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个人取得房租收入如何计算纳税 近来各方面关于个人房租收入纳税问题的传言和议论比较多，有必要根据税法加以说明，以便大家了解实际情况。笔者在此试举一例，谨供大家参考：居民张某出租其位于市区的两居室1套，与租房者签订租赁合同，每月取得租金收入4000元，应当依法向当地地方税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税5项税费，同时免征印花税和城镇土地使用税2项税收。张某缴纳上述税费的依据和计算方法大体如下。 一、营业税 根据国务院发布的《中华人民共和国营业税暂行条例》等营业税法规，出租房屋应当按照服务业中的租赁业缴纳营业税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为5%。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，目前国家对于个人出租住房取得的租金收入减按1.5%的税率征收营业税。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳营业税60元（4000×1.5％＝60元），占其每月租金收入的1.5%（60÷4000×100%＝1.5%）。 二、城市维护建设税 根据国务院发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，营业税的纳税人应当在缴纳营业税的同时缴纳城市维护建设税，计税依据为纳税人缴纳的营业税税额，根据不同地区实行差别税率，市区的税率为7%，县城、建制镇的税率为5%，其他地区的税率为1%。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳城市维护建设税4.2元（60×7％＝4.2元），约占其每月租金收入的0.1%（4.4÷4000×100%≈0.1%）。 三、教育费附加 根据国务院发布的《征收教育费附加的暂行规定》等法规，营业税的纳税人应当在缴纳营业税的同时教育费附加，计费依据为纳税人缴纳的营业税税额，其中中央、地方的附加率分别为3%和2%。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳教育费附加3元（60×3％＋60×2％＝3元），不足其每月租金收入的0.1%。 四、房产税 根据国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，出租房屋取得的租金收入应当缴纳房产税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为12%。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，目前国家对于个人出租住房取得的租金收入减按4%的税率征收房产税。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳房产税160元（4000×4％＝160元），占其每月租金收入的4.0%（160÷4000×100%＝4.0%）。 五、个人所得税 根据全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国个人所得税法》等个人所得税法规，个人出租房屋取得的租金收入应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税，纳税人为出租房屋的个人，计税依据为应纳税所得额，适用税率为20%。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，目前国家对于个人出租住房取得的租金收入减按10%的税率征收个人所得税。 财产租赁所得应纳税所得额，为财产租赁所得扣除财产租赁过程中缴纳的税费、由纳税人负担的修缮费用和税法规定的费用扣除标准等法定扣除项目以后的余额。 税法规定的财产租赁所得费用扣除标准是：每次所得不超过4000元的，减除费用800元；超过4000元的，减除20%的费用。 按照上述规定，张某在计算其财产租赁所得应纳税所得额时，可以从其财产租赁所得中扣除财产租赁过程中缴纳的税费227.2元（60＋4.2＋3＋160＝227.2元）和税法规定的费用扣除标准800元，据此计算应纳税所得额为2972.8元（4000－227.2－800＝2972.8元），应纳个人所得税为297.28元（2972.8×10％＝297.28元），约占其每月租金收入的7.4%（297.28÷4000×100%≈7.4%）。 综上所述，张某每月取得4000元的房租收入，应当向当地地方税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税5项税费合计524.48元（60＋4.2＋3＋160＋297.28＝524.48元），约占其每月租金收入的13.1%（524.48÷4000×100%≈13.1%）。 此外，有些地方将应纳税费合并，按照纳税人取得的房租收入和核定的综合征收率征税。例如：北京市地税局规定营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税5项税费的综合征收率为5%。安徽省合肥市规定：每月租金收入不足20000元的，综合税收征收率为4%；每月租金收入20000元以上的，综合税收征收率为8%。 作者:李卓 摘自:2013年1月28日中国税务报 |
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