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合肥的高档商场
合肥步行街上的购物市民
商业是一个城市的名片，城市经济的繁荣最终表现为商业的繁荣。近年来，随着合肥大建设的日益推进，合肥市的政务区、经开区、高新区、滨湖新区这样的新区得到了很大的发展并日益成熟，合肥的商圈也出现了激烈竞争的现象。
合肥商圈随城市规模扩大
三孝口，四牌楼，淮河路步行街……一提到合肥的这些地名，去过合肥的人们都是耳熟能详，就如同提到芜湖的中山路步行街、鸠兹广场一样。
现如今，四牌楼已当之无愧地成为合肥商圈老大，合肥百大、商之都、百盛等商业巨头都云集于此。在四牌楼旁边的淮河路步行街，虽然只有短短的920米，但这里依然是合肥市人气最旺的地方。每逢国庆、五一、星期天，这里随时会上演万人空巷的场面。除了浓厚的商业氛围外，淮河路步行街还有明教寺、李鸿章的李府等名胜古迹，承载着这座城市的历史文化积淀。
随着城市建设步伐的加快，合肥正从环城时代，到滨湖时代，再到环湖时代，合肥商圈逐步从以老城区的为主，扩展到城市的四周。
现如今，合肥的三里庵国购广场商圈、包河区万达广场商圈、政务区天鹅湖商圈、滨湖新区商圈、经开区中环城商圈、火车站元一商圈等成为合肥目前的主要商圈。
省城人均商业面积领先全国
“合肥商圈的成长是和合肥市的经济发展离不开的。城市商圈的发展有着自身内在的规律。” 合肥学院房地产研究所副所长凌斌在接受记者采访时表示，商圈的早期形态是百货商店，后来逐步形成了中央商务区，再向后发展就是Shopping Mall(大型购物中心)，然后就是大型商业综合体，如万达广场等。“从百货商店，到中央商务区再到城市综合体，这个发展是个渐进的过程。”
商圈的发展是和商业地产的发展分不开的，而商业地产的发展速度，和住宅地产不同，商业地产可以在短短几年内迅速发展甚至达到饱和状态。
据统计，到今年年底，合肥仅大中型购物中心就将至少有55家，每家购物中心平均纯商业面积都在10万平方米以上，加上超市、传统百货等商业形态，总的商业面积将超过1500万平方米，而合肥城区人口只有400万左右，也就是说人均商业面积近4个平方米。
据悉，合肥城区人均商业面积在短短几年内迅速在全国领先，比发达国家人均商业面积的警戒线（1.2平方米）要超过2倍多。
商圈规划不能一个紧挨一个
从目前的发展来看，合肥商圈呈现“百花齐放”的局面。合肥商圈西南多、东北少，这也是和经济发展水平相适应的。在合肥的东北部，叫得响的商圈很少很少，而在合肥的西南部，商圈林立，部分地区甚至出现了严重的饱和，如合肥市政务区天鹅湖商圈。
记者了解到，近几年，合肥市政务区天鹅湖城市商业综合体大增。在天鹅湖的东边依次有华邦·世贸城（银泰城）、新地中心、华润中心，而在天鹅湖的北边则有天鹅湖万达广场。这些已开业和待开业的城市综合体，体量达到百万方，“存活”于面积仅12.67平方公里的政务区，等待着人们前来消费。
“商圈规划不能像大排档，不能一个紧挨着一个。”凌斌说，天鹅湖有3家城市综合体，单个面积都超过了20万平方米，这么多家的城市商业综合体挤在一起，搞成大排档式规划，是不能提倡的。
商业同质化现象令人堪忧
城市综合体挤在一起不说，“大家都一样”的同质化现象更令人头痛。
“近年来，合肥城市综合体项目如雨后春笋一般冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。”合肥商业地产业内人士、新安房产网总编助理王春廷向记者介绍说，合肥天鹅湖商圈同质化现象非常严重，商业项目没有什么差异化，几乎每家综合体项目都是一楼卖化妆品、首饰，二楼卖衣服，三楼、四楼是餐饮，五楼是电影院、KTV、电玩城等。这样的同质化导致商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题，而到最后买单的还是投资者。
2012年，合肥潜山路与黄山路交口附近的西环百货，在开业半年后为了改变惨淡的生意，更换定位和名称。在经历改名后，最终还是以关门收场。
今年5月9日，合肥西二环福乐门购物广场前，商户拉起横幅维权。同样是这个夏天，合肥西二环与黄山路交口博澳丽苑旁的购物商场，因为没有人气及商户入住率不到位等原因，众多商家联合维权抗议。扎堆的商业综合体带来竞争，孤立的商业模式最终也未必能逃脱倒闭的噩梦。随着城市商业综合体面积的迅猛发展，商业战国时代的来临，优胜劣汰也是一种必然。
商圈运营需要专业团队和人才
记者了解到，从合肥市的多个商圈来看，搞商业地产的开发商很多都是做住宅的房地产商出身，他们对商业地产的开发模式知之甚少，很多开发商都是把房地产的开发模式照搬到商业地产上来，商业地产则注重的是长期投资和运营管理，但目前合肥很多开发商大多抱着卖完就走的想法，只注重前期销售，不注重商场建成后的运营，从而造成经营惨淡的现象。
凌斌认为，商业地产的运营，离不开高素质的商业运营公司，更重要的是需要有高素质的商业运营人才。从合肥来看，高素质的商业运营公司和人才非常缺乏，需要大力培养。
建设前就要精准定位
目前合肥的购物中心大部分项目的定位都是照搬照抄，没有任何新颖性，开发商缺少前期对项目足够的调研，后期招过来的品牌也未必与周边的消费群体匹配。
“合肥的之心城做得非常好，其体验式的消费增加了客流量，吸引了附近商圈的人气。”在王春廷看来，以体验式的消费来破解同质化也是一种方法。“购物中心已经不再是一个单纯的购物场所，而是一个可以供消费者交流、休闲、娱乐、体验等多项功能的社会载体。”
王春廷告诉记者：“很多购物中心，是先开工建设再进行招商营运。而好的购物中心，则不是这个程序，他们是在开工建设之前，就已经把招商工作做完了，这样盖起大楼来，也有针对性。比如之心城里的溜冰场，地面都是真冰，如果不是提前招商，肯定建不了。”记者了解到，合肥商圈好的项目在建设前期就进行了充分的调研工作，选择专业的团队进行规划，建设前就对项目进行精准的定位，从而避免了后期招商及经营惨淡的失误。
商圈发展政府规划起关键作用
凌斌认为，随着人们收入的增加，现在已经到了要大力发展城市商圈的时候了。“以投资来拉动经济的模式正在逐步向以消费拉动经济的模式转型。”
在转型的过程中，政府在商圈的规划中，则起着关键的作用。
“有些地方政府，规划规划，就是墙上挂挂！把城市的规划搞成非常草率。”凌斌非常痛心地说，有的地方政府，每届上任的一把手对规划的方向就要变来变去，最后造成前期的建设出现了停工，从而导致极大的浪费。
芜湖发展商业地产正当时
商业地产竞争日趋激烈，商圈的档次和规模也在竞争中发展和升级，最终受益的还是广大老百姓。
凌斌认为，合肥商圈发展的问题不是主流，成绩是主流，商业地产需要适度的超前发展。而目前，合肥商圈如雨后春笋般的迅猛发展，也拉开了与周边的城市距离。
“芜湖商业的底蕴比合肥要好，芜湖曾是中国四大米市之一，拥有我省最大的港口。应该说具有得天独厚的商业发展条件。”凌斌表示，目前，我省的城镇化率不到49%。而全国城镇化平均水平为53%以上，全省的城镇化率始终低于全国平均水平，所以我省的商业发展空间仍然很大。“特别是芜湖，过去曾是以商业为主的城市，现在的商业地产的体量总体偏小，商圈发展的空间仍然很大。”
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