公共空间肯定是为大众服务的，私人空间是为极少数人服务的这种东西。是不是公共空间一定要大众拥有？在欧洲，看到的绿地都是精心打理过的，这种空间肯定是属于私人的。苏州的江南园林也属于私人，保护的非常好，如果属于国家，很难想象它们的命运。中国有太多的没有打理好的 公共 空间，特别典型的例子是贝聿铭--世界一流的建筑大师做的香山饭店，二十年之后，今天再看香山饭店，已经一塌糊涂了。不是房子不好，是我们管理水平太差，这个工作我们做得太差了，即使再造一个公园也没有用，数年之后又变成一个垃圾满地的场所。
记者点评：香山饭店已经N次成为各界人士的反面教材，但越说它不好，它的知名度越高，饭菜的价格越贵，怪不得潘石屹出了本批判自己的书以后，项目反而卖得更火了。吴耀东说他也做了几个楼盘，风林绿洲、诚品建筑等，他觉得消费房子的业主，只看自己门里边那块 私地 ，并不关注楼道怎么样、电梯厅怎么样，甚至也不抬眼望望窗外，窗外的绿地是不是这样，他还说他总劝客户，别问我好不好，用自己的眼睛看好不好。送你一套厨具，一套实木地板都是次要的，有钱你可以自己买回来，但有些东西是买不回来的。不过据记者了解，这样提醒消费者的开发商不多，大多数是将消费者骗得越迷糊越好。
博雅西园杨总
我在盛唐饭店旁边买了一套房子，三居室，把父母接来住，父母当时很高兴，但很快说想住我北大旁边那套很小的一居室，父母说，北大西门外有一个叫万柳文化广场，这个小空间有活动的地方，老头老太太到那里去活动觉得很方便，我老妈还学起跳舞了，在盛唐饭店这边就没有这样的地方。所以，空间其实不在大小，万柳绿化隔离带更大，但是对普通人而言有什么意义呢？那个地方建成了高尔夫球场，想进去都不行。人最主要是生活，我老爸老妈可能比我更懂得公园边的房地产意味着什么。因为他懂得到那个地方，我就可以活动，可以聊天，可以跳舞。所以我们在做地产的时候，应该从生活这个角度出发。
记者点评：杨总来自山区农村，他知道普通人生活最需要的是最实实在在的东西。虽然他也发觉城市的高楼大厦不如家乡的漂亮，但他也不会再从城市回到农村去，尽管家乡旁边全是山，周边全是水。正如他自己说的那样，他的发小们，一个个都跑到城去了。
李爽（京贸国际公寓副总经理）
从99年开始，国家开始提倡以私人名义领养树林，以呼吁市民关注绿色关注环保。我们领养了一块三万平米的市政绿地，期限与项目地块使用年限一样：70年。10月6号是国际住房日，今年的主题是 走进绿色 。中央电视台大型晚会心连心剧组、同一首歌剧组选中了我们这块地方。人们会问是不是有炒作嫌疑？其实开发商也好，客户也好，重要的是关注绿色。我们领养这块林子，也希望有更多的开发商去领养绿地，首先给国家减轻财政支出，其次让人们关注环保意识，最重要的，让业主在一个私密、安全、优美的空间找到放松和交流的机会。
记者点评：到底是搞文艺出身，李爽总是善于将商业行为上升一个高度。在商言商，房地产开发商的最主要目的明明是为了卖房，领养树林只不过为了更快地将房子卖出去。不过像京贸国际公寓这样每年花钱领养三万平方米做园林，对小区业主来说无疑是个好事。
李忠（威格斯中国有限公司总经理）：
我们这些人虽然都住进城市了，但是我们未必是市民，从农耕文明到商业文明需要一个过程。为什么西方的建筑漂亮，建筑和建筑之间的部分都会有人很用心地去打造？因为那里的人知道只有维护好周边的环境，才能有自己美丽的家。评估员估房子价值的时候，公园等环境指数是很重要的评价因素。商业社会是利益的契约体，如果没有利益做关联，仅仅号召大家爱护古都，我相信不会有人真的有动力。说到底公共空间，包括地产旁边的东西，实际上是一个经济利益在驱动，经济利益立足于公共意识、私密意识和契约意识或者统称市民意识的培养。
记者点评：有人说李忠是投资高手，现在看来这种观点的确不假。他觉得凡是一定得尊崇标准。他认为既不能够拿西方城市的评判标准来评判东方城市，也不能够拿昨天城市的评判标准来评判今天的城市，当然也不能拿乡村的景观概念来评判城市景观。将公共空间和私人空间单单用一种经济利益驱动来概括虽然俗了点儿，但的确是非常准确的。
林洁（伟业顾问）：好多人在评论地产与文化的时候，总是强调要保持什么样的历史风貌，实际上我认为我们也是在创造历史。可能再过五十年，博雅西园就是很好的历史。我们不能够完全将历史和现在隔离开来，历史是延续的。我在清华的教工公寓长大的，也就是筒子楼。记忆中我爸爸从来没有睡在床上过，他是睡在桌子上的。我们做功课时把床掀开，就是课桌，这是非人道的。批判钢筋混凝土的同时，我们也应考虑让大家生存的空间有一个最起码最人性的改善。公共空间与居住空间之间，应该强调三个性：混合性，平民性，商业性，三者都是非常关键的。
记者点评：不愧是伟业顾问出来的专家，一番话让记者听得如坠五层云雾中，总觉得概括得非常专业，就是没能明白说些什么。不知是否在说，以前得建筑体现了物质上的贫乏和精神上的贫乏。如今在探讨公共这个精神层面的东西时，最先要关注物质层面的东西。
黄岚（家春秋置业投资顾问公司）：北京过去讲街坊、胡同，我们讲情感空间促成交流的空间，现在站在家门口，你几乎找不到能够驻足停留、跟邻里打招呼的空间。公园地产这个题目提得太好了，我们在这方面做了几个案例，比较大的项目是文化资源护区，在北展后湖，把动物园、海洋馆和北展结合起来做。所谓公园地产项目大多数是借景、卖景，与风景并没有直接的交流关系。我们尝试让二者互动，把真正的河水引入社区，把区域的文化价值与社区的建设在前期规划阶段就结合起来。不但是借景、造景，还要从文脉与地脉结合的高度来整合。
刚才谈到关于公园地产值得不值得开发以及风景区的开发价值问题，最近大家都知道西山的项目被封杀了，或者说冻结了。究竟西山属于谁？这个问题蛮尖锐的。是属于权贵阶层、富有阶层、还是平民阶层？西山谁在保护。前一段媒体也报道过，按照目前很多老头老太太的进度，西山的水再背下去就枯了，土再背下去十年后西山就夷为平地了。换个角度讲，资源占有不是罪过，关键在于资源是不是得到了保护、实现了更高的开发价值。文化保护区或者公园区域的地产开发首先要有社会责任感，站在保护的角度去做。如何把这些资源利用好，是做房地产开发的诸位都要考虑问题。
王如君（北大博雅投资）：
非常荣幸，第一次参加这样的论坛。城市的空间让大家都感到受挤压的状态。我参与过一些项目的规划，比方在朝外商业街，当时我们提出有效地利用当时周围的环境，靠近日坛公园我们做了一个大概15万平米的规划。但是实际上完全是做不到的，因为从政府来讲，要解决的是最实际的问题，比方人的居住、周边的交通。现在形成了所谓的CBD，从商业概念上来说，我看已经达到了疯狂的程度，不知在座没有CBD的人。
从城市的地域来说，北京目前的感觉，生活的空间越来越被压缩了。虽然现在很重视修路，拓宽了一些道路，同时也搞了一些所谓的特色公园，主题公园，但是我想这是远远不够的。人们更要关注商业的空间利用能不能考虑到人文的关怀。
在紫竹园公园的西北角上突然盖了一些楼，楼里的住户感到庆幸，他们每天能看见西山、看到活水，但是是否与周围的景观相融呢？有时候我从外面回来的路上，经常想象：能不能透过水泥丛林看到一些绿色。原来市政一直在刷灰色，现在有一些彩色的变化，但总是人为雕琢的东西，这样一个国际化大都市，为我们提供了绝好的机会，能不能借此重新考虑规划，让它能够更自然更人文呢？
我们专门做项目融资，融来钱的时候，我总是非常忧虑开发商会把钱怎么用。为了尽可能挤占营利面积，很多的人文空间都被取消了。大家能不能多一点留白，很多来访的国际友人非常欣赏我们的天坛，包括占地、规划，古人的智慧对我们是莫大的财富。
人济山庄李总：
五年以前，我们拿下了紫竹院公园那块13.8公顷的地，两千多户的棚户区，政府做拆迁，苦于没有资金，我们拿出了7.3亿拆迁款，把两千多户迁到清河镇，为政府节省了一些资金，也是造福于人类。我们那边住的人比两千棚户多得多。我们原来宣传过 公园里的家 ，因为我们确实占了公园的地，这是实际的情况。我们离湖最近的只有四十米，在家里面看下去眼下就是湖，真的很美。最远的楼离公园步行也只要一分半钟，与公园之间现在是一个围墙，将来会换成很漂亮的栏杆。我们希望小区将来的部分绿化重新规划，会比紫竹园公园更漂亮，公园与人济互相借景，公园的老人能享受到我们这边的环境。去年参加生态环境的评比，北京一共中了六家，我们是六环之内唯一一家。这里的生态环境真的是非常好，附近80岁老太太头发都还是黑的，很奇怪。
耕天下：
我们也属于先农坛外坛，也算是 公园里的家 啦。历史上的26位皇帝在那儿亲耕过，举行非常隆重的亲耕仪式。中国是农耕大国，中华文明是农耕文明。我本人是地道的北京人，第一次尝试做南城项目。在观念当中有一种偏见，长安街以南不太能够接受。如果大家有机会，可以到我们项目参观一下，现在的环境大有改观，而且项目本身从设计到规划，产品品质是非常高的。在城中心有陶然亭公园和天坛公园、先农坛为伴为邻，应该是非常幸福的家居环境，而且是非常有眼光的选择。也希望我们能够配合政府作好对古迹和文化遗产的保护，
潭纵波（清华大学）：中央公园本身是一个非常美丽的故事甚至是传说，传说中美国人如何如何有先见，如何如何大公无私，房地产开发商如何如何造就了这么一个非常美好的环境，纽约市民如何如何素质高，维护了这么好的公园。其实事实并不是这样。
地产界的朋友，以美国方式，告诉你们一个好消息，纽约中央公园的建设使得纽约开发商有了进行高档住宅建设场所这么一个机会，带动了纽约市整个城市发展和城市化进程，给中产阶级以及中产阶级以上的人提供了一个非常优美、舒适的、在都市里边靠近大自然的再理想不过的居住环境。当然房地产的朋友们发了财，这是好消息。
再说一个坏消息，买纽约中央公园的340公顷地花了五百万美元，五百万美元的32％是由房地产开发商出的钱。道理很简单，这是开发利益的社会返还或者社会回归。谁受益谁负担，这是在市场环境下最基本的原理。
我想引出两个观点。第一，纽约公园是谁的？纽约中央公园最大的意义社会资产、社会财富。由政府提议委员会主导（委员会并不是政府机构，而是由政府、法院、法律机构指定的委员，包括工程技术人员、市民代表组成的委员会）运作这件事情，举行设计竞赛等等。也就是说，政府提倡第三方或者中立机构委员会的主持。公园是一八七几年建成的，一百多年以后，它实际上成了全纽约乃至全美全世界的看得见摸得着的财富，这个财富属于全纽约市民共同所有的。如果站在这个高度上来看这个问题的话，开发商、政府、消费者的利益是一致的。撇开我要赚钱、我要享受环境不谈，在我们现有能力和现有的条件下，我们要给子孙后代留什么东西？我们要创造什么样的社会财富？我觉得这是纽约中央公园给我们的最重要的启示。
第二，跟中央纽约公园没有关系，与今天的话题相关：私人空间和公共空间。纽约有一块私人绿地，在统一公园旁边一点，一个长方形的街区，面积有两公顷左右，外面铁栏杆围住。只有周围有产权的居民有权进去，也就是说，公园边的住宅连同公园销售。我亲眼看见管理人员拿着钥匙开门，进去散步、读书，一般人可以看见，但不可以进去。美国人讲私密，私有财产就是私有财产，没有什么好商量的。
我去了美国以后非常失望，因为美国的自然太得天独厚，我们不可能做得到，有这么多人，这么少的地方，还要吃饭要保护农田。怎么办呢？我觉得这恰恰是一个挑战，也是一个机会，这种机会就在于美国人没有做过，没有人尝试过。我们完全可以携起手，规划者、设计者、房地产商、媒体大家共同来做，
