房地产企业预售收入作为业务招待费计提基数的依据

房地产企业预售收入作为业务招待费计提基数的依据

 

  

问：我们房地产公司2008年1月开发建设电梯公寓10万平方米，预计2009年6月竣工交付使用。2008年我们销售未完工开发产品取得收入2亿元，当年实际开支业务招待费120万元。请问2008年开支的业务招待费是否可以税前扣除？ 

　　答：《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。 

　　“国税发〔2009〕31号文” 第六条规定： 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 

　　“国税发〔2009〕31号文”第九条 规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 

　　从“国税发〔2009〕31号文”的第六条、第九条的规定可以看出，房地产企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入，在税务处理上也应确认为销售收入的实现。这一部分收入，实质上是企业销售未完工开发产品取得的收入。 

　　也就是说，新31号文改变了旧31号文关于“预售收入不得作为广告费、业务招待费税前扣除基数”的规定。在新31号文中，已经没有了“预售收入”的表述，而是被“销售未完工开发产品取得的收入”所代替。 

　　由此可见，对贵公司2008取得销售未完工开发产品的收入，是可以作为业务招待费税前扣除的计税依据的。 

　　因此，贵公司应该按照《企业所得税法实施条例》第四十三条规定计算2008年应该税前扣除的业务招待费。 

　　（1）最多可以税前扣除的业务招待费：120万元×60％＝72（万元） 

　　（2）按照销售收入计算可以税前扣除的业务招待费：2亿元×0.5％＝100（万元） 

　　因此，贵公司2008可以税前扣除的业务招待费为72万元，应该调增应纳税所得额48万元（120万元－72万元）。 

　　上述处理的依据还有以下两个可供参考： 

　　其一，2009年4月24日国家税务总局所得税司副司长缪慧频在线访谈有了明确答复。 

　　房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？ 

　　按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。 

　　其二，“苏国税发[2009]第079号 ”明确规定： 

　　房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 

房地产企业预收房款可否作为计提业务招待费基数

内    容：我公司为房地产企业，没有主营业务收入，但有预收房款，请问预收房款能否作为计提业务招待费、广告费的基数。如何填写纳税申报表？

答复内容：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产开发企业取得的预售收入应计入销售收入，作为计算业务招待费扣除限额的基数。新所得税申报表附表三填表说明：第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润；第4列“调减金额”填报本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预计利润率计算的预计利润转回数。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。（答复单位： 泰安市国家税务局所得税科 答复时间： 2012-03-13 来源：山东省国家税务局网）

预售收入是否可作为业务招待费计算基数

 

 

　　【问题】

　　我公司从事房地产开发业务，开发产品尚未完工，和客户签订房地产预售合同有预售收入，请问业务招待费的计算基数如何确定？

　　【解答】

　　根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　同时，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

　　《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知的通知（京国税发[2009]92号）也明确：“二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数”。

　　因此，企业的预售收入可以作为业务招待费的计算基数。

房地产开发企业销售未完工产品取得的销售收入能否作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的销售（营业）收入基数？

答：根据《转发〈国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知〉的通知》（苏地税发[2009]53号）规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。可以这样理解，根据税收规定，能够作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费税前扣除限额计算基数的销售（营业）收入包括主营业务收入、其他业务收入和税收上的视同销售收入。企业只要与消费者正式签订了《房地产预售合同》，其取得的销售收入企业所得税纳税义务时间已经发生，企业就应将此销售收入并入收入总额计征企业所得税。虽然会计核算上作为预收账款处理，但税收上属于应税收入，可以将此部分收入理解为税收上的视同销售收入。因此，房地产开发企业销售未完工产品取得的销售收入可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的销售（营业）收入基数。（苏州吴中地方税务局网）