【J&A分享】城市综合体第二轮城市化的新契机
HOPSCA（城市综合体），在商业地产的市场细分中诞生，在中国第二轮城市化浪潮
中扩张。如今的城市综合体已不再是一线城市的专属。在二三线城市，定位多样化的城
市综合体被催生。城市综合体迎来了发展的新契机。
第二轮城市化，一段关于变迁的新历程
城市化，伴随着近几十年中国发展，她代表着变迁，代表着城市人口和规模的扩张、
代表着社会形态的调整与发展。
行内流传这样的观点：一线城市进入城市化平稳期，相对之前的狂飙突进式，现已
趋于缓慢。中国整体范围内的城市化进程还将继续，第二轮城市化才刚刚开始。对照国
内外城市化数据，发达国家的城市化率是85%～90%，中国城市化率为60%～65%，假设
以发达国家为标准，我国未来还有接近4亿人进城。有专家认为，我国城市化率现在也
就刚刚过半，今后的主战场在广大的二、三线城市。
城市化是经济发展的产物，反过来，城市化的发展扩大内需，成为经济发展的助推
剂。人口聚集就会产生服务业、金融业，同时导致大量的社会生产。这种集聚效应能够
迸发出新的能量。因此有观点称“城市化是扩大内需的最佳手段”。
“城中之城”，城市化升级的引擎
城市化不简简单单地表现为解决人口居住问题的过程，同时还表现在升级城市功能
的过程。
随着中国城市化进程的进一步推进，经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不
断增长所催生的消费升级需求，中国的商业地产将迎来新的发展契机。城市综合体凭借
其特有的区域领导价值和影响力，正在成为商业地产的新热点。
在北京、上海、深圳、广州，城市化率超过75%，城市综合体的开发早已不是新鲜
事物，然而受制于中心区土地供应量，更多依靠不断升级，在相对外围区域开发新的项
目。在二三线城市，如杭州新天地、苏州圆融时代广场、常州金凯悦，城市综合体也迎
来了发展新契机。
二三线城市引入城市综合体需理性对待
城市综合体的发展与一个城市的经济、发展、消费水平息息相关。二三线城市的城
市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均
略显欠缺。就在全国各地掀起城市综合体开发热潮之时，一系列问题也暴露出来。
尽管与一线城市相比，二三线城市在经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客
群等方面的存在着“先天性缺陷”，但是，这种“先天性缺陷”一旦找到好的突破口，
就可以成为“后发优势”，这种“后发优势”的实现需要基于：城市综合体的发展应当
做到现实性和前瞻性的结合，创新性与主题性的并存，功能的多元化，并强化资源整合，
引入知名开发商，以加快城市综合体的发展。
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