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个仅仅只能获得销售成功，而不能从其开发的商业项目中获得持续收益增长的开发商，是无法自圆其说其商业故事的。 在商业综合体开发中强调所谓的轻资产模式，的确为阳光100的发展有效的解决了融资渠道单一的问题，但背后却忽略了区域发展持续红利的问题。 旅游地产典范案例 在人们的印象中，阳光100肯定不是一个被公认的旅游地产开发商，然而，其对旅游地产的理解和表现，则超过了许多自诩专业的旅游地产开发商。 一般而言旅游地旅游吸引物主要的发展模式有三，一是旅游吸引物“挖掘”型发展模式、二是旅游吸引物“移植”型发展模式、三是旅游吸引物“生长”型发展模式。 旅游吸引物“挖掘”型发展模式的典范是桂林，旅游吸引物“移植”型发展模式的典范是深圳华侨城，旅游吸引物“生长”型发展模式是阳朔西街。 如果说前两种旅游吸引物的发展都是以消耗或利用原有资源为过程的话，那么旅游吸引物的第三种发展路径则是在旧有的传承中孕育出新的元素来实现的。 阳朔作为桂林漓江游览线的终端，尾随着桂林旅游业的发展而起步，兴起于20世纪80年代中后期，阳朔有着甲桂林的自然山水，吸引了不少的国外游人，他们以阳朔西街为集散中心，也扩散到周边的乡村，与当地的居民或是来自异地的游客之间互相学习，内容涉及语言、书法、饮食文化、烹饪技艺等，还通过表演来共庆节日。年复一年，日复一日，中外文化在这里交融并不断地沉淀积累，如今西街上很多村民开起了商铺或旅店，也有很多外来旅游者成了今天的业主，其中交错各种风格或派别的建筑或图案、色彩等。这也就是人们感叹不已的“阳朔现象”，它是从旧有的资源中新生的一个旅游吸引物，并且随着阳朔旅游的发展，还在不断地生长和发育。 阳光100在阳朔开发的西街广场项目之所以能获得业内的一致认可，甚至被成为旅游地产成功的典范案例，很大程度上是建立在对阳朔“生长”型发展模式的深刻理解上。 《中国房地产金融》在对阳光100西街广场实地调研后发现，该项目紧邻阳朔西街，在建筑外形设计上，以现代的手法重新演绎了歇山顶、粉墙黛瓦等中国传统建筑元素，整个项目既与西街及周边的传统建筑相互融合，同时也较好了表达了现代建筑的特征，体现西街文化从过去走向现代的发展过程。 在结构设计上，该项目采用框架式建筑结构，凸显现代商业空间优势，大开间小进深，里外通透，通风采光均好，营造出小广场、多中心、多层次、空间丰富的立体式活力街区，与全球最新流行的“慢式PARK-LIFE”的概念吻合，全方位塑造特色购物、休闲消费等“慢”度假享受，重新标注西街休闲旅游新商业，也成为了阳朔为数不多的符合现代商业需求的商用建筑。 既能表达对西街文化的传承，又能满足现代商业需求，阳光100西街广场所具备的优势很快在销售上显示出来，据时任阳光100策划总监陶伟光介绍，当西街广场于2006年开盘后，这个总建筑面积只有3万平方米的小项目，却为集团带来了1.3亿的销售额。 仅仅只有1.3亿 然而，这个堪称典范的成功项目带给阳光100的也仅仅只有当初的这1.3亿而已。 数据显示，阳光100进驻阳朔的2003年，阳朔共接待游客320万人次，到西街广场开盘的2006年这个数字突破了500万，而最新的统计数据则显示，2013年阳朔全年接待的游客总数超过了1700万人次。 随着阳朔在旅游市场中知名度的不断提升，不仅带动了阳朔的整体经济发展，更是让阳朔商业地产的价格水涨船高。 来自58同城网站的信息显示，目前一套与阳光100西街广场同处于叠翠路上面积550平方米的商用物业，售价为1400万元，折合每平方米售价超过2.5万元，而当时西街广场开盘的价格也就不到万元。 与此同时，西街极其附近的商用物业的租金也是一路盘收，如今位于西街核心商业街上的铺面的最高租金达到了每天12元，临近西街区位的商用物业每天的租金则在1元到3元之间，这个价格几乎已经能和北京、上海这些一些城市的商用物业的租金价格相提并论了。 而且这个价格在未来依然还有上涨空间。根据桂林旅游局的研究报告显示，即便未来数年不考虑阳朔游客人次持续上涨的可能性，就现有的游客数量而言，整个阳朔地区要满足全部游客的住宿需求就需要标准客房15万间，目前阳朔仅有客房大约8万间，其中不少还是居民自建改造的家庭旅馆，远没有达到标准客房的要求，未来阳朔对于能满足现代餐饮和旅行度假需求的商用物业依然有着相当大的需求量，但由于对资源和文化保护的考虑，在未来阳朔核心区域和几大著名景点内不可能出现大面积的土地出让，这也就意味着现有的商用物业将变得更为紧俏和稀缺。 这个事实在阳朔当地早已不是什么秘密，一铺养三代的说法至少在西街区域已经成为了一个公认的事实。在这样的背景下，据传阳光100也正在和当年的一些业主沟通，希望通过回购的方式拿回已售物业的产权，以便于未来更好的统一经营管理，但该项工作进展并不顺利，据说当地一些业主甚至开出了每平方米10万的天价。 之所以造成这样的结果，与阳光100一直强调的轻资产开发模式有着莫大关系。 在一份从阳光100内部流转出来的PPT演示文档中，对其街区综合体概念的商业模式的介绍是：具有短平快、投资小、回报高、周转快、风险小特征的轻资产型商业模式。 而阳光100常务副总裁范小冲也曾公开表示，阳光100开发的街区商业产品成型的包括柳州·阳光100窑埠TOWN、桂林·阳光100原味漓江以及阳朔·阳光100西街广场等等项目。“这类产品投资不高，周期很短而且利润贡献很大。”范小冲说。同时，他还介绍，根据目前其所涉及项目的核算，这类产品的毛利率可以达到40%，而其住宅产品的毛利率一般仅为18％～20％。“这对投资者是最具有吸引力的。”范小冲说道。 所谓的轻资产型商业模式，就是重销售轻持有运营。业内人士指出，在这种商业模式下，开发商能迅速回笼资金，解决了持续开发扩张的短期资金需求。但作为一个号称要去住宅化，进军商业地产领域的开发商，阳光100的轻资产商业模式无法获得区域发展带动商业发展带来的持续红利，尤其是这个模式能够得到国际资本市场的认可还有待时间的检验。 · The so-called light asset is sales-heavy and operation-heavy. Insiders say that developers can swiftly collect assets by this business model and solve the short-run demand of constant development. But hailed as a commercial real estate developers, Sunshine 100 can’t get the continual interest from region growth, especially because it takes time for international capital market to give credit to such a light business model.
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