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【 · 原创:zhongbingo 2007-05-09 07:38 】
谁将成为内陆的“长实”？
□本报记者 李宇
主要在广东二三线城市发展的地产商碧桂园4月下旬在港上市，近来市值稳居1100亿港元之上，超过了此前内陆地产商在港市值最大的中国海外，仅次于港股地产“王牌”长江实业和新鸿基地产，市值亦高过A股地产龙头万科。另据消息称，重庆的龙湖地产也计划今年赴港上市，估计市值逼近千亿。
分析人士认为，越来越多的大型房企上市融资之后，公司市值和业务都将快速膨胀，相互间的竞争将愈演愈烈。如果说长江实业是香港当之无愧的地产龙头，那么谁将成为内陆的长江实业呢？
碧桂园市值压万科
以5月8日收市价计算，在内陆或香港上市的内陆房地产企业中，碧桂园以1117亿港元排市值第一；万科以总市值867亿人民币退居第二；紧随其后的则是中国海外，总市值约为728亿港元。
万科2006年底的股东权益为148.8亿元，去年实现营业收入178.48亿元，净利润为21.54亿元；而碧桂园2006年底的股东权益则为14.75亿元，加上新募集的约129亿港元，则为143.75亿元，去年收入79.4亿元，净利润15.19亿元。三项指标均以万科胜出，缘何市值却远远落后？
国泰君安（香港）地产行业研究员姚峣认为，根据碧桂园招股书预测，该公司2007年的净利润将达到40.5亿港元，较去年大涨1.66倍，公司因此有可能超越万科和中国海外，成为中国房地产企业的第一利润大户，这是其获得千亿估值的主要原因。
“很难说碧桂园估值是否偏高，如果它的净利润能够保持40%左右的增长，我们认为这样的估值还算比较合理。”姚峣说。至于碧桂园市值远远超过万科和中国海外，他认为，可能并非前者高估，而是后两者被市场低估。
“四龙头”各领风骚
虽然目前碧桂园市值称大，但论综合实力、盈利能力和资产规模，它却并非第一。根据由国务院发展研究中心企业所等单位联合推出的2007年中国房地产企业100强排名，综合实力第一名是万科，盈利能力第一名是中国海外，资产规模第一名则是北京首都开发控股公司，这四家公司可谓各有所长，经营风格各异。
“万科最大的优势在于它没有短板！”中信证券地产行业研究员段海瑞如此评价。他表示，万科一直是中国地产业的领跑者，能够比较早地把握行业动向。其品牌、管理能力、融资能力以及开发能力，都处于行业的领先地位。
对于以工程开发出身的中国海外，分析人士认为其开发能力在全国地产公司中首屈一指；公司的股东背景也具有优势。姚峣认为，中国海外产品线比较齐全，地域分布涉及港澳等海外地区，因此受宏观经济变化的影响将相对较小，抵御风险能力也较强。
与万科和中国海外已实现全国扩张有所不同，碧桂园和首开控股则主要集中于区域开发。碧桂园的优势在于其丰厚的土地储备和低廉的土地成本，目前该公司拥有土地储备达1800万平方米，足够未来五年开发所用；而公司的土地成本目前不足楼盘售价的10%，这保证了足够强的盈利能力。不过目前市场对于碧桂园的发展也存有担心，认为其在广东以外地区的扩张尚未成型，而低地价成本的优势要在其它地区保持也有不小难度。
对于2005年由北京大型房地产国有骨干企业城开和天鸿集团合并而成的首开控股，土地储备也比较丰富，并在北京内外拥有一批精品房地产项目；另外，公司股东背景也是其一个重要的优势，2008年奥运会的重大工程项目，该集团是重要的投资建设者。不过，分析人士也指出，首开控股的优势在大，但是否足够强，还有待市场的考验。
冠军或在长跑中诞生
“要在今后的竞争中胜出，关键还在于融资能力和管理开发能力！”段海瑞认为，房地产企业是资金密集型企业，融资能力强确保公司能获得较大的土地储备；而较强的管理开发能力，则能确保公司推出适应市场需求的产品，形成较强的盈利能力。以此判断，万科、中国海外和碧桂园比没有上市的首开控股具有一定优势。
中金公司房地产行业研究员白宏炜分析，民营房地产企业想要持续增长，最大的障碍还是管理，“他们可以在一个阶段爆发起来，但是长跑的话，他们的确受制于管理上的弱势，而且在短期内难以改变。”他认为，鉴于此，公司治理比较完善、人才储备较强的万科和中国海外最后胜出的机会更大。
不过，最后的冠军也未必一定在现在的四大龙头中产生。白宏炜认为，在目前中国房地产业处于景气高峰的情况下，大小公司都能分得一杯羹，或许还需要经过一轮行业周期的淘汰，真正的中国地产巨无霸才会出现。
【 · 发布:sosme 2007-05-19 00:02 】
王石有什么了不起?
《现代营销》作者：杨小洁
每一个人都是一座山，世上最难攀越的山，其实是自己。往上走，即便一小步也有新高度。人生就像登山。很多时候，遥看目标。似乎高不可攀，其实每向前一步，我们也就距离目标更近一步。每一个人不管多么平凡，只要真诚付出努力，能够到达比想象更高的高度，人生没有爬不过的山，重要的是行动，认准目标后，便脚踏实地向前，每一步，都是人生的新高度。
差不多地球人都知道，上面的话是地产界标志人物王石说的。
有网友留言问我，为什么把这段话放在自己的博客上，原因非常简单，因为喜欢。王石是个商人，却写出了几本脍炙人口的好书，之所以畅销不仅是因为他善于“作秀”和他的企业老大的身份，很大程度也来源于他的个人魅力。那么王石究竟有什么了不起呢？
经历：王石是一个有丰富经历的企业家，从上山下乡到部队，从部队到工厂，从工厂到深圳创世界，从卖玉米卖饲料到搞房地产，他本人的经历已经是中国整个时代经济的发展剪影了，在整个时代背景下，很多企业的发展和成功是相同的，失败的各有各的不同，同样的机会有的人成功了，比如王石；有的人失败了，比如倒下去的大量的有名或者无名的企业和企业家们。而王石至今依然挺立潮头被众多粉丝关注不能不说这是经历给予老王的。从当年因为疯狂工作到罹患腰椎病症；从一个整天坐在飞机里和办公室的企业家到登山运动的倡导者；从低调的普通从业者到高调的企业代言人，王石走过了半生。在一篇关于财富的文章里，他这样说：我的财产可以算给你：房子值200万，股票大概值200万，存款有200万，全部财产600万。很多人以为我是万科的老板，但我实际是个职业经理人。我是富人不是富豪，其中一个原因是，名利这两个东西，是鱼与熊掌不能兼得的关系。甘蔗没有两头甜。以前我说过准备在2006年以前登遍世界七大洲最高峰，然后就结束登山去航海，现在看2003年提前完成登珠峰的任务，整个计划也可以提前了。做到2006年我就退休，就算不离开经济圈子，也注定我永远不会当富豪了。人生最重要的是活得精彩，不在于拥有多少钱。
形象:在很大程度上，王石的形象代表了他所在企业万科的形象，虽然王石从来没有公开表示过，但是公众仍然认为王石就是万科的代言，很多网友在王石的博客上留言，甚至以为万科是王石的私人产业，尽管王石多次说明，这样的误解依然存在。万科整体的形象是健康的，规范的，阳光的，这和王石本人给受众的印象十分一致，没有万科的王石和没有王石的万科似乎很不对劲，二者之间的关系如同水乳，交融不可分。王石的公众形象已经不是属于他个人的形象，成为万科企业整体形象的表征，仿佛代言，对于整个企业而言，这是一个时代——王石时代——一个颇具象征意义的时代。王石——意味着万科，王石的阳光意味着万科的阳光；王石的健康意味着万科的健康；王石的见解则意味着企业向受众传播的企业信息，受众已经逐渐习惯从王石的文字，行为中解读万科。对于王石而言这是个人形象魅力的副产品，对于万科而言是否能在王石退休后做好善后和延续是个应该深入研究的课题。
秀能力：无疑，和中国其他几位善于作秀的企业行业引导者一样，王石被一些评论者称之为“作男CEO”。从传播学的角度来分析，所谓“传播乃是信息的流动过程。”对于企业来说，需要传播的不仅是产品的信息还有整体品牌和形象，整体品牌和形象对于企业而言至关重要的。企业在塑造自身形象的同时推销了自己的产品，是企业可持续发展的必由之路。而王石是精于企业营销的人，我们知道企业营销的本质对于企业整体资源的整合，对于企业发展的推动和对于企业产品的售出，这个策动的过程可以经由传播来带动，持续的发展和受众建立良好关系，传达良好形象的过程经由王石本人发射出来，王石的一举一动成为媒体热切关注的对象，免费的一次二次传播恰恰为王石所代表的企业达成资源整合，推广产品，塑造品牌的目标，这不可不说是高明。王石的行为为受众提供了了解企业的通道和机会，企业因此被锁定在聚光灯下，企业所需要的有效传达自然而然的生成了。
回顾人类的大众传播史我们可以发现，传播的媒介形态日趋丰富，而传播行为日趋自由。从岩画和巫会的模拟传播，到诗歌和戏剧的口语传播，到造纸术和印刷术发明之后的文字传播，到无线电发明之后的电子传播。在传播或者个人情绪的需要下，王石本人是媒体新技术的使用者和拥趸者，王石几乎是国内最早使用电脑和建立电子专栏的企业家，于是他的个人话语在这个领域具有较强的垄断性和控制权，“王石在线”，“王石博客”在“任何时候、任何地点，对任何人”进行大众传播，突破传统主流媒体的话语权壁垒。王石的个人形象得到了更为全面的扩撒，其所代表的企业的受益也是不言而喻的。
王石本人的“秀能力”带动了整个万科形象的扩散，这不能不说是一个优秀的传播案例。
公益：近年来，受众逐渐对于企业有了更高的要求，除了正常缴税和解决更多的人就业之外，受众更加热衷于讨论“企业公民”的概念和实际运用。万科被多家媒体评选为“有社会责任感”的企业，万科获得的荣誉很大程度和王石有关系，在王石的博客上，关于公益活动的开展有着较为详细的预告和告知，直观的告知一方面使得受众尤其是“石粉们”获得莫大的心理满足，因为自己的偶像随时报告行踪，意味着对追随者的爱护。另外一方面给媒体提供了素材，于是，王石又一次带动了企业被高倍数的聚光灯笼罩，一个时刻在聚光灯下的企业是很难做出不良事件的，万科的优秀也确实有目共睹，传播能力和秀能力再次为王石和万科赢得掌声。
企业背景：正如网友所言，“没有万科的王石是孤单的，没有王石的万科是不完整的。”这似乎已经成为万科和王石关系的最好阐释，但是王石毕竟是职业经理人，谁也逃脱不了“铁打硬盘，流水兵”的命运，王石是一定要衰老和离开的，对于万科这样一个堪称优秀的企业而言，王石的离开意味着什么？这十分值得商榷。一个职业经理人是企业的一颗螺丝钉不是全部，如果一个企业的全部都仰仗一个人，那是不正常的，万科是一个具有现代化优秀企业配置的品牌，离开王石，他仍然应该是优秀的，尽管在于受众而言有些遗憾，但是对于企业而言，也许意味着进步。
无论一个企业家多么优秀，他终究是个人，不是神。很多媒体喜欢造神，神自然有神道，人是没有办法达成神道的。
王石是个人，尽管他有着颇为传奇的经历，但是我仍然希望他是人而不是神。
【 · 发布:sosme 2007-05-19 16:42 】
万科做“小”是定位革命
新浪财经 作者：钟学隽
近日，从上海万科传出一条消息，上海万科已成功设计出90平方米的三房两厅房型，目前已在白马花园、中林项目和千墅项目3个上海楼盘中应用。据说这种90平方米所做的三房户型将成为上海万科今后的主力户型之一，同时有可能在万科集团推广。不由感叹作为"中国最受尊敬企业"的万科，的确在中国的房地产开发市场拥有着看得更高更远的眼光。
万科的老王早在国六条出台的时候，就对“90平方米以下的户型必须占70%”有了深刻的认识。他认为房产市场未来的方向就是中小户型，对中小户型的开发更利于引导理性消费。其实并不是万科的老王有先知先觉的能力，“90平方米以下的户型”要求对所有开发商都是统一的政策。但相信对待这个政策，或是说透过这个政策对未来城市住宅开发的趋势，万科要思考得更多一些、动作要更快一些。国六条希望通过对房屋户型面积的限制，能更好地促使市场供应更多老百姓能买得起，居住得更舒适的房屋。虽然这一政策曾经在房地产业界引起轩然大波，很多开发商不屑甚至有些对抗这一政策。华远的老任甚至用“房子就是给富人造的！”这样的论点来回敬政策对开发商只开发大户型的势利限制。
有人说，这是一场“户型革命”，但我更相信，这是对房产主流消费市场的“定位革命”。万科的老王决不是拍拍脑袋或是迎合政策而做出对90平方米3房“小户型”进行认真的设计。对号称“不可完成任务”的90平方米3房小户型进行创新设计和应用到最最前沿和海派的上海项目，专业的万科肯定是进行过专业的市场定位分析的。从中国整体经济发展的情况看，经济发展的趋势已经从激进的快速发展期，发展到相对稳定的过渡转型期。整体经济的发展已经不依靠“少数人先富”，而是“大多数人共同进步”，社会经济的支撑，肯定是大多数人的大市场，而绝非少数人的小众市场。从社会和谐发展的角度看，发展到今天有些像“101斑点狗”般黑白混合的中国房地产市场，也必然需要承载更多的社会责任和义务。让更多老百姓能够有房子住，肯定是一个和谐社会必须解决的问题。由此可以判断，对房产主流消费市场的“定位”，未来的发展趋势一定是中小户型和中等收入人群。从企业发展的长远角度考虑，需要顺应这两个基本发展趋势。
作为中国房产开发企业的老大，相信万科在中国的发展战略已经从90平方米3房户型的设计开始，领导行业发展方向的“定位革命”。同时，这一变化也是中国房产市场对主流消费的“定位革命”。只是希望这场“定位革命”，能更早地在成都开始。
【 · 原创:恐惧与贪婪 2007-05-19 17:58 】
碧桂园怎么和万科比,房产界有句话"国内房产学万科",万科的房子都是最好,浙江省绿城的房子最好.不是碧桂园被高估,就是万科被低估.
【 · 原创:恐惧与贪婪 2007-05-19 17:59 】
碧桂园光靠一点土地储备是不行的.
【 · 原创:恐惧与贪婪 2007-05-19 18:01 】
碧桂园有点象600864,等土地用完了靠什么,靠品牌,品质\服务
【 · 原创:恐惧与贪婪 2007-05-19 18:05 】
万科靠品牌,品质\服务,实现业务在全国范围内持续可复制性.
【 · 原创:lailiang51 2007-05-19 21:08 】
加息对万科构成利好!!
为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平基本稳定，中国人民银行决定：从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
万科2006年报银行存款额约177亿,有息借款约159亿,由于0.09个百分点的存贷差,对万科不是利空而是构成利好.同时由于增加汇率浮动幅度将加快人民币升值进程而进一步对对万科构成利好.
万科------------王者归来!
【 · 原创:kenrich 2007-05-20 01:12 】
hk2007的土地储备比00002还要多得多,用完?廉价的还多着呢.
没脑的
000002敢说他07年底有40亿净利润吗?
我什么都不看
看净利润 毛利率 市值 土地储备 销售额
自己比一下就知道了
成绩单是最棒的老师,其他故事说来没意思.
【 · 原创:kenrich 2007-05-20 01:31 】
在香港这个对内资房产股低估的市场 对HK2007都有1000亿市值,如果他到A股上市更加不得了.
000002是一个好企业,现在的价格也可以买进,如果投机的话 反正市场泡沫嘛
喜欢的人很多.自己喜欢就买就是,闷声发财最好
大家说话不要太意气用事.要拿出数据 事实来
【 · 原创:bf 2007-05-20 01:45 】
万科的专业化、工厂化这些战略大方向都没问题，问题在于万科的管理层如何权衡规模（发展速度）与股东回报之间的关系，以及如何有效控制成本费用。
总体的感觉是，王石郁亮们对速度的追求有些过，15%以下的回报率无论怎么说离一个优秀企业还有不小的距离，要知道，这可是房地产行业的超级牛市。
此外，好公司大体上都是一个好雇主，好雇主未必是一个好公司。万科是时候好好向中集学习成本控制了。
【 · 原创:恐惧与贪婪 2007-05-20 09:57 】
【 · 原创:kenrich 2007-05-20 01:31 】那我建议你资源类企业。或则买奥洲的房产企业。
【 · 原创:恐惧与贪婪 2007-05-20 10:00 】
房产企业不是一个简单的土地资源类企业。举个例子在浙江比绿城土地储备多的企业是有的，但是浙江人宁可花更多的钱去买绿城的房子。原因是品牌+品质+服务
【 · 原创:bf 2007-05-20 18:14 】
碧桂园是个青涩的少女，丰乳肥臀而已，将来如何不得而知。
万科已经是个少妇，姿色中上，稍谙风情，购物狂，拿老公的MONEY买了很多LV
【 · 原创:kenrich 2007-05-20 18:22 】
【 · 原创:恐惧与贪婪 2007-05-20 09:57 】 是一个浙江人
你不知道碧桂园的是中国驰名商标吗 ?
碧桂园在广东珠三角的名气很大,绿城我不知道因为这边没他的地盘
不想跟你吵
反正大家最好用数据说话
【 · 原创:kenrich 2007-05-20 18:25 】
你喜欢绿城你你就买他啊
他上市了
【 · 原创:kenrich 2007-05-20 18:32 】
浙江比绿城多土地的大企业估计不多,而且一定是大公司 ,比绿城还大的公司 ,名牌公司
中国的房产企业不讲土地储备讲什么?
不讲成本控制讲什么?
不讲净利润讲什么?
不讲毛利率讲什么?
资源型的公司我绝对买的,这些是最安全的公司之一.
你可以把绿城的数据 万科的数据列出来阿
口水战有意义吗?
用事实说话好吗?我不想违背SOSME 开本贴的愿意
【 · 原创:kenrich 2007-05-20 20:01 】
仓位决定态度?!
【 · 原创:风的影子 2007-05-23 09:30 】
在很多程度上，企业的文化往往就是企业领导人的价值观的体现。
王石是值得人尊重的，万科的发展在太大程度上依赖王石，这对万科的发展是一个制约。
王石能否将万科打造成一个能经得住风雨的企业，除了在万科管理的标准化、规范化上下功夫外，培育企业文化是关键。
事实上企业文化对企业管理上的贡献，很多的管理人员认识是不够的。一个好的企业文化，其在企业管理上的约束作用和协同作用远胜于是仅仅靠规章制度进行管理。这也是我在大型企业多年工作的经验和体会。
【 · 原创:truemting 2007-05-23 10:19 】
“企业的文化往往就是企业领导人的价值观的体现”
——的确是，特别是创业第一代企业领导人。
但也不完全这么看，当年山姆沃尔顿死的时候，都以为沃尔玛对山姆的依赖性太大，后续成长会受到很大影响。结果格拉斯88年上台后，反而真正使得沃尔玛从一个家族型优秀企业，成为了一个现代企业治理管理制度下的卓越企业。
欣赏王石现在的“悠闲工作状态”，这样的交接，应该是最理想的。
【 · 原创:风的影子 2007-05-23 10:40 】
万科在建筑产品中小户型上的研究应该理解为是其在细分市场上相对其他地产企业有更多的思考，有人理解他在这方面领先其他地产行业，因此在这里有了一定的竞争优势，这个到未必。一般来讲，政府要出台新的政策、法规，多会咨询行业的顶级企业，甚至会依托这些公司制定相关的法规。这也是大企业的优势。
万科在产品工业化上的研究，应该是一种策略。
其实长沙远大在2004年时已经开始别墅的工业化生产的实践，因为合作意向方面的原因，我还考察过他在长沙的工厂，当时远大在北京还设立了一家工厂，其产品在设计上是顶级标准，但其并没有能走下去。万科能走多远呢，这取决于几个方面的原因：1、市场对这种产品的认同；2、相对成本优势。
关于第一点会有一个过程，一个是客户需求，另一个是市场引导。至于第二点，目前，国内房屋建筑工程生产过程中的成本，设备材料费用一般占到60~70%，人工费用占到15-20%，利润和税金15%。但国外企业就不一样，在于一家德国公司的交流中，我们得知，欧洲国家的人工成本在40-50%。因此国外在建筑工程的设计和施工中会尽量的考虑标准化和工厂化，这是成本因数决定的。
不管短期（5-10年）内万科的策略会有什么样的结果，至少我们看到了万科在思考、在为未来谋划，这点在现在浮躁的地产界是难能可贵的。
【 · 原创:老馒头 2007-05-23 16:46 】
【 · 原创:bf 2007-05-20 01:45 】
万科的专业化、工厂化这些战略大方向都没问题，问题在于万科的管理层如何权衡规模（发展速度）与股东回报之间的关系，以及如何有效控制成本费用。
总体的感觉是，王石郁亮们对速度的追求有些过，15%以下的回报率无论怎么说离一个优秀企业还有不小的距离，要知道，这可是房地产行业的超级牛市。
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在与股东关系上，万科的管理层处于强势地位，对于如何有效控制成本和费用，万科的管理层没有动力，股东对万科的管理层约束力很小，万科的管理层想给自己提高报酬是很容易的事情。
【 · 原创:kenrich 2007-05-23 17:49 】
【 · 原创:老馒头 2007-05-23 16:46 】
【 · 原创:bf 2007-05-20 01:45 】
万科的专业化、工厂化这些战略大方向都没问题，问题在于万科的管理层如何权衡规模（发展速度）与股东回报之间的关系，以及如何有效控制成本费用。
总体的感觉是，王石郁亮们对速度的追求有些过，15%以下的回报率无论怎么说离一个优秀企业还有不小的距离，要知道，这可是房地产行业的超级牛市。
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在与股东关系上，万科的管理层处于强势地位，对于如何有效控制成本和费用，万科的管理层没有动力，股东对万科的管理层约束力很小，万科的管理层想给自己提高报酬是很容易的事情。
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缺陷是有一点,但是不能否认万科是一个好股票和好的公司,比那些大股东控制的公司更稳定.
平安的管理层薪水全中国最高的,大家又如何看待
【 · 原创:sosme 2007-05-28 18:34 】
万科在除权前后的短短3个星期上涨了60％以上
看来只有修正对万科的乐观估值才能跟上万科股价的上涨节奏了，不过这会有意义吗？
是我们估值过于保守还是市场过于乐观了呢？
前辈大师们早就告诉我们市场先生是有间歇性发作的精神病患者，我们可以偷笑面对市场先生的表演但不能被他所传染，上涨就是上涨没有理由、也没必要寻求理由，未来会证明一切，当回首往事的时候你希望正处于局中的你应该怎样表现呢？
【 · 原创:基技合壁 2007-05-28 18:51 】
上涨就是上涨没有理由、也没必要寻求理由，
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这是最好的解释。面对上涨真的找不出什么话可说了，这一句也是我想说的意思。当前如不想离开市场，最好以技术操作对应之，现在绝大多数的股票只是一个传替物而已。
【 · 原创:阳光蔚蓝 2007-05-28 18:57 】
我的选择是卖掉了一半。如果说在三星期前我仍然很有信心长线持有，那么现在我只能说对我的选择做出有保留的反应。市场先生不止在万科身上发疯，而且在所有的股票身上都发疯。真正长线投资的人们是不会选择在这个时候进去然后告诉自己我在长线投资！
我是一个普通的小散户，保有一定的现金我个人认为比期待万科再涨多少是现在更好的策略。
【 · 原创:sosme 2007-05-28 19:13 】
基技合壁君好：
对所谓“技术操作”一无所知或毫无兴趣的人你又有什么好的建议呢？
我相信无论多么卓越的公司也不能是无价的、或什么价位都值得买入或持有的
我还是坚持应以估值区间为基础跟着感觉走吧，根本就没有会被认同的所谓“抛出”原则，不过对价值投资者而言面对抛出的选择总是愉快的：因为市场的表现已达投资者的预期才会面对这种选择。
【 · 原创:基技合壁 2007-05-28 20:18 】
虽然说市场先生的精彩论述最早是由格老描绘的，但是投资的概念也是格老先定义的，那就是获得预期的合理的报酬即可，面对市场先生的疯狂的不合理的报价，我想格老的反应一定是：暴利，先拿下了再说！没二话。
从技术上来说，行情不是一波就能走完的，也就是说是会波动的；从价值投资的观点来说，高估的股价必定会回到合理区间；从操作的层面来说，高估之后可倒金字塔式的减，也可以直线性减，也可以瞅准一个机会一口气扔出去。要相信高出之后股价仍会下来，严重失去理性的高估必然会回到合理区间，这同样是价值投资者坚定的信念！
【 · 原创:阳光蔚蓝 2007-05-28 20:24 】
sosme 似乎并不打算告诉我们你的想法与打算？
【 · 原创:zjxswyyy 2007-05-28 21:13 】
似乎是在市场到了一定的高度,超过个人预期时,有点茫然，坚持估值的，到了目标位就出了，不出就剩感觉了，开心投资安全赚钱，个人看好手里的，了解才有信心持有，不知对哇．
【 · 原创:sosme 2007-05-29 09:37 】
阳光蔚蓝君好：每个人对万科的估值都不一样，特别是对所谓价值区间上限的评估就更是相差悬殊了，当然我也有自己的评估，只是太过敏感也容易形成误导未来会在我的实证档案中记录；
Zjxswyyy君好：非常同意你的这两个观点
（1）开心投资安全赚钱：只有在安全的基础上才能赚钱、才能开心；
（2）了解才有信心持有：比万科涨的更高的股票很多，但有信心长期持有的又有多少呢？
基技合壁君好：“从价值投资的观点来说，高估的股价必定会回到合理区间”这里的关键是合理区间到底是多少呢？一万个人有一万个合理区间，是相信自己的判断还是相信市场的判断呢？市场的价格波动是否会让我们修正过去认定的合理区间呢？都是些非常有趣的问题：所谓的合理区间根本就不存在！没有所谓的合理区间只有投资者“自以为是”的“个人区间”。
希望能记录下万科好友在各个时期的所思所想（特别是暴跌与暴涨的时期），我想在3年或5年后再回首的时候一定会非常有意思，这也为未来研究自己的投资心路历程提供最真实的素材。
【 · 原创:阳光蔚蓝 2007-05-29 11:17 】
sosme 好
既然我们都身在一个市场里面，那市场里悲观或乐观的情绪在感染着我们的同时亦同样感染着股价。这一点是不得不考虑的因素，作为以价值为投资标准的投资人，我们是否应该更保守、把不利因素放大一些、把乐观预期放低一些？现在万科的价格可以说是远超了当初我买进时的最乐观预期，我还能期待发生什么更好的事情？
可以理解你为你为言论负责的态度，个性比较直白，言语有冒犯的地方请多包涵。
【 · 原创:sosme 2007-05-29 12:20 】
阳光蔚蓝君好：
你真是太客气了，你何有所谓“冒犯”之言？只要言之有理“冒犯”又如何呢？
只要是以估值为基础的操作都是符合价值投资逻辑的，高卖低买的基准是估值（内在价值），虽然它不准确但却是唯一可以依赖的基础，我认为你的操作就是如此的。你坚持自己的估值基准不为市场波动而动摇的态度恰恰让人敬佩！
未来会如何呢？
（1）能在价值区间的下端低价买回来吗？（况且价值区间本来就是一个模糊的概念）
（2）再过3－5年是否会后悔卖了个地板价呢？
我想只要做出了决策就去承担相应的利润与风险吧，面对市场坚持“自我”而不是被市场俘虏！
【 · 原创:基技合壁 2007-05-29 13:01 】
（2）再过3－5年是否会后悔卖了个地板价呢？
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sosme兄雅量，我前面所说的高估并不是特指万科，但即使是对万科，基于同样的价值理念，你我对其作出估价也会是不同的，这非常正常，在你看起来非常安全在我眼里可能已是极度扭曲。尽管按万科的情况与其他垃圾股比起来也并不是太疯狂，但我想在这样一个长达二年多的单边牛市里，单纯按市场走势来看在此时它万科也绝不会是低估的，按我们最最乐观的十年后的估价来说，这个价格也绝不会是个地板价。一般来说牛市里所有股价都是高估的，现在的情况只是等着大盘扭头而已，一旦停下来没有资金推动也就到了头。但是由于成交量巨大短期内整个形势不可能瞬间逆转缩量行情萧条，来来回回地震荡，从技术上来说还有得炒。
【 · 原创:阳光蔚蓝 2007-05-29 14:03 】
sosme 好
能得到你的肯定是一件很荣幸的事情，我想卖出万科最大的障碍是来自于过去万科过去良好的上涨动力。害怕一旦卖出后再也没有机会买回来，这确实有可能发生。我想就算万科从此一涨不回。难倒就再没有别的投资机会了吗？
如果现价位算是地板的话那一年前就只能算地下负五楼了。既然作出选择，只有耐心等待了。
【 · 原创:姜子牙88 2007-06-06 00:34 】
sosme兄好，一直在关注你的帖子，尤其是公司研究系列非常好，研究细致，分析透彻，非常喜欢。
sosme兄的帖子非常注重数据的收集和分析，我觉得这是一个很好的习惯，的确，一个公司的管理好坏、经营优劣以及行业变化最终都会从数字上反映出来。不过，关于万科07年一季度报告反映出来的数据上的重大变化，sosme兄在当日只是简单的分析了一下，也没有引起大家的注意。我说的重大变化是土地增值税和股权激励对公司盈利的影响非常大，造成了收入增长78%，利润增长50%，每股收益只增加了30%。
以下是我在4月30日发给朋友的一封邮件，摘录如下：
今天万科发布的07年一季度报告，披露了一条较为不利的信息，营业税及附加、管理费用大幅增加200%以上，大大侵蚀了公司利润，详情如下：
项目 07年一季度 06年一季度 变动幅度 说明
营业收入 411,413.88 230387.16 78.58% 销售规模增长
营业成本 228,051.28 142,598.93 59.92% 地产收入增加
营业税及附加 51,234.91 13,659.30 275.09% 收入、增值税
销售费用 18,409.99 9,530.02 93.18% 收入增加
管理费用 27,907.89 9,231.74 202.30% 规模、股权激励
净利润 61,234.93 41,023.69 49.27% 本期净利润增加
（来源：公司07年一季度季报第4页）
如果没有这两项因素，公司利润至少应该增加4亿元，合计利润10亿元，每股收益0.23元。
这说明土地增值税和股权激励对公司盈利的影响非常大，依据06年的数据来分析公司未来肯定会高估公司的价值，因此公司价值需要重估。
另外，我们上来跟这个帖子，肯定是喜欢万科、至少是关注万科的，也大多喜欢听万科的好话。但是，作为一个理性的投资者，有时也要关注企业存在的弊端：
比如，大家现在说万科是内部人控制，随着股权激励办法的实施，以后会不会变成内部人控股呢？管理层与大股东华润（它也在发展自己的华润置地）的关系会如何演变呢？
还有万科的股权激励办法是：当年净利润增长超过15%不超过30%，以净利润增加额为提取基数，净利润增长率为提取百分比，当净利润增长率超过30%，以30%为提取百分比，年度计提的激励基金不超过当年净利润的10%。实施股权激励的前提条件是：年净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%。其弊端是：
1、以净利润增长率而不是每股收益的增长率为提取百分比，刺激管理层更注重公司扩张的速度，而相对忽视对股东权益的保护，如连续大比例增发的行为就是例证；
2、连续两年高达30%的利润转为管理层的激励基金，虽然工资不高，总体薪酬水平应远远高于平安管理层，使人联想起郎咸平“保姆变主人”的故事，这不是说我反对管理层的股权激励，但激励应当适度，过度激励会产生新的问题。
希望我的这个跟贴能引起大家对万科更热烈的讨论，也希望万科在今后能够成为真正伟大的企业！
【 · 原创:sosme 2007-06-06 11:12 】
姜子牙88君好：关于万科的所谓激励方案去年我曾发过一个比较情绪化的帖，当时引起激烈的争论，兄可以参考：http://www./Blog/Diary.aspx?cid=1017&Data=S&Tid=437015
【 · 发布:zhongbingo 2007-06-06 18:49 】
万科总市值破1200亿 为两市首家市值破千亿房企
资料显示，2006年上证指数和深成指分别上涨126.55%和125.42%，地产股成为这轮上升行情的领涨板块。2006年最后一个交易日，地产指数收于1008.39，全年累计上涨168.03%，超过同期大盘整体涨幅40个百分点。万科2006年末市值达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%.进入2007年后，房地产板块继续成为投资热点。截至2007年5月28日，地产指数收于2027.55，累计上涨98.8%，超过同期上证指数涨幅40个百分点。万科总市值更是突破1200亿，成为沪深股市首家市值突破千亿的房地产企业。同期陆家嘴(
26.99,2.45,9.98%)、中华企业(
22.00,0.22,1.01%)增幅分别达120.9%和175.7%，在整个房地产板块位居前列。
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