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来源：乐居新闻网 作者：莫凡 张盈 4月初，在金地深圳总部，乐居深度记者专访金地总裁黄俊灿，解密这一游走在肌体内部、人心与规则之间的战斗如何步步打响。 跟投制红遍地产界，取代互联网思维成为地产显学。 继万科去年初推出事业合伙人与跟投制后，金地集团去年底也推出了金地版核心员工跟投方案。这套方案的激励与制约条款，拿捏到位，堪称已高调推出跟投方案的一众房企中的范本。 提到跟投，所有人的第一反应是分配利润，关于这一点，金地总裁黄俊灿说“我们要推出的是一个激励方案，不是一个福利制度。” 跟投一夜流行，背景因素成为观察重要指征。黄金年代，行业歌舞升平，并无一家房企提出跟投；白银年代，行业刹车减速，必须发起一场“内部革命”。借金地跟投方案出台的契机，4月初，在金地深圳总部，乐居深度记者专访金地总裁黄俊灿，解密这一游走在肌体内部、人心与规则之间的战斗如何步步打响。 “过去的黄金年代，可以说房地产随便哪个项目都能挣钱，大家考虑的是做规模；现在房地产从黄金时代过渡到白银时代，行业整体利润率下降，我们考虑的是做效益，而项目跟投这个制度，可以激励职业经理人分享收益、分担风险，激励大家共同把企业做好。”在黄俊灿看来，跟投突然盛行的原因之一是市行业需要更多的创新和更精细化的管理，员工就有机会变成老板，共同承担项目的收益和损失。 专访中，黄俊灿多次强调，项目跟投是一种激励机制，不是福利。大家乐观的看到了收益，也必须看到风险，只有风险和收益共担，才能最终实现企业的最大效益。 以下为对话实录： 乐居：金地实施这个方案的背景是什么？初衷是什么？ 黄俊灿：这个想法由来已久。地产是资金密集型行业，人均承载管理资金非常高，我经常和同事打比喻，我们公司这么多资产，你们平均每个人都管着几千万甚至上亿的资产。在这种模式下，很需要去找到一种能把这些管理资产的人和股东利益捆绑得更紧的机制。要保证企业和股东的长远利益，就要发挥人才的能动性。现在房地产行业已进入了精细化管理的阶段。投资决策、项目操盘对于地产项目的能否盈利、盈利多少有着至关重要的作用。为了更进一步激发金地核心员工，特别对投资决策、项目操盘直接或间接决策权的核心员工，为公司创造更大利润，跟投制度无疑是一个比较适合且有效的方式。通过把这些核心员工的利益与公司利益紧密的捆绑结合，实现公司盈利即自身盈利、公司亏损即自身亏损的直接、显性的影响。我相信通过这样实际的激励方式可以使得公司的每个投资决策更加理性、合理，公司的操盘运营更加高效。 乐居：金地在做员工跟投方案的时候，是否参照了同行或其他国内外成熟上市公司的经验？ 黄俊灿：方案的设置当然也会参考比较成熟的案例，在这方面，美国地产公司的案例相对比较成熟。当我们在接触美国市场的时候就已经在了解和学习对方的经验。企业都会根据其自身公司性质、股权结构、项目特点等制定出适合自己的跟投机制。目前这些跟投机制大致可以归纳为以下几种模式，一是以基金的形式跟投、二是通过个人的名义直接跟投、三是代持跟投、还有以债券协议的形式虚拟跟投、第四种是通过成立合伙企业的形式直接跟投。这几种方式在激励程度、风险承担、操作成本等方面都各有千秋。我们本着激发核心员工动力、为项目创造更大价值，进而实现员工、股东双赢的根本目的，采用成立合伙企业进行直接跟投。这种方式更加符合金地的股权结构、激励目标以及实施操作。 乐居：金地设置了跟投的强制名单，这个名单是如何遴选的？凌克董事长和您为什么没在名单内？ 黄俊灿：强制名单都是金地的核心骨干员工。集团管投资的高管和部门负责人，全集团所有项目他们都要跟。各区域负责人及各区域管投资和营销的负责人，他们所属区域的所有项目也都要跟。由于这部分高管与项目的投资拿地、运营管理直接相关，因此把他们作为强制跟投人是非常合适的。 跟投方案凌董和我是不参与的，我们认为，高管更多应该与公司整体经营业绩相关，而不是与具体的的项目收益挂钩。在当初设计制度的时候，凌董和我可以全部都跟投，也可以全部都不跟投。 最后的决定是，都不跟。因为，如果我们都跟的话，股东会觉得，你们管理层都绑在一起了，将来有事谁来替我们股东说话？其次，当你在做内部管理的时候也会遇到麻烦。比如A、B两个人负责不同的项目，我在A的项目上投的钱大于B的项目，即使我是基于公司整体风险的考虑，我让A卖快一点让B卖慢一点，他们两个的感受也是不一样的。可能会觉得，因为你投A的钱多，所以你就让A卖快一点多赚一点。我们肯定会遇到这种情况，想做到避嫌很难。所以一定要有一些人必须跟这些项目都无关，他们才能真正的站在公司全局的角度去运营好这个公司。而且股东和董事会也需要有人代表他们来公平的管理公司，平衡集团发展和区域发展之间的关系。在这一点上，我们是充分的考虑了股东的权益，也充分的考虑了集团的整体业务发展。 乐居：万科在公布跟投方案前，郁亮亲自去各一线公司做了大量的沟通，金地的员工在听到这件事的时候，有什么反应？ 黄俊灿：这个方案酝酿了1年多，就是因为我们一直在跟大家宣传沟通，在得到了大部分员工干部的支持后，才在今年春节公布了出来。目前我还没有看到有什么阻力。除了强制跟投的人，其他员工都是自愿跟投。 一个项目最终的成果如何，有两点最关键：第一是地拿得好不好，基本上决定了项目未来一半的收益；第二是你的开发思路和运营能力，在面对竞争对手的时候，你如何去做到反应更快。所以我们觉得把这两个部门的负责人捆绑进来是必须的。而强制的几个人都是集团最核心的几个人，他们都是能够决定整个项目经营得好或坏的人，所以大家也理解我们为什么要设置这个名单。 另一方面，从积极的角度看。当你这个老总拿了一块地，你发现后面一堆人都跟着你投的时候，你会觉得很高兴，自己的责任也更大。而当你发现自己选的项目没人跟的时候，你就会有压力，也会更加认真地对待它。 乐居：因为已经有人在做了，现在业界有两种声音：有人说跟投的目的是变相裁员，也有人说是为了留住人才，你怎么看？ 黄俊灿：跟投的目的是希望通过这样的方式使得公司的每个投资决策更加理性、合理，公司的操盘运营更加高效。总的来说，跟投可以为公司股东创造更大的价值。通过成本最优化、资金周转最快化实现利润的最大化。具体到公司的项目层面来看，在项目投资决策时，由于这样的风险共担模式，跟投人必然会在项目投资决策前更充分、更加全面的研究分析项目收益预期；在运营过程中也会提高操盘效率，降低项目运营成本。 而企业每项制度都是为了提升运营能力，归结到人力资源就是要留住人才，希望大家同心协力把业绩做上去，公司发展了，自身也获得更好的收益。至于变相裁员，我们绝对没有这种想法。我们强制跟投名单的人不多，他们都是金地非常重要的资源，我们希望他们能更好的发挥价值。自愿跟投的人，如果不看好这个项目可以不投。 当然，如果跟投的人每次拿的项目收益都不好，奖金必然也会很少，奖金少了就意味着要从自己的口袋里投钱出来跟。这个制度也的确会形成这种“优胜劣汰”。 乐居：投资方案中，收益分配跟项目IRR有一个累进的挂钩机制，为什么设置在12%-18%这个区间？是否参考了金地过去项目平均回报率的情况？ 黄俊灿：IRR是项目回报质量的重要财务指标，也是地产行业内普遍采用的一个评判投资回报不可或缺的工具。IRR是能够把项目周期内的收益与其投资额相关联，充分体现项目的收益率，也便于我们的与同行业的基准收益率进行充分的对比。我们设定的IRR门槛值是考虑了目前金地项目IRR的整体水平，使其既具有挑战性也具有可实现性。 跟投在对于核心员工的激励力度还是比较大的。也正如我之前提到的。我们根据IRR 会进行一定的倾斜的收益分配。IRR越高，收益分配比例也越高，IRR越低收益分配比例也就越低，或者亏损承担比例也就越高。这样的倾斜分配方式，我们也是借鉴了国外发达国家的常用的项目合作分配方式，意在加大投资与收益或风险杠杆，在更大程度上进行激励。 乐居：一二线城市的项目更容易盈利，这对三四线城市公司的强制名单是否不公平？ 黄俊灿：金地2015年的策略是深耕城市，我们未来投资的项目都围绕着一二线城市，对于其他城市，我们更多的是机会性介入，既然是机会性，我们肯定会考虑收益，收益较高我们才会去投三四线城市的项目。 一二线城市也有风险，上海最近地价涨得比房价快，大家都觉得只要是上海的地将来都不会亏，最多是你砸进去少赚一点钱。但是按照同股同权的命题，你的收益也会受到限制。 乐居：旧改项目为什么没有设置在方案中？ 黄俊灿：我们是鼓励旧改项目也参与跟投的，目前我们的方案里还没有出现，是因为旧改太复杂了，牵扯的方方面面太多，也非常的个性化，我们还需要补充一些细则进去。我们很希望职业经理人去做这种中长期的项目，去和政府多沟通，去和原住居民多沟通。比如，深圳已经没有地了，做城市更新是主要的出路。去土拍市场举个牌很简单，但是那些项目带来的收益肯定不如那些旧改的项目。 乐居：金地在做这个方案的时候，是否跟金地的股东生命人寿、安邦人寿、二级市场的机构投资者进行过沟通？他们是否支持？ 黄俊灿：生命和安邦都很支持，对于方案大家都是正面的声音。其实保险公司是一个投资者的角色，他当然希望你能把他投的公司做好。股东之所以选择投资一家企业，肯定是觉得你在行业里面是做得不错的，你提的方案肯定有你的道理。另外，管理上的道理是不区分行业的，是相通的。这样的激励方案，股东能更多捆绑管理团队的利益，当然是好的。 乐居：万科成立了盈安合伙人，从二级市场买股票，你怎么看这件事？金地将来会不会这样做？ 黄俊灿：我们没有这个想法。跟投制度是在项目层面将员工和企业实现收益共享，风险共担。但股票二级市场收到的各种影响很多，有时候不仅仅是企业经营层面的，国家政策、世界经济等等都是很重要的因素。如果员工想买金地股票可以自主选择，我们不会统一安排。 万科做这件事一定有他的考虑。但如果如大家所说，是为了对抗门口的野蛮人，可能还需要筹集更多的资金。我个人觉得万科这么做应该不是为了抵御野蛮人，我觉得它也是一种在股权层面的激励制度。公司做大以后，某种程度上很多东西它是基于整体管理的。国外的跨国公司给高管发的钱一方面是现金，一方面是期权和股票，现在后两者占据的比例其实更多。尤其是金融危机后，那些大机构诸如UBS，他就给他的高管发了很多期权和股票，以达到激励和约束的目的。万科的盈安运气不错，地产股现在涨得很好啊。 就我个人观点，管理一个公司最大的价值不在于拥有多少这个公司的股权，而是你要有为这些股权持续创造价值的能力，你有了这个能力股东自然会给你高额的奖金。 乐居：万科跟投第一单深圳嘉悦山项目税前回报率高达72.4%，万科找了一个样本让全集团的人都看到了积极的讯号。金地跟投为什么会选择6月30日之后开盘的项目? 黄俊灿：我们的设计是从激励的角度出发，而不是福利的角度，不是说看到前面有员工挣钱了你才去投。对强制跟投名单里的人来说，你在这个岗位上你就有这个义务和责任去投。去年8月份的时候我们开了一个内部会讨论跟投，大家一致认为这个方案很好，我们就决定说，那就按这个方案办吧。去年8月拿地的项目大概会在今年的7月开始销售，所以就设置在6月30号之后。 乐居：在退出管理上，项目已销售建筑面积达到90%，才可以选择退出，并且推迟退出的时间最多不超过一年，为什么是90%这个点，这个最多推迟一年的时间有什么意图么？ 黄俊灿：这是一个通行做法。海外的基金跟我们合作的时候，他要退出也不会是等你把房子卖到一套不剩才走。你已经卖掉了90%，你再把剩下的东西估个值，然后他就退出了。我们的设置是类似于基金的管理制度，一定会有一个退出的时点。 关于推迟退出的意思是，当销售建筑面积已经达到90%，你觉得房子在升值，你晚退出一点可能会赚得更多，那你就再留一年。有些人觉得，后面的情况我看不清楚了，猜不透它是会涨还是跌，为了保险起见，我还是退出好了，我们就根据前面几个月的平均价格给他算一个数。 乐居：过去整个行业歌舞升平的时候，没有一家房企提出过跟投制度，现在流行起来的原因是什么？ 黄俊灿：过去的黄金年代，可以说房地产随便哪个项目都能挣钱，大家考虑的是做规模；现在房地产从黄金时代过渡到白银时代，行业整体利润率越来越低，所以才能通过这个共担风险的办法，同时又可以激励职业经理人做事更好应对新环境，大家齐心把收益搞上去。 乐居：从未来讲，跟投制会成为房企的标配么？你怎么看待未来的趋势？ 黄俊灿：在国外比较成熟的地产企业，都普遍采用这种模式，我相信，伴随着行业越来越成熟，类似的制度也会越来越多。 |
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