建设工程价款优先受偿权的行使与限制

建设工程价款优先受偿权的行使与限制

一、裁判主旨：

建设工程价款优先受偿权是形成权，应当在法定期间内行使，且不存在中止、中断和延长的问题。优先受偿权的起算时间为建设工程竣工之日，建设工程未完成，经双方协商后交付使用，并不能视为工程竣工之日。就工程竣工之日发生争议的，应以建设工程竣工验收合格之日作为竣工之日，并以此作为计算优先受偿权的起始时间。

二、案情简介：

A公司将其厂房建设项目发包给B公司，并约定了竣工时间。B公司进行实际施工，但由于消防方案没有通过主管部门的审核，消防工程未能及时完工，整体工程也无法竣工验收。双方达成协议，双方同意先将厂房于2010年3月1日交付给A公司使用，并约定了B公司继续完成消防工程及整体验收的义务。2011年5月8日，B公司向A公司提交了竣工验收资料。2011年6月1日，房管局为A公司的厂房颁发了房产证。2011年7月1日，A公司向C银行贷款，将该房屋抵押，并进行了抵押登记。 B公司经催要未果，2011年8月8日，B公司将A公司作为被告，C银行作为第三人提起诉讼，要求A公司支付剩余工程款，并就该厂房拍卖所得价款享有优先受偿权。A公司对欠款事实没有争议，C银行则主张B公司因超过了优先受偿权的主张期限，不再享有优先受偿权。

三、法院主要观点：

1、《合同法》第286条规定了发包人未按照约定支付工程价款的，经催告逾期仍不支付的，承包人就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。B公司有权要求优先受偿权，优先受偿权优先于抵押权受偿。

2、承包人行使优先受偿权应当在法定的期间内主张，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建工程合同约定的竣工之日其计算。”因此，承包人主张优先受偿权应当在工程竣工之日起六个月内主张，该期间是除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形。

3、根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，在不存在发包人拖延验收和未经验收擅自使用的情况下，应当以竣工验收合格之日为竣工日期。本案中涉案厂房因消防工程问题，直到2011年5月8日才通过验收，因此B公司主张优先受偿权的期间应当从2011年5月8日计算，B公司于2011年8月8日起诉并未超过法定期间。因此，C公司的抗辩理由不能成立，B公司的优先受偿权的主张有事实和法律依据，应予支持。

四、点评：

本案涉及到建设工程价款优先受偿权的行使条件与限制问题。笔者对此进行梳理如下：

1、 行使条件：

（1）工程欠款经催告逾期不支付

（2）依法提起诉讼并明确主张。

笔者认为，因工程价款优先受偿权具有对抗第三人的抵押权和债权的效力，应通过诉讼的方式主张才具有公示效力；另外优先受偿权有法定条件和范围，应当接受司法的审查，避免发包人与承包人恶意串通损害其他债权人的利益。

有主张还可以通过发包人与承包人协商折价的方式行使优先受偿权，笔者认为协商折价并获得清偿并不存在优先受偿权的行使问题，因为优先受偿权一定是在对抗其他权利时才有“优先”价值。

2、限制：

（1） 范围限制：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（2） 对抗限制：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

（3） 时间限制：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、法律指引：

《合同法》第二百八十六条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条　当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

　四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。