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最近，重庆甲房地产公司为自己开发的282套房屋申请初始登记时，工作人员发现其土地使用权人名称与开发企业名称不一致。经查，这宗地由李某个人通过县国土房管局公开挂牌出让取得，并以自然人名义办理了国有土地使用权证。因法律规定，只有房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业，才有从事房地产开发活动的主体资格，个人不可成为房地产开发主体，李某便挂靠在甲房地产公司名下，以甲公司的名义办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证，造成了土地使用权人与开发企业名称不一致的情况。根据《房屋登记办法》第八条的规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占地范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，对李某的申请，县土地房屋权属登记中心作出了不予受理的决定。
笔者认为，自然人可以购买国有建设用地使用权。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条的规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。因此，自然人购买国有土地使用权是符合法律规定的。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。因此，房地产开发经营活动必须由房地产开发企业来进行。
那么，对于以个人名义购买的国有建设用地，又该如何开发经营呢?目前主要有两种模式，一种是个人拿地后成立新的房地产开发公司，以公司的名义进行开发。另外一种，是根据《城市房地产管理法》第二十八条的规定，以依法取得的土地使用权，作价入股已有的房地产开发公司，合资、合作开发经营房地产。本案中的开发模式属于第二种，按照《房屋登记办法》第三十九条的规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。因此，本案中，应待申请人提供李某与甲公司作价入股、合资、合作开发经营房地产的协议并将土地使用权变更到甲公司名下后，方可受理这批新建商品房的初始登记。
实践中，部分自然人为了满足建设、规划部门的要求，在购得土地后采用挂靠借用房地产开发企业资质的方式办理有关手续，虽然从形式上符合了法律的要求，但项目并未真正由房地产开发企业开发，也不符合房地产开发的资金和技术要求，为项目的安全质量埋下了较大隐患。这样的情况应当警惕。
(作者单位:重庆市垫江县国土资源和房屋管理局)
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