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很多人觉得投资商业地产或者工业地产很复杂，门槛很高，包括我去上课进修之前也是这么想的。其实这是不了解造成的。就目前来说，手上有个30万以上就可以考虑投资了，这笔钱拿去投资住房还真没太多好的选择。经过中介们非官方的总结，总价在150万左右的房产是最多人负担得起并且有兴趣投资的，我想说100万的商业房产也是有不少的选择的，不是所有的投资都只能投在CBD的天价楼盘啊。我自己家也是有跟朋友合伙投资商铺的（PS,确切的说不是我决定投资的，那是我入行做中介以前的事），虽然目前还没有脱手兑现，光看现在的价格回报率已经让人相当满意了。
政府前后出了7个降温措施来打击住房的房价，现在再进场利润空间已经很紧张了，这也是今年以来二手房交易低迷的原因所在。因为住房投资政策的收紧，商业和工业地产的价格也一再上扬，热钱总要有个去处。但任何时候都还是有值得投资的有潜力的项目，看你有没有用心去做功课研究。
研究房地产投资项目本来就是我的工作好吧，我很shameless的说一句：不要把房地产中介只当成跑腿看房，处理处理文件的纯粹中介好吗？作为一个有理想有抱负有知识有原则的中介，我的目标是房地产投资顾问，给客户提供专业的投资建议。其他手续和相关疑问是叫给律师，会计师，财务顾问去办理和回答的，中介则像一个HUB，确保有最专业的人士为投资房地产的客户服务。而很多资深的中介，本身也是投资者。
废话不多说了，先说一下注册一个有GST的investment holding company投资商业和工业地产的好处：
1. 之前已经说过了，所有的商业，工业地产在购买的时候大多会涉及到7% GST消费税。那么注册GST公司，以公司名义投资房产的好处是这个7%的消费税可以100%的跟政府讨回来，以个人名义购买的话那7%就是肉包子打狗（汗，只是比喻哈）没得回来了。而且回款这个速度比我想象的快多了：不必要等到购房手续办完才能申请，因为买房的时候款项时一部分一部分出去的，比如先付个1%option fee,两周后付个9%，然后再付20%首付什么的（不同开发商可能要求的押金数目不同）。每一笔交易都要交GST给政府。如果有注册公司，报税是一季一报，如果在上个季度尾报了，一个月左后到下个季度钱就回来了。举个例子：5月买了房子交了10%押金100K+7% GST 7000块，6月把这部分支出从公司账上报了税，7月底左右政府就会把这7000块还给你了，不用等到八九月份整个购房手续完成才去讨钱。
2. 以公司名义投资房产的第二个好处是收入可以减免很多税。如果以个人名义购买，所有的租金收入是要报个税的（我们不号召非法出租逃税神马的，而且商业地产非法出租的可能性太低了，房东同意租客还不同意呢）。个税的比例大家可以参考IRAS网站的rate: http://www./irashome/page.aspx?id=6706. 我不说别的哈，个人收入超过8万的部分，首4万就要交11.5%的税！12万以上就是15%的税。而作为investment holding company来说，租金收入扣除出租的成本（包括management fee, maintenance and repair fee,interest of loan installment等等（贷款只是利息部分可以报税，本金不可以的哈））,剩下的算公司的net profit。这个税率是多少呢？ 目前新加坡政府给investment holding company的优惠政策是首300K的net profit享有税务折扣：
首10K享有75%税务折扣（这个几乎可以忽略不计）
接着的290K享有50%税务折扣
详见： https://www./irasHome/page04.aspx?id=410
有关公司可以报税扣除的支出部分详见： https://www./irasHome/page04.aspx?id=444
目前公司商业税是17%，如果一年租金纯利是300K，交的税是（10K x 17% x 25%)+（290K x 17% x 50%）。忽略到前面1万块的税，首30万的租金纯利只是要交8.5%的商业税，比个税低多了吧？并且啊，重头戏来了：交完税以后的租金收入可以划入share holder的个人账号，这部分收入是不需要再交税的！否则就是重复交税了。如果在你个人名下，如果你的年薪已经超过8万，如果房产是在个人名下，这30万的收入都要交个税会交到心疼肉疼：20万以上的个税就是18%了！32万以上是20%！
3. 第三个好处是出售房产时候所得利润是算公司的capital gain，居然是不用交税的啊！！我觉得好神奇，也觉得居然有这样的好事让人有点难以置信，保险起见，我查了一下，看到这个：
http://www./irasHome/uploadedFiles/Quick_Links/e-Tax_Guides/etaxguides_CIT_CertaintyCompaniesGainsDisposal_2012-05-30.pdf
第一页这样写的：
3 Current tax treatment
3.1 Singapore does not tax capital gains. Therefore, only gains or losses
of an income nature derived by a company from disposal of equity
investments in another company are taxable or deductible for tax
purposes.
所以啊，炒股赚的钱是要报税的，卖房子赚的钱居然是不用交税的啊！想象一下如果你100万买了个Office，过几年150万卖出去了，50万是净赚的！艾玛，我还是觉得好神奇，好的不像真的。=P
4.用公司名义投资商业工业地产还有个好处是转名的低成本。大家知道的，如果我买了套公寓，以后想把公寓转给我闺女，如果当时这公寓价值200万（唉，我啥时候能买得起啊），我得付3%-5400的印花税，如果我闺女那会已经结婚有一套房子了，按现在的制度还要付7?SD！！一共要付给政府19万4千600块，这是赤果果的抢劫嘛，这还没算律师费啊，没算银行贷款换名字的成本啊。
如果你买的店铺啊，Office啊，工厂什么的是在公司名下，只要换share holder和director的名字就好了。这个processing fee是公司净资产的0.2%！！也就是如果我要把价值200万的Office留给闺女，直接把公司转给她好了，成本是4000块+银行的Processing fee，不需要找律师！！当然，如果还有贷款的话，银行要确保我闺女能够还得起贷款才行。就算不转给家人，而是把这个房产连同公司打包出售，成本也是一样的，4000块+银行手续费而已，没有ABSD，没有Stamp duty, 没有Legal fee...前提也是银行确保接手的买家有能力接受剩余贷款。不需要律师和交印花税是因为房产没有换名字，还在公司名下，所以不算房产交易。当然，卖掉了中介费还是要给的。。。
好吧，好事说完了，我来说说注意点：
1. 注册一个GST registered investment holding company,必须要有一个本地的director, PR或者公民都行，share holder可以都是外国人。纯私人性质的（就是不涉及到其他公司作为share holder的情况）叫exempt private company, share holder最多可以有20个人。这就是我之前在微博里提过的，所谓钱不够，组团去买房。不过个人角度来说，不是信任度很高的人，不要轻易扎堆成立公司投资，做生意朋友甚至亲兄弟姐妹做成仇人的太多了。就算扎堆去买房，有必要的话去律师那边做一个share holder agreement，啥丑话提前说好了。通常投资房产的公司做这个agreement的不多，主要是搭伙做生意才做。
2. 这样的公司叫做investment HOLDING company，既然叫HOLDING company ,必须要持有房产一定的时间，通常建议是两到三年，这样才叫做投资investment，否则短时间不停的买卖那叫炒房投机speculation，不叫投资。为什么我要提这个，主要跟交税有关系。IRAS给的税务补贴前提是公司是做investment holding,不是property trading。短时间买卖炒房很有可能被当做trading business，就不能按照investment holding的标准来收税。而且一旦被政府判定是在做trading,从公司成立伊始的每一项房产买卖都会被翻出来从头查税。这个收税比例我没研究过，做生意的筒子可以补充。
3. 贷款的问题：目前商业和工业地产，本地人买来做生意自用的，贷款最高80%，纯投资的贷款最高75%；外国人纯投资的贷款最高70%。贷款年限看各家银行的规定，20年，30年不等，跟贷款人的年龄，收入，是否有其他贷款也有关系，最高可以到贷款人70甚至75岁。有兴趣投资商业或者工业地产的，建议先做一个approval in principal，知道自己可以拿到多少贷款，再投资心里更加有底。也避免了花了时间研究，看房，最后买不了的情况出现。
目前贷款利息貌似没有固定利息的，都是3个月SIBOR加一个基数。我知道的最便宜的贷款第一年大概1.48%左右（这是我的金牌banker说的，能不能拿到这个数目也是跟贷款额有关）。这里我不想评论各家银行的配套或者制度，因为商业和工业地产的贷款条件和情况比住房复杂多了。我选择跟财务顾问公司合作，他们负责给我的客户提供最合适最经济的贷款配套，收费来说我的客户不需要出任何费用，费用都是从我的个人利润里扣了。
坦白说中介介绍客户拿银行贷款是有referral fee的，所以财务顾问公司收取的费用就是这部分。昨天跟财务顾问聊了一下，发现让他们给做贷款基本上银行那边我一分钱拿不到了。不过想想。作为个人我精力能力有限，新加坡这么多银行，我不可能把每一间银行的配套和条款都研究透了，况且商业和工业贷款情况相对复杂，就算做个AIP，我得花多少时间才能跟所有我认识的BANKER都做一遍再来研究拿谁家的啊？我还是交给专业财务人士，他们会负责跟所有合作的银行递交申请，对比所能拿到的贷款额，利息配套来给出最好的建议，比较省心，我做好中介的本职工作就好了。
（插播题外话：至今我也没搞清楚这个referral fee每家银行是千分之多少个点，通常我的做法是把所有我知道的贷款配套摊在客户面前分析，完了给他们自己决定要拿哪个，所以我也不知道最后我会拿哪家银行的referral fee。另外中介公司还要从我这点小钱里抽掉一成，所以最近我收到了可怜的面额两三百块的几张支票，这是我做中介以来唯一到手的收入，那帮等我请客吃饭的家伙还是慢慢等我拿佣金吧,拿到了我请客！还有我已经吃老本几个月了，还不停的花钱去买这个那个中介软件，上各种地产进修课程，这些课程一点都不便宜好嘛，我快穷死了，至今看房还是MRT BUS+两条腿跑来跑去，鞋子都坏了两双，交作业容易嘛我，觉得我做事厚道的就转发支持一下!)
4. 注册公司的成本：这个我拿了三家会计公司的报价比较了一下，发现差别不是很大，也就几百块的区别，所以可以当做比较普遍的收费标准。一次性的注册费大概是1500左右，然后每年会计公司帮你维护公司营业账目，报税，做账等一年的成本在3000-4000左右。我觉得这个收费还是相当便宜的，跟投资房产的利润来说，关键是省心省力省时还比自己做的专业的多。
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