不限购、价格便宜、可以改底单……回迁房由于拥有这几个诱人的关键词，一直以来，占据了楼市成交中相当一部分比例。买这类房子符合国家的规定吗？会不会有什么风险？
北京市浩东律师事务所律师张春杰接受记者采访时表示，购买回迁房关键要看土地的性质——集体土地上的回迁房，只限本村村民购买；国有土地上的回迁房，可以对外销售。
现象1 中介代售城市回迁房
“此房为回迁房，全款可改底单，本地外地人均可购买，不受政策影响。”近日，位于丰台区程庄路附近一家二手房中介张贴的信息，引起了不少到店客户的关注。
“这周边普通商品房都卖21000元/平方米，这套回迁房才17000元/平方米,98平方米的两室总价170万元。”位于丰台区程庄北里小区是大井新村的回迁房，建于2009年,该二手房中介销售人员告诉记者：“房子的房本还没下来，全款买的话可以改底单，也就是到开发商那里直接改购房合同。因为原购房合同签订的日期是在限购政策发布之前，所以不受限购限制。这些回迁房有的入住了，有的业主没住过，所以改了底单就相当于您买到了新房。”
销售人员还说，改底单的时候需要交6000块钱的手续费，不用缴纳任何税费，等房产证下来的时候，再补交公共维修基金和契税。
“这不是小产权的房子，这是有房产证的，”看到记者对回迁房有一些疑虑，销售人员连声解释，“这个小区的回迁房除了一部分给了回迁户外，有一部分是开发商内部消化了，另外还有一部分是对外销售的，开发商配合给改底单。”
现象2 乡村回迁房多为小产权
在市场上还有一类回迁房价格更加便宜，这就是小产权房。“房子是村集体产权合同上注明了购房后产权归个人所有，村委会给盖章过户并允许自由交易，将来很有可能转大产权。”在北六环外昌平的双兴苑小区，销售人员向记者介绍，93平方米的两居室总价仅为65万元，单价还不到7000元/平方米。
律师提醒
◎ 必须弄清土地性质
“购买回迁房具有一定的风险。”张春杰律师表示，从房屋性质来讲，有些回迁房是有完整产权的，有些是有部分产权，有些仅有使用权，购房人在购买时应注意区分。
张春杰介绍，根据回迁房的土地性质分类，一类为集体土地上的回迁房，此类房屋相当于宅基地上的农村房屋，只限于本村村民才可以购买；另一类是国有土地上的回迁房，此类房屋一般对外销售。
“对于农民定向安置的回迁房，该类回迁房的土地一般是集体土地性质，严格按照法律及政策规定，非本村村民是不能购买的。不过现实中有很多乡镇政府和村委会对非本村村民购买此类回迁房时‘睁一只眼闭一只眼’，不严格审查其身份情况。”张春杰律师表示，即使和村委会签订了盖了红章的协议，约定可以交易，购买此类回迁房也是违法的。
而国有土地上建的拆迁安置房，既可以出售给被拆迁人，也可以对外销售，对于非被拆迁人，只要符合在北京购房的“限购”条件就可以购买此类拆迁安置房。如果开发商同意，在网签前可以进行改底单交易。
还有一种情况，张春杰表示，如果是只有使用权的拆迁安置房，则不能与卖方进行直接交易，一般还要经过产权单位或房管局同意。
◎ 最好卖方全家签字
由于回迁房的种类有多种，性质不一，情况比较复杂，张春杰建议购房人一定要尽可能地全面了解想要购买的回迁房的信息。
“购买回迁房时，一定要查清回迁房的性质是完全产权、部分产权还是只有使用权，应查清该房所在土地是集体土地还是国有土地。”张春杰建议。
张春杰还建议，购房人须核实原拆迁房内是否有其他共同居住人及共有人。由于回迁房是拆迁人给被拆迁人一家的拆迁安置房，因此回迁房的产权人可能是卖方全家人，签订买卖合同时最好要求卖方全家人签字。另外，在买回迁房前应注意核实卖方身份及对房产的处分权。
张春杰表示，由于回迁房办理房产证时间较长，在过户给买方之前，房价上涨容易引起卖方反悔，也有以合同无效、未经共有权人或共同居住人同意、回迁房不得买卖等各种理由拒绝继续出售的情况。不过，对于卖方的违约行为，法院一般不予以支持。
据介绍，回迁房办理房产证时间较长，按照规定，过户时买方还要负担3%的土地出让金。
本报记者 陈静思
