万科尝试做房地产加法 不抢住宅地反拿深圳工业地2013年09月09日14:35
核心提示：9月4日，万科在深圳南山区以54亿元拿下三块地，首次尝试工业用地开发，折合楼面地价为7598元/平方米。这与同一天，融创在北京创下的7.3万元/平方米单价地王和上海徐汇217亿总价地王相去甚远。
9月4日，万科在深圳南山区以54亿元拿下三块地，首次尝试工业用地开发，折合楼面地价为7598元/平方米。这与同一天，融创在北京创下的7.3万元/平方米单价地王和上海徐汇217亿总价地王相去甚远。 同一天，王石在微博上发出警示，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”而业内也将此解读为，万科“喊话”：内陆房产风险过大，首富看空房地产。 一位万科高管对记者表示，今年万科将拿地金额占销售金额的比重始终保持在40%左右的低水平，以保留充足现金应对不可知的风险。 万科调结构 位于南山区西丽留仙洞总部基地首次出让的三块地，属工业用地（新型产业用地）+商业服务业用地，土地面积约为39.4万平方米，建筑总面积为133.55万平方米，以一次竞价方式公开出让，挂牌起始价为28亿元。最终，一向以做住宅见长的万科，力挫佳兆业、中海，以53.99亿元拿下该地块，高出佳兆业报价3亿元，溢价率达到93%。 万科深圳公司内部人士对记者表示，这并非传统意义上的工业厂房用地，深圳在做产业转型，以后的工业用地，都不会以过去工厂的形式，改叫新型产业用地，还是写字楼形式，与商业用地形式类似。 深圳美亨投资总裁吴茂萍认为，万科主要看中该地块的利润空间。按照出让要求，产业用房的建安工程造价不低于9000元/平方米，即该项目土地和建安成本至少在16598元/平方米以上，而留仙洞的二手商业写字楼价格，在2万元/平方米以上，一手楼售价至少可达到2.5万元/平方米，显然有利可图。 “没有西进，是万科在深圳的最大失误。”深圳房产内参总经理半求认为，深圳近年来的发展重心向西移，但万科却始终未能在西面占据一席之地。 自2005年后，万科已多年未通过公开招拍挂在深圳核心区拿到土地，上次现身土地交易市场是在7月26日前海首批土地出让现场，最终不敌小房企。不过8月21日，万科通过另一种方式进入前海，中标了前海合作区企业公馆BOT项目，建筑面积为9万平方米，预计总投资8亿元，由万科建设并运营8年后，移交给前海管理局。 万科自身也坦言，该BOT项目并无利润可言，更多出于公益性质，“主要为西进拿地打基础，深圳土地资源非常稀缺，七成以上住宅靠城市更新和旧城改造项目，一年公开出让的住宅用地屈指可数，不管什么用地性质，能拿到公开出让的大块土地就是好事。”吴茂萍如是说。 从住宅到商业，再到工业地产，万科在不断尝试做房地产业内的加法，以应对市场供地结构的变化。 购地偏谨慎 与北京、上海每平方米动辄一两万元的高价地相比，万科留仙洞地块的楼面地价显然更理性，而相比万科今年的销售额，万科拿地的动作也明显慢于佳兆业、融创这类激进的后起之秀。 2013年1-8月份万科累计实现销售面积967.6万平方米，销售金额1129.3亿元。 而根据万科公布的拿地项目统计，今年1-8月，万科已购入1692.93万平方米土地储备，权益面积为，购地金额为431.7亿元，所购土地款占销售金额比例为38%。 万科内部一位高管告诉记者，通常大开发商的购地金额占销售额的比例不会超过60%，一般在40%-60%之间，低于40%说明是减仓，高于该比例说明是正常的补仓，而万科今年上半年只有30%，所以7、8月在补仓，截至8月仍处于40%左右的低水平，对拿地较为谨慎。 而华人首富李嘉诚近期抛售北上广物业，抄底英国，也被业内解读为看空国内房地产，是高位逃顶的举动。 近两年来，房地产业似乎已达成一致看法，宁可在一二线城市高价拿地满足刚需，也不可在三四线城市低价建无人居住的空城。而兰德咨询总裁宋延庆对记者表示，当主流开发商都一窝蜂回归一二线城市，不惜血本高价抢地时，风险也在叠加，他并不看好如今疯狂购入的这些地王前景。 极度疯狂伴随的往往是风险。一位龙头房企高管分析称，地王同时也意味着未来风险将加大，最典型的如绿城因2009年抢了太多高价地，拿地占比超过百分之百，结果造成资金链接近断裂。 而如今多家房企沉醉在地王的光环下，万科更像一个看客。在这轮地价暴涨中，万科始终保持着冷静，不拿地王，以现金流为王是万科最近五年以来一直坚守的原则。 万科董秘谭华杰多次对记者说，即使三四季度土地加仓也不会超过60%的比例，除非地价特别便宜，但万科手头持有的现金，必须超过一年到期的所有债务，以应对市场的不确定风险。 |
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