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养老机构核算的关键指标 ——浅谈养老机构的盈利测算连载（四）
作为养老机构的投资者，在精确做出机构的经营预算和财务预算后（之前的三期连载中，详细介绍了如何做出精算的财务预算，回复“6010、6011、6012”可直接查看），可以重点计算以下一些指标。这些指标的选取，或者是有行业通用性数据可以进行横向对比，或者是直观代表了一家机构运营效率，通过计算，可以很直观地体现投资效益，为投资者做决策支持。
本文所讨论的，仍然是我们所说的“标准型”养老机构，即在国内、以及日本等国家最常见的养老机构运营主体类型。将此类型机构核算清楚，是研究其他延伸类型——比如房地产开发型、信托、保险模式等的基础。
1、每床位投资额（每平米投资额） 每床位投资额，可以横向比较机构装修改造、固定资产等硬件设施投入，除以总床位数，折合成每床位的投资。同一时期的横向数据，可以代表一家机构硬件方面的“高端”、“中高端”、“中端”。。。定位。 需要注意的是，这个数据往往三到五年，就会有明显变化。 比如，五年前，在北京，每床位投资额10万元以上（这里统一指不含土地成本和房屋建造成本的硬件投资，包括装修改造、固定资产实施等投入），相对属于“高端”的定位，5~10万元，属于中高端定位，2~5万元，属于比较低的投资额。但今天，相对比较，5~10万元，可能只能算是中端到中高端定位了。 2、每床收入、费用、利润 将全部收入、费用、和利润，除以总床位数，得到每床指标。养老机构的全部利润，都从床位中来，所以，每床指标的计算，可以直观看出每个床位的运营成果。当然，这里，我们指的是一家标准型的养老机构，不包括从机构运营本身延伸出来的其他周边收入，以及房地产开发性社区的房屋租售收入等。 3、入住率盈亏平衡点 机构盈亏平衡点的计算，是指机构达到入住多少老人，可以覆盖日常所有固定成本。除以总床位数，即是盈亏平衡点入住率。 通常，行业内的通用数据是，70~80%入住率，机构即达到盈亏平衡点。这个入住率之上，可以产生利润。 这个指标，需要注意的是，和机构的床位规模有很大关系。通用的70%~80%盈亏平衡入住率指标，通常适用于具备规模效益的200床位数以上的机构。如果机构床位数小于100张，这个指标要相应增大（因为床位数越少，指标计算的敏感度越高）。 4、按部门核算：床位费、餐费、服务费、医疗费 按部门核算的意义在于，可以衡量各个部门的运营效率。 通常，养老机构的餐费是“一进一出”，即餐费收入全部用于餐饮成本支出（包括材料费、能源费、餐饮部门员工工资、耗材费等）。 服务费收入，指从老人收取的“服务费”或“护理费”，减去服务人员工资、管理人员工资，也应打平或略有盈余（当总床位数具备规模效应200张以上时）。 床位费收入，则用于收回固定资产折旧、租金等成本。如果这块成本控制较好，则会产生盈余。 5、各项支出占总支出比率、占总收入比率 之前文章，我们将养老机构的成本费用机构做过详细分析。将各项支出与总收入相除，就得出了各项支出占总收入比率。 计算这一比率的意义在于，有行业性数据可以横向比较。 通常，日本一家标准型养老机构的租金（管理费、承包费）占总收入比率为1/3，员工成本占总收入50~60%。我国，目前租金成本较高，占总收入比率甚至超过50%，员工成本占40%~50%，所以很难盈利。未来的发展趋势，可能是走向与日本等发达国家类似，房租成本日益下降，员工成本日益增高。 6、投资回收期、投资回报率 之前文章，我们提到过对养老机构盈利测算的三个误区，其中第三个误区就是“由于养老项目的投资回收期较长，往往容易忽略长期项目”。 投资回收期的计算，单位为年，是将每年的净现金流量（净利润+折旧），累计到与投资额相等的年份。是做养老投资可行性分析最直观、也是最常用的一个指标。但这种计算方法的缺点是，一是忽略了时间价值，没有将不同时期的现金流折现率考虑在内。二是没有考虑回收期以后的现金流情况，养老机构的物业租期，普遍在20年以上，所以需要考虑长期的资金流。 7、综合效益评估 综合效益评估，是指将以上所有指标，综合起来考虑，得出投资的综合效益分析。同时，笔者认为，还可以与资金成本、机会成本、运营风险等量化指标，进行综合分析，为项目投资可行性决策作出支持。 |
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