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山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第520号
上诉人（原审原告）：李仕珍，男，1935年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人：胡斌云，北京汇鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司。住所地：山东省龙口市。
法定代表人：孟祥照，该公司董事长
委托代理人：姜兴壮，男，1981年12月9日出生，汉族，该公司职工。
委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。
上诉人李仕珍因与被上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2012）龙新民初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年6月23日，李仕珍与海基公司的委托代理机构龙口市汽车站有限公司签订了《购房订单》。
2011年6月29日，李仕珍与海基公司及其委托代理机构龙口市汽车站有限公司三方依据《购房订单》签订了《商品房预（销）售合同》一份。合同约定该商品房建筑面积51.13平米，每平米单价为4587.99元人民币，房屋总价款为234584元，房屋位于龙口市东海黄金海岸高尔夫滨海华庭小区29号楼2单元202室。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任—除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超90日……。（2）逾期超过90日……。2、根据本条规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。
合同签订时李仕珍所购房屋为现房，但尚未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》。合同签订后，因该合同需到龙口市房管局办理备案手续，李仕珍并未立即取得所签订合同文本原件。
2011年7月2日，李仕珍向海基公司交付房款140000元，海基公司向李仕珍出具了收款收据。
2011年7月16日，李仕珍向海基公司交付房款94584元，海基公司向李仕珍出具了收款收据。
海基公司于2011年初开始陆续向购房者交付房屋。
2012年1月13日，诉争房屋所属的开发建设楼盘取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》。
2012年李仕珍曾乘坐海基公司在北京市销售部门的看房大巴车来接收过房屋。
原审法院依据当事人陈述、《购房订单》、《商品房预（销）售合同》、收款收据及证人证言等认定以上事实。
原审法院认为，本案争议焦点一、双方签订的《商品房预（销）售合同》是否真实意思表示。李仕珍诉称《商品房预（销）售合同》签订后海基公司并未将合同交付，海基公司在李仕珍报警后才交给合同文本，李仕珍不清楚合同内容，合同文本加盖蓝色字体内容为海基公司单方添加。对李仕珍诉称，海基公司不予认可。依法成立的合同，自成立时生效。法律保护依法成立合同，维护和保障市场交易稳定性。即便海基公司未能及时将该合同文本给付李仕珍，该《商品房预（销）售合同》亦自双方签字后即成立并生效，延期给付合同文本并不影响合同的法律效力。购买房屋是每个家庭生活中的大事，李仕珍作为完全民事行为能力人，在签订合同时应审慎阅读理解合同内容，应在明确双方权利义务基础上订立合同。海基公司提供的合同文本是龙口市房地产管理局监制的通用格式合同文本，合同中加盖蓝色字体内容亦是双方协商取舍的结果。因此，对李仕珍诉称不清楚合同内容，合同文本加盖蓝色字体内容为海基公司单方添加的主张，不予采信。签订《商品房预（销）售合同》的行为应视为双方当事人的真实意思表示。
二、海基公司未按期交房，应否解除双方签订的《商品房预（销）售合同》。李仕珍购买商品房签订合同的时间是2011年6月29日，合同约定房屋交付时间是2011年6月30日。按合同约定合同签订后即应交付房屋，如逾期交付房屋，该《商品房预（销）售合同》第九条第一项第二款约定 “根据本条规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。”该条款权利义务约定明确，赋予了买受人的合同解除权，但李仕珍并未行使该权利。2011年7月李仕珍又分两次将购房款付清，应视为对该合同现实履行情况的认知。同时，结合李仕珍2012年曾乘坐海基公司在北京市销售部门的看房大巴车来接收过房屋的事实，认定李仕珍认可逾期交房的现状。另李仕珍起诉时，诉争房屋早于半年前已经符合合同约定交付条件。李仕珍依此诉请解除双方签订的《商品房预（销）售合同》，不予支持。
三、海基公司是否具备开发销售资质。李仕珍诉称海基公司无营业执照，没有土地使用权证，没有建设用地规划许可证等建设部关于城市商品房预售管理办法中的五证二书，海基公司是非法开发，非法售房，请求法院判令李仕珍与海基公司签订的商品房预售合同无效。庭审中核对当事人身份时，海基公司代理人出具了海基公司的营业执照及机构代码，李仕珍主张海基公司没有“五证”，海基公司称其“五证”在售楼处公开张贴。庭审后海基公司依法庭要求将“五证”原件及复印件提交法庭确认，经法庭核对无误，李仕珍主张海基公司非法开发、售房，不予采信。李仕珍关于其与海基公司签订的商品房预售合同无效的主张，不予支持。
关于海基公司逾期交房的违约赔偿责任，李仕珍在本案中未予主张，可以另案诉讼。
原审法院于2012年1月20日判决：驳回李仕珍的诉讼请求。案件受理费5120元，由李仕珍承担。
宣判后，李仕珍不服，提起上诉称：被上诉人的销售人员称被上诉人开发销售的楼房各证齐全，还称签完合同就给楼房钥匙。上诉人被花言巧语所蒙蔽，与被上诉人签订了合同，交齐了购房款。合同签订后，被上诉人没有将合同交给上诉人，而是在2012年4月方才邮寄给上诉人。上诉人多次要求被上诉人交付房屋，被上诉人总是推拖，其推拖交房实际是房屋没有通过验收合格，无法交付。被上诉人将没有通过验收合格的房屋卖给上诉人，存在欺诈行为，合同应视为无效合同。原审法院开庭审理时，被上诉人没有提交有关资质证书（五书二证），原审法院也没有进行质证。上诉人认为原审法院在审理本案时程序违法，判决错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人海基公司答辩称：合同是双方的真实意思表示，根据合同第九条约定，上诉人已经放弃了合同解除权利。上诉人分两次将购房款付清，说明其愿意继续履行合同。在上诉人提起诉讼时，被上诉人已经取得《建设工程规划验收合格证》，我方也曾向上诉人交房但上诉人拒绝接收。上诉人的上诉理由不够充分，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
二审审理查明，被上诉人为销售其开发的房屋，在北京发放宣传资料，上诉人通过宣传资料了解到被上诉人房屋销售信息。2011年6月23日，上诉人乘坐被上诉人提供的看房大巴到山东省龙口市实地查看楼盘情况，上诉人签订了《购房定单》认购了涉案房屋，约定于2011年6月30日前交付房款234584元，由于上诉人持有的储蓄卡不支持异地取款等原因，上诉人未能如期交付房款。2011年7月2日，上诉人连同购房定金20000元，支付给被上诉人购房款140000元。同年7月16日，上诉人又将剩余款项94584元付清。关于涉案《商品房预（销）售合同》的签订时间，双方各持主张，但能够确定在上诉人付清全部款项时，合同已经订立，并且被上诉人没有在签订合同的同时将合同文本交予上诉人收执。原审审理中，被上诉人提交崔梅的证人证言证明上诉人来龙口接过房而未实际接收，上诉人对该证人证言没有异议。上诉人主张被上诉人在原审审理中未提交有关资质证书（五书二证）并经质证，被上诉人在二审审理中提交了该方面的证据原件，上诉人以不属于新证据为由拒绝进行质证。上诉人在上诉中主张涉案合同存在欺诈而无效，其后又提出《商品房预（销）售合同》第二十四条合同生效问题，该合同第二十四条内容为：本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。
本院经审理查明的其他案件事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房预（销）售合同》，上诉人支付了全部购房款，上诉人曾从北京乘车来接房而未实际接收，以上事实清楚。上诉人主张被上诉人未按合同交付房屋，没有取得相关资质及开发、销售房屋的行政许可手续，属于非法销售，说明被上诉人在签订合同时存在欺诈行为，同时又主张因为双方未按照合同约定办理登记备案，合同未产生效力。被上诉人在原审审理中即提交了涉案房屋开发、销售的行政许可手续及相关资质方面的证据材料，证实其在上诉人诉讼之前已经办理了包括涉案房屋在内的楼盘开发、建设、验收、出售等相关资质、许可，原审法院进行过审核，不能由此确定被上诉人举证不能。二审审理中，被上诉人按要求提交相关证据，上诉人以不属于新证据为由拒绝质认，因该部分证据涉及到案件关键事实，如不进行审核将导致案件事实严重背离客观真实，故上诉人不同意质证不影响本院根据案件具体情况对上述证据予以审查和采信。由被上诉人所提交的该组证据可以认定，被上诉人具备齐全的开发、销售等资质。虽然上诉人与被上诉人在合同第二十四条作了登记备案生效约定，但合同实际履行情况表明，上诉人全部交付了购房款，其已经履行了主要义务，符合买卖合同的成就特征，依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，应当认定涉案合同有效成立。上诉人主张解除合同的理由不成立，原审法院未支持其相关诉讼请求并无不当，其上诉主张，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十第一款（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5120元，由上诉人李仕珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 守 远
审 判 员 王 家 国
代理审判员 姜松 诚
二○一三年七月二十九日
书 记 员 车丽翠
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