(4)迪拜股市沦陷给中国的警示

迪拜股市自5月初开始大幅跳水，6月21日大幅下跌，22日收盘再度大跌6.7%，较历史峰值下挫25%，由此正式宣告进入熊市。而开启熊市的导火索在于迪拜规模最大的房地产企业之一Arabtec的股价暴跌，从而引发股市连锁反应。据彭博社报道，Arabtec的CEOHasan Ismaik稍早前已离开公司，数百名雇员和高管也遭解雇。

   一如投资者形容的，迪拜股市是爬着上了楼梯，但却是坐着滑梯掉下来。莱坊环球房地产价格指数显示，迪拜房地产今年第一季度跃升了38%，达到610亿迪拉姆(约合166亿美元)，虽然3月下跌了，但仍然上涨了27.7%，使迪拜的房地产泡沫出现端倪。而Arabtec的跌势迅速造成市场恐慌，迫使杠杆投资者全线抛售，包括基金经理和远景投资交易员，影响了市场的情绪。迪拜股市近两年的持续飙涨与近两月的大幅崩盘，最核心的影响因素就是房地产，可说是“房地产经济”惹的祸。

   自2008年美国金融海啸演变至今，全球金融危机令不少国家陷入债务危机的泥淖，危机之初先是冰岛发出求救信号，然后是迪拜、希腊和爱尔兰，这些经济体无一不面临房产泡沫。而迪拜似乎要在此道路上走到底—2012年迪拜宣布，要建造一个世界上最大的购物中心，以及100多家大酒店。对于缺乏实体产业支撑的迪拜而言，其房地产市场无疑已陷入了非理性繁荣。

   去年秋天阿联酋政府已采取措施，试图为楼市降温：包括阿联酋中央银行宣布收紧房产抵押贷款额度，为第二套住房抵押贷款设定了上限，迪拜土地局将产权登记费由物业总价值的2%提高到4%，投资物业必须支付60%的款项。然而迪拜国土部还坚持认为，住房市场是健康的。

   因此，怎样来解读市场近期的抛售？从基本面来分析，迪拜房地产市场依然有风险。可奇怪的是，阿拉伯世界其它地方的不稳定性，是推动迪拜房地产价格上涨的部分原因：因为与内战和掠夺圣战相比，潜在过热的房地产市场的威胁似乎更小些。很显然，阿拉伯投资者没有更好、或更稳定的地方，来投资和保护他们的资产。就此而言，迪拜在中东一直扮演着避风港的角色。

   早在今年5月，国际货币基金组织(IMF)的官员就警告迪拜，建议迪拜政府采取更强硬的措施以控制房地产投机行为。因整个阿联酋房地产价格在过去18个月中大幅攀升，将有再度引发房产泡沫的风险。其实，房地产过热现象不仅发生在迪拜，全球很多地区的房价已进入“过热状态”，房价的过快上涨，已经威胁了经济的稳定，可能导致房地产市场的崩盘。

   据IMF全球住房价格指数显示，过去一年全球52个国家中，有33个国家房价上涨，与去年同期相比，涨幅达到了3.1%。新兴市场国家的住房价格上涨速度最快，其中菲律宾的房价与去年同期相比已经上涨了10%以上，中国为9%，巴西为7%。

   当然，部分的人购房并不是简单地为了居住，而是将房屋视为可带来丰厚盈利的工具。因为房价在上涨，而且还会不断地上涨。但是房价不会永远上涨的，美国、日本、中国香港、英国、爱尔兰等国家和地区的房市崩盘，无不验证了这一点，房地产泡沫最终的结果一定是破灭。迪拜此次的股市崩盘，再次为世界其它同样过度依赖房地产市场的经济体敲响了警钟。

   最近，中国内陆房价进入了调整期，也就是房价的理性回归。而所谓理性回归，就是回到合理的房价收入比(平均房价是家庭年平均收入6倍以下)，或合理的租售比(房价是月租金的200倍以下)。按照这几个尺度初步估算，中国平均房价下降50%，即可趋于合理的价位。

   需要澄清的是，楼市的理性回归和“崩盘”不是一个概念。中国楼市不可能崩盘，国有大银行更不可能破产。因为绝大多数老百姓，是在2011年之前购房的，这几年房价至少翻番。所以即使房价下跌50%，也只有5%的房价跌到“水下”（即所欠房贷高于房价），问题不大。而且这个理性回归的过程，不可能，甚至不该一步到位，应该是缓慢渐进式的，可以使回归的副作用降到最低。这样的逐渐理性回归，恰恰可以阻挡国际热钱对中国楼市的炒作，甚至恶意的做空以图“抄底”，让它们无底可抄。如果还有国际热钱企图继续投机炒作中国楼市，那就让它们的资金烂在中国。