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《福布斯》杂志的消息也称，截至上周末收盘，王健林（专题阅读）估算财富达到140亿美元。这个中国最大商业地产公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全国的万达广场。而记者从9月10日召开的2013万达商业年会上获悉，这个数字将在2014年被改写成109座，从而使万达持有物业面积接近2300万平方米，“成为全球最大的不动产企业”。 不过，就在万达凭借“可以复制的模式”深耕城市副中心和三四线城市的同时，有关空置率高和租金跳水的质疑却始终挂在“金街”铺主的嘴边。而在此之前，他们还打着跟王健林“共同致富”的如意算盘。 租金跳水 张云就是“金街”铺主中的一个。在这个为南方航空工作了20多年的财务人员看来，通过白云万达“一铺养三代”的愿望，似乎正在落空。 “现在的租金已经几乎被砍到了一半，不过如果不降价，就有租不出去的危险。”张云对记者表示。美联物业经纪陈一帆证实了张云的话，他说：“相比一年多前，白云万达金街（专题阅读）的租金至少下跌了20%至30%。” 与惨淡的现状形成鲜明对比的是，早在开业之初，白云万达给出的预期月租为每平方米250元，而在开业半年后，这一数字甚至冲上了300元的高价。 租金下降，租户却更加愁眉不展。在白云万达B区经营手机生意的谢智焕告诉记者：“做生意最重要的是人气旺，如果租金下降是以客流大幅减少为前提的，那宁可不让它降。” 现实情况是，白云万达广场内平日客流并不多，而呈U字形围绕在万达广场的金街就更鲜有人流。记者在平日傍晚7点钟走访发现，因为没有生意，许多金街店铺经营者选择搬把椅子坐在金街中间乘凉。戴德梁行(广州)商业部助理董事伍林告诉记者，广州白云万达广场内部主力店的生意比较红火，但室外的街铺就十分冷清，入驻的商户流失率至少在30%。 问罪新城？ 早在2010年12月17日，作为第一个A级旗舰店，白云万达广场开业首周的日平均客流量超过10万人。喜欢夸奖自己产品的万达董事长王健林，曾公开表示“白云万达广场将是广州市商业地产中至精彩的项目”，并预测“即使过了开业旺场期，日均客流量也会在5万人以上”。 现状却事与愿违。2013年，随着大量商业地产入市，市场上的商铺处于饱和状态。很大一部分投资客被吸引到其他更成熟的商圈，区位优势不明显或许是原因之一。高力国际报告显示：2013年第二季度广州商铺库存上升至2,932,150平方米。并受新增供应影响，本季度整体空置率环比上升0.6个百分点至12.9%。预计随着下半年新项目入市，广州商铺平均租金面临下调，而下调区域主要集中在城市周边新兴商圈。 “由于目前白云新城商圈辐射范围有限，整体商业气氛不浓。白云万达目前出现租金下降是暂时性的。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对表示，而随着商圈的成熟、配套的完善以及消费水平的上升，未来五年有望扭转租金下降的局面。” 在各地政府不断地“造城运动”语境中，这或许是找寻的答案之一。 模式病了 可就像万达复制其成功模式一样，“金街”的问题也在其全国的项目中被不断复制。如果说白云万达金街租金跳水仅仅是因为“区位优势不明显”，那么一旦跳开白云新城问题将不复存在。可问题恰恰像传染病一样，不断在全国其他项目出现。 最可能的原因是，“模式”病了。 万达的商业模式是以较低的价格从政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉动区域价值回报政府。可是在这个过程中需要大量的流动资金，而当年缺乏资本市场融资渠道的万达，便只能通过出售部分物业完成。 这在万达历年的工作报告中表露无遗。万达最近的工作报告显示，2012年商业管理公司的租金收入为52.07亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，占万达集团总营业收入的16.23%。万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%。可见，物业销售仍占万达营业收入大头。 就是这些为万达提供巨大资金的商铺，却因不属于万达商业管理公司的职权范围而疏于管理。不过更大的问题在于，万达似乎没有预留出一定的业态空间。 “万达广场内的业态已经涵盖齐全，导致金街定位十分模糊。”陈一帆告诉记者。其实早在2011年，问题就显现出来。白云万达金街商铺的早期业主多是温州以及潮汕人，因此使得开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重。然而不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。 金街的模式之痛，有待王健林的”体验式”经营破题。 |
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