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1月5日，郑州房管部门、地税部门联合发布房产过户新政：凡直系亲属间过户房产的，不再由税务部门评估定价，均按合同中约定的成交价交税，但成交价不能低于500元。据介绍，直系亲属是指交易双方为父母与子女，祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女，兄弟姐妹关系的，办理房产过户时需要公安部门提供具有以上关系的证明文件及户口本。
新政实施之前，直系亲属房产过户主要分为继承、赠与和买卖三种形式，需要分别缴纳个税、契税、营业税、公证费等税费，且税务部门要根据房屋所处的地段、户型、面积、朝向、双(单)气等因素，进行综合评估。以一套86平方米的住房为例：评估价70万元、房龄不足5年、子女名下无房，父母如果想过户给子女，需缴纳契税7000元、营业税39200元，累计46200元。 新政实施之后，直系亲属房产过户可自行定价，若将成交价定为500元，仅需缴纳5元契税和28元营业税，共计33元。 目前，房产过户新政仅在郑州市内五区即中原区、二七区、惠济区、管城区、金水区实施，其他区域将逐步实施。 网上传得沸沸扬扬的“郑州直系亲属房产过户税费减少”，是否确有其事？昨天，大河报记者走访郑州市房管、税务部门发现，郑州直系亲属房产过户时，交易价格可以自己决定。换言之，直系亲属房产过户产生的税费可以减少。税务部门工作人员算了一笔账，郑州一套92平米左右的房子由父母过户给子女，如今只需交几十元，可以少交近9万的税。
“郑州出台新政，直系亲属交易房产可自行定价”系误读 去年5月27日已出台，在全省实施 省地税局澄清： 不是自行定价，而是据实申报 直系亲属交易价格可以定得低，但如再对非亲属间出售 还是得就差价交税 最近几天，“郑州地税出台新政，直系亲属交易房产可自行定价”的新闻在网上大为流传，消息称郑州直系亲属房产过户时，交易价格可以自己决定，这样一来，直系亲属房产过户产生的税费可以减少。对此，不少市民颇为关注。 这条消息是否确切？具体该如何操作？昨日，河南省地税局召开新闻发布会，进行了澄清和解释。 郑州晚报记者 赵柳影 通讯员 常红 仇光惠/文 郑州晚报记者 马健/图 澄清 并不是新政，去年5月27日已出台 据网上传言，“郑州直系亲属房产交易，税费减少”的政策是新政，将于本月8日正式实施。 对此，河南省地方税务局财产和行为税处处长翟翔说，这个政策并不是新政，从去年5月27日就已经出台。 “2012年前，我省存量房交易税收管理主要靠纳税人自行申报和提供评估报告确认计税依据，导致‘阴阳合同’大量出现，造成国家税款流失。”翟翔说，根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。 因此，从2012年6月1日起，在全省建立了存量房交易环节税收核价系统。 然而，什么情况才是“正当理由”，如何判断“正当理由”成为困扰税务执法人员的难题。 对此，省地方税务局于2014年5月27日出台了《河南省地方税务局关于存量房评估工作有关问题的通知》（豫地税发〔2014〕64号），并且在全省地税系统内进行公布。这就是之前网上传言的“郑州直系亲属交易房产可自行定价”政策。 不是自行定价，而是据实申报 除了发布时间外，对于该项政策争论的焦点，在于直系亲属之间交易房产，到底是否可以自行定价？ “准确的说法不叫自行定价，而是据实申报。”翟翔说，根据《河南省地方税务局关于存量房评估工作有关问题的通知》，六种情况可认定为纳税人申报的计税依据明显偏低的“正当理由”，具体包括：具有合法资质的拍卖机构依法拍卖的价格；存量房曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件导致低价出售的，应提供消防、公安等部门出具的曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件的证明文书；存量房存在功能性结构破损等严重质量问题的，应提供住建、质检等部门出具的质量问题报告等。 而其中有一条最受到大家关注的就是：交易双方为父母与子女，祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女，兄弟姐妹关系的，这类交易需要公安部门提供具有以上关系证明的文件。 “直系亲属交易房产，如果他们的真实交易行为得到确认，可作为正当理由，不通过地税部门的存量房评估系统，按照纳税的实际交易价格进行申报纳税。”翟翔举例说，如果是妈妈要把房子交易给自己的女儿，那么，她们之间的交易价格可以定价为1万元，但她们的交易额和申报额要一致，要据实申报，这样税务部门是认可的。 这样一来，如果房产过户是按照1万元据实申报，则所需要交纳的税比市场价确实要少很多。 解释 二次非亲属间交易要按差价20%交个税 那么，一旦房子按照该政策，妈妈把房子以1万元的价格过户给自己的女儿，过几年后，女儿想把房子再次进行销售，是否会有影响？ “房子如果再进行二次交易，需要补交差额个人所得税。”省地税局财产和行为税处副主任科员仇光惠说，女儿再次销售房子时，如果是按照市场价定价房子为100万元，则需要补交100万元与1万元之间差额的20%，作为个人所得税。也就是，需补交99万元的20%，即19.8万元个人所得税。 多缴纳的税款，原税务机关进行退税 省地税局相关负责人称，该项政策自去年5月27日就已经在全省范围内实施，但是不少市民对该政策并不了解，直系亲属在交易房产时，仍通过地税部门的存量房评估系统进行定价。那么，如果想要按照该政策实施，之前所缴纳的税款可以退还吗？ “如果是个别地区、个别单位，对这项政策执行不到位的，并且纳税人可以提供相关证据，证明是合乎政策的，多缴纳的税款，原税务机关进行退税。”翟翔说。 政策出台是为了规范存量房评估 明白了政策的具体含义，不少市民又会疑问，该政策为何出台？意义是什么？ “该政策是省地税局为了进一步规范我省存量房评估工作，并且就存量房评估工作中出现的问题进行了统一的明确和规范。”翟翔说，由于该文件旨在规范税务机关内部在存量房评估工作中的执法行为，所以该文件的信息公开选项为依申请公开。 同时，省地税局表示，该政策的出台也是为了更好地保证纳税人的合法权益。不过，该政策是否会导致市民为了减少房产交易的税额，而造假直系亲属证明呢？ “税法保障的是纳税人的合法权益，纳税人必须按照实际交易价格据实申报。如按照网上所传随意定价，没有按真实交易价格进行申报，这种恶意、虚假申报逃避税收的行为，带来的税收风险大，纳税人也要承担相应的严重后果。”省地税局提醒。
昨天上午10点，大河报记者来到该郑州市房管局西区办事大厅，发现地税受理窗口挤满咨询政策的老百姓。 “网上传'郑州直系亲属房产过户税费减少’。有没有这回事儿？”一位市民正在询问地税窗口工作人员。 “有这回事儿。”他说，现在地税系统升级，老百姓想享受新政策得等到这个月8日。 郑州市房管局西区办事大厅税务窗口工作人员解释，老百姓买卖房产需要交契税、营业税和个人所得税等，这些税费的征收依据，就是房屋的交易价格。 “但是有一部分人为了偷税漏税，故意把房屋的合同价格写得很低。比如一套实际价值100万元的房子，他们在合同中把交易额改为20万元。这就是所谓的'阴阳合同’。这样，就可以按照20万元的价格交税，从而偷税漏税。”上述工作人员说，从2012年4月1日开始，郑州市的存量房交易评估系统正式运行，地税部门通过评估系统为交易的房子核价，买卖双方按照地税部门定的价格交税。 郑州市税务部门有关负责人说，凡郑州市直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按合同中约定的成交价交税。换言之，直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税，可以自行报价。 昨天，有一位咨询政策的市民感慨：“这个消息太好了，都有点接受不了。” 解惑 兄弟姐妹之间过户能享受优惠吗？ 郑州市税务部门工作人员说，直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。他提醒，直系亲属办理过户时须出具派出所的证明及户口本。 网传成交价不能低于500元，真的吗？ “网上说，直系亲属间过户房产成交价最低为500元。真的吗？”昨天，市民李先生问。郑州市税务部门工作人员答：“随意申报。你想申报多少都行。”“1元也行吗？”李先生追问。“的确可以随意申报。但是得打出税票。换言之，税费得大于1块。”工作人员回答。 房子最低定价能到多少？ 这位工作人员解释，最低可以定到几十元。比如定价20元的房子，按照4%的契税和5.6%的营业税征收，需交1.92元税，超过1元可开税票。 直系亲属间房子过户到一半能享受新政策吗？ 市民魏先生有点郁闷：他刚把自己房子过户给儿子，非常担心享受不到新政策，多掏冤枉钱。 昨天，郑州市税务部门工作人员帮他支招：“房产证过户没有？没过户可以退税。”“还没过户！”魏先生问，退税后，可以按照新政策走吗？“可以。”这名工作人员答。 算笔账 新政出台后，哪种交易更省钱？ “直系亲属房产过户主要分为继承、赠与和买卖三种形式。”郑州市住房保障和房地产管理局有关负责人说，如果孩子名下无房，继承老人房产后再次出售，无需交个税，但如果名下有房，则需交个税；如果走赠与的程序，不仅有公证费，还要交契税。新政实施后，郑州直系亲属之间房产过户，双方可以自由定价，不仅省去公证费，还少交契税和营业税。 新政策 以一套92平米房子为例，父亲过户给儿子 地税定价须交多少税？ 税务部门评估房子价值：90万 90万×4%契税=3.6万元 90万×5.6%营业税=5.04万元 自己定价需交多少税？自由定房价：500元 500元×4%契税=20元500×5.6%营业税=28元 能省多少？(3.6万元+5.04万元)-(20元+28元)=86352元 赠与 父亲赠与儿子房产，现在这套房子价值90万，待他儿子以后再卖房子时房价达到190万元。他儿子需要缴纳差价(190-90=100万)20%的个税，即20万元。此外，还要交2000元左右的公证费。契税按3%交的话，需要交2.7万元。 共交：20万元+2000元+2.7万元=22.9万元 继承 儿子继承老人房产后再次出售，如果名下有房，儿子需要缴纳差价(190-90=100万)20%的个税，即20万元。 调查： 郑州哪些区可以自行定价交易？ 还有5种情况，过户可不按税务报价交税 郑州市税务部门有关负责人解释，除了直系亲属房产过户外，还有5种情况，房产过户可以不按照税务系统的报价交税。具体如下： 1.人民法院判决、裁定或仲裁机构裁决的存量房权属转移，以生效法律文书载明的存量房价格作为计税依据。 2.法律文书中没有载明价格的，应对其进行核定征收；具有合法资质的拍卖机构依法拍卖的价格。 3.存量房曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件导致低价出售的，应提供消防、公安等部门出具的曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件的证明文书。 4.存量房存在功能性结构破损等严重质量问题的，应提供住建、质检等部门出具的质量问题报告。 5.税务机关确认的其他情况。 |
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