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未经对方同意夫妻一方能卖房吗？ 本报记者 曾泽新 通讯员 黎谢荣 近年来，随着市场经济的发展，房地产市场日趋活跃，房屋买卖纠纷也随之而来，特别是在二手房交易时，因夫妻单方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断发生，由于这类案件具有多种表现形式，在个案处理时结果不尽相同，东莞市中级人民法院不久前就根据我国《物权法》的规定做出了有利于善意第三人的判决。 案例 妻子擅自卖房 夫妻均成被告 两被告黄笑（化名）与刘全（化名）是夫妻关系。原告唐文（化名）与黄笑于2012年10月通过中介签订房屋买卖协议，协议内容：第1条为刘全、黄笑将东莞市石碣镇的两套房屋以190000元卖给唐文，两人于2012年11月前到公证处办理转名过户手续；第2条为唐文已交20000元定金给刘全、黄笑，余款170000元在办过户手续时一次付清；第3条为如刘全、黄笑违约，应赔偿40000元（含定金）给唐文，如唐文违约，刘全、黄笑有权没收唐文的定金。协议由唐文和黄笑签名，并加盖指印，其中刘全的签名是黄笑所签，没有加盖指印。 签协议当日，黄笑与中介人员前往家里取房地产权证等资料，途中遇见刘全，并通过刘全拿到两间房屋的房地产权证，黄笑将两间房屋的房地产权证原件交由唐文保管，黄笑收取唐文定金20000元。 其中一套房屋登记在刘全名下，该房屋于2004年购买；另一套房屋登记在黄笑名下，该房屋于2005年购买。 协议签订后，刘全认为登记在自己名下的房屋，自己并不想卖，也无授权黄笑去卖，对黄笑将登记在自己名下的房屋出售的情况并不知情，自己只同意将黄笑的房屋以190000元的价格出售。 由于迟迟未能完成房屋买卖，最后3人闹上了法庭。 法院判决 合同有效被告应返还定金违约金 法院经审理认为，房屋买卖协议为黄笑与唐文签署，为双方的真实意思表示。 刘全主张，房屋买卖协议涉及的其中一座房屋的权属人为其本人，未经其同意并签名而出卖该房屋，房屋买卖协议无效。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第3条已明确，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。 因此，即使刘全对于房屋的出卖是不知情、不同意，也未在房屋买卖协议上签名确认出卖涉案房屋，也不构成该协议无效。 从各方的陈述可知，唐文已按房屋买卖协议履行相应义务，由于黄笑一方的原因，协议未能继续履行，黄笑无法定或约定的理由拒不履行合同，已构成违约，唐文请求确认房屋买卖协议解除依法有据。 同时，根据房屋买卖协议第4条的约定，黄笑应向唐文返还定金20000元并支付违约金20000元。双方签订房屋买卖协议前，刘全对黄笑拿房产证给中介或唐文的事实是知晓的，结合黄笑与刘全为夫妻关系的事实，唐文有理由相信出卖涉案两房屋为黄笑与刘全的共同意思表示，故刘全应与黄笑共同承担返还上述定金及支付违约金的责任。 法院最后判决黄笑与唐文签订的房屋买卖协议解除，黄笑、刘全向唐文返还定金20000元并支付违约金20000元。 法官说法 买家虽得不到房子但能获得赔偿 针对夫妻一方未经对方同意而出卖房屋这种现象，东莞中级法院民一庭法官陈巧玲对所涉及的问题进行了分析： 问题1 夫妻一方擅自卖房是否属无权处分？ 无权处分应理解为没有取得所有权或处分权而处分他人财产。 那么，房屋作为夫妻的共同财产，一方未征得对方同意擅自出卖是否属于无权处分？ 陈巧玲认为，作为夫妻的共同财产，房屋应为夫妻两人共同共有，房屋的处分权必然由共同共有人共同享有，任何一方均不具有擅自处分的权利。 因此，出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为亦应纳入无权处分的范畴予以梳理。 但同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条司法解释明确，无权处分而订立的买卖合同仍为有效。
问题2 无权处分是否影响合同效力？ 司法实践中关于夫妻一方出卖共有房屋的情形，可以归纳为以下3种：（一）登记在一方名下，登记权人出卖；（二）登记在一方名下，另一方出卖；（三）登记在双方名下，其中一方出卖。上述情形均属无权处分，但在不存在买卖双方恶意串通等合同无效的情形下，法官认为房屋买卖合同应均为有效。即使没有证据表明出卖房屋为夫妻双方共同的意思表示，也不影响房屋买卖合同的效力。 事实上，夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全的处分权，只影响到房屋能否顺利办理变更登记，对于物权变动的原因（即合同的生效与否）并不产生影响。因为合同生效与否，取决于合同双方的意思表示是否真实以及是否符合法定的无效条件，合同的签订是否为合同之外的第3人的真实意思表示并不影响合同的效力。 问题3 合同签订后另一半如何寻求救济？ 除非已构成善意取得，否则该方可依《物权法》第106条进行“追回”。即使已构成善意取得，对方取得的转让款仍属于夫妻共同财产，则夫妻另一方并未因不能“追回”而使其权利得不到救济。 而且，《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第11条第2款已明确，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，法院予以支持。物权法：第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 问题4 夫妻一方提异议买方如何寻求救济？ 法官表示，立法对买方的权益保护之一是体现在善意取得制度的规定，此在《物权法》第106条进行规定，则买方可依法抗辩已构成善意取得。在尚未依合同约定履行变更登记手续的情况下，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定，买方有理由相信出卖房屋为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗买方。这是立法对买方权益的保护之二。 换言之，没有证据表明出卖房屋为夫妻双方共同意思表示的，买方固然不能请求继续履行合同，但也不妨碍买方依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款关于买方请求出卖人承担违约责任或合同解除的规定行使相关权利，这也是立法对买方权益的保护之三。
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