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洛阳市李先生来访咨询： 我有一房地产开发公司，因乙房地产开发公司有偿取得土地使用权后，无钱进行后续开发，在2006年1月与我公司签订房地产开发合作协议，由我公司补偿其前期投资的3000万元，待我公司投资达到项目总投资的25%时，乙公司即将项目全部转让给我公司。现在，因房地产价格上涨，乙公司在与我公司履行相关义务后，却以该协议违反了《城市房地产管理法》，应认定为无效协议，拟违约。请问，我公司与乙公司签订的协议是否有效？是否违反了《城市房地产管理法》？ 答：从甲、乙公司签订合同的真实意思表示来看，乙公司有偿取得土地使用权后，后续开发由甲公司出资进行，并且约定甲公司补偿乙公司3000万元，待甲公司投资达到项目的25%时，该项目即全部转让给甲公司，这种转让方式不同于共同投资、共同管理、共担风险的合作方式，应当属于房地产项目整体转让的性质。 根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十条的规定，转让房地产开发项目，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。 根据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 根据我国《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就时，视为条件已成就；不正当地促成条件成就时，视为条件不成就。甲、乙双方签订的房地产开发合作协议，其合同性质应当是房地产项目转让合同且是附条件的合同，该合同既不违反法律规定，也是双方当事人的真实意思表示。所以，应当认定为有效，不能以双方拟定的合同名称来否定双方的真实意思表示，应当依据合同的内容来认定合同的性质。 |
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