；其次，投资的项目是否符合国家相关政策。 第三类：已上市股票抵押。风险控制首先看抵押率，即抵押价格/市价的值，该数据一般为30%-40%；其次，看警戒线与平仓线的设定，一般为抵押价格的1.5倍和1.2倍；最后，看补仓条款，补现金比补股票要安全。 第四类：房地产抵押。首先看抵押率，即优先融资总额/抵押资产的评估价值的比值通常为30%-40%；其次，看项目本身的情况，即地理位置、周边楼盘销售价格、房型、目前开发进度等等；第三，看融资方实力，比如开发商资质、资产规模、银行资信、是否为上市公司方面等等；第四，了解信托公司对项目公司的管理权限和管理经验；最后，押土地未必比押项目公司股权更安全，因股权变现手续比土地简单得多。 第五类：未上市企业股权抵押。首先看抵押价格，未上市股权抵押价格一般参照企业每股净资产对折，若借款人资信情况良好，信托公司也可能适当提高抵押价格；其次，由于抵押资产流动性较差，因此对贷款人的实力需要考察；第三，看融资资金主要用途及还款来源是否有保障；最后，了解抵押价格还可能与被抵押的企业是否有上市预期有关。 收益率攸关三大因素 贷款类信托产品的收益率主要与风险级别相关，风险级别越高收益率也会越高；其次与信托产品期限相关，期限越长收益率越高；信托产品收益率还与发行时市场利率有关，加息通道期信托产品的收益率会提高，降息通道则会下降，目前市场上的项目收益率在8%-12% 1. 信托资产能否抵押？ 信托资产是指信托投资公司因接受信托而取得的财产，以及因信托资产的管理、处分或者其他情形而取得的财产。《金融企业会计制度》第一百五十五条规定，“信托资产不属于信托投资公司的自有财产，也不属于信托投资公司对受益的人负债。信托投资公司终止时，信托资产不属于其清算资产”。因此，信托财产是独立于信托公司的自有资产的，不可以抵押。 2. 信托产品的风险？ 根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》第八条规定，信托公司推介信托计划时，不得以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益。然而，大多数信托产品均设立了多重的风险控制措施，以保证投资者的本金及收益安全。 信托产品资金投向主要是贷款、房产、股权等。在风险控制方面，措施完善，手段更加灵活。 信托产品采用结构化设计，即设置优先和一般受益权，优先收益人优先获得信托收益，一般受益人用本金和收益为优先受益人的本金和收益实现提供保证。 此外，信托产品还经常采用资产优良的大型企业为项目公司提供担保，财政预算支付、超值抵押物、借款人法人代表连带责任担保等多种风险控制措施，使安全性大大提高 3. 房地产信托V.S.房产？优点？缺点？ 首先，同样的一笔资金，如果投资者拿去购买房产，一旦房地产市场下滑，投资者面临的就是实实在在的损失，而房地产信托产品在产品设计之初，就已经把房地产市场的下滑对信托产品可能造成的影响充分的考虑进去，进行了周密的风险测算，并设置了有针对性的风险控制措施，如充分的抵押率和担保等，以保证即便房地产市场出现一定程度下跌、只要市场不出现雪崩式的下跌，投资者的本金和利息收益也能得到最大限度的保证。 第二，根据我公司的研究，我们认为未来5年中国房价不大可能再有前几年那样非理性的上涨，国务院对房地产的压制很明显，因此上涨空间很有限，扣除税费之后，投资者的实际收益率会略低于上述数字，相较而言，房地产信托产品的年化收益率均在8%-10%，个别产品甚至高达12%-13%。 此外，房产的买卖需牵涉到投资者巨大的精力，例如各种手续的办理、税费的缴纳等等，而投资房地产信托产品，将资金交由专业的资产管理机构打理，则相对省心 4. 房地产信托 V.S.股票？ 众所周知，股票属于风险较大的投资品种。股票市场上，行情瞬息万变，并且很难预测行情变化的方向和幅度。收入正在节节上升的公司，其股票价格却下降了，这种情况我们经常可以看到；还有一些公司，经营状况不错，收入也很稳定，它们的股票却在很短的时间内上下剧烈波动。出现这类反常现象的原因，主要是投资者对股票的一般看法或对某些种类或某一组股票的看法发生变化所致。投资者对股票看法（主要是对股票收益的预期）的变化所引起的大多数普通股票收益的易变性，称为市场风险。而股票市场的这种波动，很多时候是非理性的，这样一来，投资者的本金以及利息就无法得到保证。 而信托产品投资于实业，绝大多数都有2倍以上的抵押物作为抵押，并且有母公司大股东作为连带责任担保，一旦出现无法还款的情况，可以处理抵押物，将抵押物变现后，得到的资金完全可以覆盖投资者本金及收益，因此到现在为止，固定收益信托全都能还本付息 5. 房地产市场下跌对信托产品有什么影响？ 无可否认，房地产市场的下跌，一定会对房地产信托产品造成一定程度的影响。然而，设置了充分的风险控制措施的房地产信托产品，却可以通过充足的抵押和担保，有效规避这一风险，以确保即使房地产市场出现一定程度的跌幅，我们的房地产信托产品都是安全的 6. 信托产品有无流动性？ 有。如果投资者在信托存续期有资金需求，我公司可帮助投资者转让，其中涉及一定的转让费，根据不同项目略有不同。 7. 资产应该怎么配置？（ 投资者的资产配置状况与年龄、家庭财务状况、生涯规划、债务情况甚至性别等息息相关。个人怎样进行资产配置，主要取决于个人目前处于人生的哪个阶段，而不是拥有资产的绝对数量。如果年龄小、负担轻、风险承受能力比较强，可以考虑相对积极型的规划，中高风险的投资工具比例可以相对高一些；而对于上有父母要赡养、下要考虑儿女教育的“中坚”群体，更适合稳健型的投资规划；处于退休前后准备养老金的人，就更要注重保证本金的安全和流动性 8. 股权投资 V.S. 债权投资的概念？各自的优势？ 股权即股票持有者所具有的与其拥有的股票比例相应的权益及承担一定责任的权力。基于股东地位而可对公司主张的权利，是股权。投资、购买企业的股权，自然因此获得股东地位。 债权投资是指信托公司通过购买项目公司的债权，成为其债权人，有权要求项目公司在约定的时间之内以约定的利率归还本金和利息。 首先，无论是股权投资还是债权投资，信托公司都通常采用资产良好的大型企业提供担保、财政预算支付、超值抵押物、借款人法人代表连带责任担保等多种风险控制措施。 而股权投资和债权投资相比，有所不同之初在于：信托公司通过股权投资，成为项目公司股东，可以向项目公司委派董事、监事、副总经理和财务人员，能够充分参与项目公司的决策及经营管理，对项目公司的资金监管以及日常经营具有足够的控制力，如规定项目公司在信托存续期间不得对外担保等等，以确保在信托存续期间，项目公司的股权价值贬值，从而保证投资人的本金及利息安全。 而债权投资则是另一种情况。由于债权是优先于股权的，一旦项目公司发生破产清算，其财产时优先偿付给债权人，之后才是股东。由于信托项目设立之初就已设立了超值抵押物，即使最坏情况出现，项目公司发生破产清算，仍旧能够保证投资者的本金及利息 9. 托管银行的作用是什么？ 托管银行是独立于信托公司及投资者的第三方金融机构。我公司的信托账户托管行一般为中国工商银行、招商银行、浦东发展银行等国有大银行，投资人购买信托产品，将资金汇入托管银行的信托专户，可将投资人资金与信托公司自有资金隔离，且每一笔的流入、流出都有第三方银行的监管，实现信托资金专款专用，以保障投资者资金安全 10. 企业购买有哪些手续？要不要交税？ 企业购买与个人购买手续基本类似，企业只需另外提供以下材料即可： 1） 组织机构代码证复印件； 2） 营业执照复印件 3） 税务登记证复印件 4） 企业法人代表复印件 目前信托业的“一法两规”对信托收益的纳税暂未提出要求，故目前市场的信托产品收益都无需交税。 11. 个人购买信托产品要不要交税？ 目前信托业的“一法两规”对信托收益的纳税暂未提出要求，故目前市场的信托产品收益都无需交税。 12. 购买信托产品有哪几样凭证？ 1） 合同：投资人详细了解信托计划、确定购买意向之后，需要先和我公司签订一个具有法律效力的合同，该合同一式两份，投资人和我公司各保留一份； 2） 汇款单：投资人将信托资金划入第三方托管行的信托专户之后，投资人可以留存银行开具的汇款凭证； 3） 资金收据：信托项目成立之后，杭州工商信托会给每个投资者开具一份加盖公章的收据，作为凭证； 4） 成立公告：除了收据之外，公司还会在项目成立之后给每位客户，以挂号信的方式寄出一份项目成立公告 13. 信托公司派人去项目公司任董事、监事、副总经理和财务人员的职责作用是什么？ 信托公司向项目公司委派董事、监事、副总经理和财务人员，能够充分参与项目公司的决策及经营管理，对项目公司的资金监管以及日常经营具有足够的控制力。董事能够在股东大会中占有席位，享有公司投票权及一票否决权。而监事或者财务人员，可掌控项目公司财务章，监控项目公司每一笔资金流入、流出，确保投资者本金及利息收入 |
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