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物讯按：物管公司经营中会收取停车费、装修保证金、装修垃圾清运费等费用，但并非所有的收费都可以作为公司收入，甚至对某些费用来说物管并没有直接收取的权利。想要合法、持续地经营，物管公司必须对每一项费用的性质和收费委托关系有明确的认识。
随着我国经济的快速发展、住房制度的改革，我国房地产市场取得了突飞猛进的发展。在城市化进程不断加快、社会转型不断深入的大背景下，物业服务企业在我国遍地开花。虽然国家和各级政府出台了相应的法律法规及标准，但物业服务企业的服务质量仍然参差不齐、服务收费仍然乱像百出。
前期物业服务费
《物业管理条例》（国务院令第504号）第三章对前期物业管理作了相应规定，从条文中得知，前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。前期物业服务企业依法应由开发商招标选聘或由地方主管部门批准采用协议选聘的方式。由于前期物业服务企业不能与业主及业主大会进行服务价格的协商，本着合法合理的原则，且依据各地的物业服务收费相关文件规定应执行政府指导价格，在业主签订购房合同时应告知业主物业服务费收费标准及依据。物业服务企业在得到相应人民政府主管部门批准前不得擅自提高物业服务收费标准，政府指导价格的制定基础为各地制定的相关服务标准。物业服务企业按政府指导价收取了服务费，就应当按相应的服务标准提供服务，如江苏省就制定了《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《江苏省住宅物业管理服务标准》。目前部分物业服务企业在进行前期物业服务时，虽然按照政府指导价收费，但其降低了服务标准。服务标准的降低通常业主很难察觉到，即便是业主有所怀疑，但要按标准逐条考核也是不容易实现的。还有一部分物业服务企业先按政府指导价收取一段时间的服务费，然后以经营成本增加为由单方面提高服务收费标准，不与业主协商，不报地方主管部门批准或备案。
停车费
停车场地分为两种，一种是开发商规划的专属停车场。业主要使用这类停车场地，是通过购买、租赁或者开发商赠送的方式取得。另一种停车场地为公共场地，其产权属全体业主共有，所有业主都有权使用。
对于两种不同性质的停车场地应如何收取停车费用，笔者认为应本着合理、公平的原则区别对待。介于此，停车费用的收取也应分为两项，一种是停车位使用费，另一种是停车服务费。专属停车位通过合法的方式取得，取得专属车位的业主有权使用；公共停车场是全体业主所有，全体业主都有权使用，但是在同一个物业区域内，不是所有业主都有汽车，也不是所有有汽车的业主都使用公共停车场地，所以为体现公平原则，使用属全体业主共有停车位停车的业主应向其他业主支付适当的经济补偿。对于停车服务费，不论是使用专属车位还是使用公共停车位的业主都应支付，因物业服务企业的确存在为业主停车而进行的专门服务，如划分停车位、停车位的维护、车辆登记、停车引导服务等。
停车服务费由物业服务企业收取，作为其服务报酬；专属停车位的租赁费由物业服务公司代收，再转交给停车位所有权人；公共停车位使用费也由物业服务企业代收，收取的这部分使用费，可用于抵减业主应缴纳的物业服务费、充足物业专项维修资金或者支付应属全体业主的公共支出，这部分费用不得作为物业服务企业的收入。当然物业服务企业也可以与全体业主协商，从停车费中收取一定比例的代收手续费作为物业服务企业的劳务报酬。
但就目前而言，部分物业服务企业在收取与停车有关的费用时，不分权属，不分项目，想当然地按照自己的标准来收取费用，把所收取的费用全部作为物业服务企业所得。这样的收费既不合理也不合法。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》的相关规定，物业服务企业没有对属全体业主共有的公共停车位享有收益权。
装修保证金
装修保证金是物业服务企业为了方便管理，防止业主在装修过程中不按国家法规对房屋进行装修而收取的押金，在收费标准方面，不同物业服务企业对于不同的物业服务项目有所不同，有的地方政府主管部门也规定了收费上限。但从法规的角度上来说，物业服务企业没有收取此项费用的权利，部分地方主管部门也不能简单地以一个文件的形式，允许物业服务企业收取一定的装修保证金。业主在装修过程中违法违规，也只能由相关法律规定的行政机关进行处理，物业服务企业只能告知业主在装修过程中需要注意的事项，若物业服务企业发现不合法、不合规的装修行为时，应制止并向主管部门报告，由主管部门对业主的违法行为进行处罚。部分物业服务企业在业主未缴纳装修保证金前，不向业主交付钥匙的行为，已侵犯了业主的物权。
业主装修完毕，向物业服务企业申请退还装修保证金后，物业服务企业会到业主家中进行验收。据笔者了解，物业服务企业在验收时不载明验收执行标准，验收后不出具书面的验收报告，物业服务企业认为验收不合格的，会扣除全部或部分装修保证金，装修保证金的扣除标准不明确，扣除的装修保证金基本上作为物业服务企业的收入。物业服务企业不具备扣取装修保证金作为收入的主体资格，也不具有验收装修合法合规性的资格。
当然，为规范业主装修，收取一定保证金也是可行的，但收取保证金的主体不应是物业服务企业，而应当是当地主管部门。所以，笔者认为，为保证有力地监管业主的装修行为，当地主管部门可授权物业服务企业代收装修保证金。同时，主管部门应按相关标准授予部分社会中介机构、部分物业服务企业对房屋装修行为的验收资质。待业主装修结束，可委托物业服务企业或社会中介机构出具验收报告。对于装修过程合法合规的，物业服务企业应退还全部保证金。对于装修过程有违法违规行为的，当地主管部门应依法作出相应的行政处罚，物业服务企业依据行政处罚决定，向业主退还应该退还的装修保证金，向主管部门上交代收的装修保证金。业主向物业服务企业所交纳的装修保证金金额达不到行政处罚金额时，物业服务企业只上交所代收的保证金，其余部分由主管部门依法经其他方式执行。
装修垃圾处理费
装修房屋不是每个业主每年都必须发生的行为，所以物业服务费中一般不包含装修垃圾处理费。为保证物业区域整洁卫生，物业服务企业可单独设立装修垃圾处理费的收费项目，对产生装修垃圾的业主进行有偿
服务。装修垃圾处理服务价格应与业主协商，当业主认为物业服务企业收费过高时，业主可以自行对装修垃圾按有关规定进行清运处理，也可委托城市环境卫生管理部门或其他机构按相关规定进行处理，物业服务企业不得阻碍业主自行按规定对装修垃圾进行处理。据笔者调查的10个物业区域的情况显示，装修垃圾都是由物业服务企业处理，收费标准都是由物业服务企业单方面决定，因为都有不交装修垃圾处理费就不办理入住手续的不成文规定，所以费用都需要在办理入住时交纳。这些规定可谓是霸王条款、强迫买卖行为，各级主管部门应加强管理，并把是否强制收费作为物业服务企业评级及考核的依据之一。
结束语
随着社会转型步伐的加快，随着服务型社会的来临，社区服务已从原来单一的在政府指导下的管理方式转变为提高社区居民生活质量的服务模式。物业服务企业为提高物业区域内业主的生活质量、为业主提供共有区域管理做出了不可磨灭的贡献。但这些服务都是在市场竞争环境下的有偿
服务，服务意识的好坏、服务质量的优劣、服务收费的高低决定了物业服务企业的生存力、竞争力。所以物业服务企业为能在市场竞争中占有一席之地，应从自身建设抓起，建立健全企业管理规章制度，加强从业人员的法制化、服务型教育，与业主之间建立良好的沟通渠道，这样才能取信于业主，从而更好地为业主服务，同时也保证了企业的发展。
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