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物权法第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 业主大会、业主委员会对业主在居民小区中的正常生活确实非常重要。业主与业主大会、业主委员会之间的关系类似公司股东与股东大会、董事会之间的关系。可用这样说，业主通过业主大会和业主委员会来实现对小区物业的管理。 具体讲，业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的共同利益，代表全体业主行使物业管理自治权的业主自治机构。它是为了对物业管理区域内的共同事项作出决定而组成的。 业主大会成立后，业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理。这种自律组织依据国家法律、法规和政策规定以及业主公约的规定，实施自我管理、自我约束，不得组织与物业管理无关的其他活动。 这里应当注意的是，业主大会归根到底是公益性的自治组织，其各种决议或者措施都是具有公益性质，而不是为了个别业主利益服务。 业主大会成立后，有权选举成立业主委员会。 业主委员会是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的。它是业主大会的执行机构。它是长期存在、对业主大会负责的。依据物权法第七十五条和物业管理条例第十一条，业主大会的职责之一就是选举、更换业主委员会委员。 综合法律的相关规定，业主大会可以决定一下事项： 一、制定和修改业主会议议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约。业主大会的议事规则是，业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利与义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则在业主自我管理中具有重要意义。因此其制定和修改必须要全体业主的共同意志，由全体业主共同决定。建筑物及其附属设施的管理规约，是管理建筑物的主要依据，而建筑物的管理与全体业主的利益都息息相关。因此其制定和修改也必须由全体业主共同决定。 二、选举和更换业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。其宗旨是代表小区内全体业主的合法权益，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，保障建筑物及其相关物业安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，维护小区内的公共秩序，创造整洁、优美、安全和文明的环境。既然业主委员会是业主大会的执行机构，而业主大会又是某一小区内全体业主组成的自律性组织，是业主为实现自己对物业的自我管理，同时也为了对小区内物业管理的共同事项作出决定而组成的，那么就可以得出，业主委员会代表的仍然是全体业主，其选举和更换自然应当由全体业主共同作出。 三、选聘和解聘物业服务机构和其代理人。物业服务机构所提供的服务质量的好坏、所收取的费用的高低，直接关系着小区内全体业主的全身利益。因此，物业服务机构的选聘应当属于由业主共同决定的重大事项。业主大会有权依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定等，结合本物业管理区域内的实际情况，决定选聘、续聘经营良好、服务优良、收费合理的物业管理企业，并对经营不善、服务欠周、收费过高的物业管理企业解除合同。 四、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的维修、改建和重建通常直接关系着业主的居住安全，如果建筑物及其附属设施在维修、改建、重建过程中出现问题，很可能会损害业主的人身和财产安全，甚至可能危及业主的生命，造成无法挽回的损失。所以，建筑物及其附属设施的维修、改建和重建等事项确实事关重大，必须由全体业主共同决定才能更好地保证业主的共同利益。 五、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 这里需要注意的是，由业主共同决定并等于全体业主一致同意，而是由全体业主组成的业主大会通过决议的方式共同决定。决议的具体程序是，决定建筑物及其附属设施的维修、改建和重建，应当经专有部分战建筑物总面积三分之二以上的业主，并且要占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意。 至于业主委员会的 职责，物权法中没有具体规定。依照《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 另外，选举业主大会和业主委员会虽然属于业主自治的范围，应当由全体业主通过会议的方式自由决定，尊重全体业主的共同意愿，不受国家公权力的随意干涉。但是，政府部门仍然可以对设立业主大会和业主委员会给予指导和协助。因此法律规定县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。这样规定是为了保证业主大会和业主委员会能够顺利的设立并发挥各自的职能。 再有，根据国务院物业管理条例第十六条的规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，备案由业主委员会在业主大会选举产生后进行。它也是国家对业主大会、业主委员会进行指导和监督的一种手段。 还需要注意的是，业主大会、业主委员会共同承担着维护小区全体业主利益的职责，有权对业主在小区中的任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法利益的行为，依据法律、法规和管理规约的规定，采取相应的制止、补救措施，并追究侵权人的法律责任。这样是业主大会和业主委员会代表业主维护权益的体现。 |
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