收入的确认

问题：    我公司现有两个楼盘正在销售，一个是2010年已经竣工验收的楼盘，还有少部分剩余房屋，卖完之后，该开发小区就结束了。另一个是2012年新开发的小区，今年刚刚取得预售许可证。上月，两个楼盘都卖出一些房屋，业主基本是一次性全额付清全部房款。两处楼盘都是一次性收款，也都开具了不动产销售发票，请问，在账务处理上是否有所区别？
回复：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）规定：“企业通过正式签订'房地产销售合同’或'房地产预售合同’，采取一次性全额付款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现”。
该文件所谈到的合同有两种，一是“房地产销售合同”，针对的是销售现房的情况，应当在实际收讫价款或取得索取价款凭据之日，确认收入的实现。所称取得索取价款凭据之日是指书面合同所约定的付款日期的当天，未签订书面合同或合同未约定付款日期的应当于交房日期确认销售收入的实现。销售现房应当在开具销售不动产发票并交房时确认销售的实现。另一合同是“房地产预售合同”，针对的是预售房产的情况（又称期房），预售房产时由于购房人按揭贷款的需要，要求房地产开发企业开具发票，但是，在预售房时开具了发票没有交房，房地产开发企业没有将房屋所有权相关的主要风险和报酬转移给购房人并继续对房产进行管理和控制，不具备国税函【2008】875号文件所规定的销售确认条件，所以不应确认为销售，而应作“预售账款”处理。待交房时再确认销售收入的实现。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税【2009】31号）规定：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
如果首付款和银行按揭贷款均在当月底到账，而且，距离时间较近，也可以一次性确认收入。
银行按揭方式销售开发产品也应当区分是现房还是期房，如果是现房销售应当确认为销售收入，如果是期房销售则应当做“预收账款”处理。