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遏制房价的重心不应在房产交易环节
2013-03-03 06:32:29 归档在 房地产 | 浏览 2872 次 | 评论 4 条
最近中国新五条被广泛称为是遏制房价的最严厉政策，尤其对二手房买卖中的个人所得税严格征收的提法，以及对家庭购买第二套房子贷款政策的调整，那是一片哗然，有说房价将跌，有人说房价更加要涨。 为什么中国的房地产问题会集中在房价变化上呢？因为中国这十年的房价，尤其是住宅的市场价格变化太大了，网上所谓中国房价十年内几十倍的涨价说法不知道哪来的依据，可很多城市的房价，十年前每平方2000元的，今天政府公开的平均住宅房价已经达到平均价每平方米20000元有余。即使没有几十倍，这10倍左右的涨价，那也绝对驱使人们为之搏击。 第三套限购的政策提出的同时，家庭购买第二套的问题一直成为相当暧昧的提法。允许家庭购买二套住宅，实际上就是肯定了政府支持居民拥有自住以外的住宅资产。而私人拥有住宅资产，必定是会考虑保值增值。就以保值来看，当所有人看到政府在鼓励每年10%以上的增加最低工资，那信号预示着资产的保值的社会参考值。如果以每年10%的保值率来考虑，那十年的房产，本身就要按照倍数增加了。 现在第二套房还是允许购买，只是提高了购买者的资金门槛，也就是让更有现金的人们去购买。这解决了什么问题？似乎与房价的变化没有必然的关系。只是让更加少数的有钱人可以参与持有二套房的机会，保证那些有钱人更加容易选择性地获得房产资源。那客观上将买房作为有限资源在考虑，成为少数人可以持有的资源。 所谓的最犀利的遏制政策，就是二手房的业主，当您出售房产的时候，您需要交纳房产增值部分的个人所得税20%。实际上这条规定并不是新的，在中国的税收规定中，个人投资性收入就是要支付20%所得税。可为什么政府认为那是很有效的措施呢？这首先反映了我们原先对个人所得税管理或许是有问题的；实际上在很多城市，这项二手房交易的个人所得税一直在征收中，只是规定对一套自住房，购房在5年以上的家庭免征。中国社会现实的问题是，那20%的个人所得税也往往习惯由买家为卖家缴纳的税收，也就是说，对于买家来说，客观上是提高了买房的单价。所以很多人会说，强化个人所得税，或许会推高中国二手房的市场价格。 中国的房价一直困扰着整个社会，各方矛盾的心理都在对房价的涨跌纠结。政府在目前阶段，遏制房价似乎成为主打，因为房价太高了会形成很多社会问题；可如果房价跌了，甚至于暴跌了，政府会高兴吗？！一定不会，而也会成为很大的社会问题。买家希望房价低，因为买价高了，买家的压力会增加，可他们也希望自己买的房子是会涨价的，因为中国很多人买房已经不仅仅是为了居住；如果房价跌了，他们的资产会缩水。对于政府行为在房地产市场上获利，而买卖双方都期待利用房产获利，那社会对于房产的交易的推动有内动力的。 中国是人口密度较高的国家，中国人又有对拥有房产的特殊情感，大户人家成为社会的追逐，加上中国房地产商品化后，房产的资产价值成为很多人的炒作，尤其那十多年的房地产市场的变化，似乎让中国人感觉到，只要有了房产就会发财，房产的资产价值比持有货币的保值，增值都快。有居住需求阶层的恐惧，有资产玩家的赌博，中国的房地产市场中，房价成为很多人的关注。 如果中国的房地产是会市场化进程不断推进，如果中国社会市场经济模式不再改变，那么中国的住宅房地产市场也好，中国的商业房地产市场也罢，房产交易量与房产价格会有变化，当销售量增长的情况下，房价将会增长；而在销售量萎缩的情况下，房价将会下降。如果在销售量剧增的情况下，房价会被推动加剧；而当房产销售量聚减的情况下，那房价出现暴跌的可能性是会显现的。 中国的房地产的问题不能够仅仅在交易领域上出政策，更需要在房产持有上实现社会公平。中国的经济适用房有很多争议，也有很多难以操作的状况，可居住有其屋，中国社会鼓励保障基本居住环境，那是值得永远都坚持的政策。根据这样的原则，对于需要多拥有房产的，那就用市场化的原则解决，以合理的税收来平衡。您要多拥有房产，您希望比别人居住的好点，那可要呀，您只要比别人更多地赋税，哪怕您将房产作为爱好，那也无碍，因为您的爱好是给社会付出您的爱好代价的。至于交易领域的政策，那应该随行就市，除非市场出现特别的异动，一般政府不用太多干预。 实际上政府应该鼓励住宅二手房交易，因为二手房市场是今后中国房地产市场的主要市场，因随着年龄的增加，家庭人数的变化，或者经济条件的改变，人们改变自己居住的房产，那是实惠合理的住宅资源的市场化调节，如果我们的政府过多地在二手房交易上做限制，那会使得二手房的市场发生问题，二手房市场的不活跃，也会减少政府在房地产市场的收入。所以中国政府将遏制房产价格的重心似乎有点偏执，或许会将中国已经基本形成的住宅商品化和市场化进程拉后，或者改变方向。就像最近有人已经提出政府应该给每个城市家庭提供一套经济适用房那样。 |
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