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向亮 邱天 案情 2008年10月5日，重庆市梁平县蟠龙镇五星村6组村民汪增恒与同村5组村民贺显贵签订购房协议，以1万元的价格将其所有的位于五星村6组的1套房屋卖给贺显贵。协议签订当日，贺显贵付清购房款。同年10月13日，贺显贵向当地财政所缴纳购房契税300元。同年11月2日，汪增恒将房屋交付给贺显贵使用。随后，双方向国土房管部门申请办理该房屋的过户登记。同年12月31日，梁平县国土资源和房屋管理局向汪增恒发出《不予审理通知单》，认为五星村6组村民汪增恒与五星村5组村民贺显贵不是一个集体经济组织的成员，转让房屋不符合相关法律规定，通知汪增恒前去领回申请办理房屋过户登记的资料。后双方因办理产权变更登记未果发生纠纷，汪增恒诉至法院，要求确认双方签订的购房协议无效，由贺显贵返还房屋，自己返还购房款。 裁判 重庆市梁平县人民法院经审理认为，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让。农村宅基地具有福利性质，只供该村民小组等集体经济组织成员享有。原告系五星村6组村民，被告系五星村5组村民，原告将其建在农村集体所有土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织成员的被告，房屋买卖协议违反了法律的强制性规定。遂判决汪增恒与贺显贵签订的《购房协议》无效，汪增恒返还购房款，贺显贵返还房屋。 贺显贵不服一审判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉。 重庆二中院经审理认为，本案中，农村集体土地的发包情况表明，五星村存在以村为单位的村农民集体经济组织。贺显贵与汪增恒虽不是同一村民小组的村民，但都是五星村的村民，属同一村集体经济组织的成员，双方签订的《购房协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。2011年11月3日，重庆市第二中级人民法院判决：撤销一审民事判决，确认贺显贵与汪增恒签订的《购房协议》有效。 说法 农村集体经济组织具有为本集体经济组织成员提供基本社会保障的职能和经营管理本集体经济组织内农民集体所有的资产的职能。土地是农民安身立命最基本的生产资料，因此，是否对农村土地享有所有权，是判断是否属于农村集体经济组织最重要的标准。根据我国《物权法》第六十条的规定，农村集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，存在属于村农民集体所有、分别属于村内两个以上的农民集体所有和属于乡镇农民集体所有三种情形，即我国农村实行的是“三级所有”的农民集体所有土地的基本形式。 通常情况下，根据一物一权的物权法原则，某一村的农村土地要么属于村农民集体所有，要么属于村内各农民集体经济组织所有。判断同村不同村民小组的村民是否属同一集体经济组织成员，应依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该集体经济组织的具体形式：是村农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员；是村内并存各农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员。但还有一种特殊情况，即村农民集体经济组织和村内各农民集体经济组织两种组织形式并存，如某一村的农村集体土地共10000亩，下设6个村民小组，各组范围内的土地均为1000亩，各村民小组内的农民集体经济组织对位于该小组范围内的1000亩土地享有所有权，村农民集体经济组织对其余的4000亩土地享有所有权，此时同村不同组的村民虽分属村内并存的各农民集体经济组织，但同时又属于同一村农民集体经济组织。 本案中，五星村存在以村为单位的集体经济组织和以村民小组为单位的集体经济组织，因此认定贺显贵与汪增恒也属于同一村集体经济组织的成员。 |
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